近日，我們發(fā)布了《面向未來(lái)的大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局》的文章，對(duì)大健康產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)做了重新梳理；今天，我們結(jié)合最新的健康產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和市場(chǎng)趨勢(shì)，對(duì)未來(lái)的健康產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做個(gè)重新梳理。伴隨我國(guó)大健康市場(chǎng)逐步回歸正軌，健康產(chǎn)業(yè)投資將進(jìn)入新的發(fā)展階段，大量存量項(xiàng)目需要迎合市場(chǎng)變化，擬進(jìn)入者也可以新模式發(fā)掘市場(chǎng)藍(lán)海。

大健康產(chǎn)業(yè)作為永不衰落的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，首先體現(xiàn)在健康科技的不斷出新，由此帶來(lái)健康科技創(chuàng)業(yè)的持續(xù)活躍。健康科技園的前身是生物醫(yī)藥園、醫(yī)療器械園等類型的工業(yè)園區(qū)，隨著與健康相關(guān)的醫(yī)藥產(chǎn)品、醫(yī)療器械、保健用品、健康食品等領(lǐng)域更強(qiáng)調(diào)研發(fā)創(chuàng)新，圍繞大健康產(chǎn)品的各類健康科技園區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，并成為培育健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)、推動(dòng)健康產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要平臺(tái)。

目前，在上海、北京、深圳、南京、杭州、蘇州、青島等一二線城市，已涌現(xiàn)出一批以健康科技孵化為重點(diǎn)的健康科技園項(xiàng)目，如上海的聚科生物科技園、育成生物科技園、杭州天和高科技園等，都是聚焦健康科技創(chuàng)新、研發(fā)外包、創(chuàng)業(yè)孵化等功能，其中大部分園區(qū)由專業(yè)化團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理，已探索出較為成熟的健康科技園運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

近年來(lái)，醫(yī)療器械行業(yè)的增速明顯高于醫(yī)藥生物，我國(guó)醫(yī)療器械占生物醫(yī)藥行業(yè)總規(guī)模的14%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家42%的平均水平，市場(chǎng)空間廣闊、產(chǎn)業(yè)投資活躍，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將是產(chǎn)業(yè)投資熱點(diǎn)。而且，醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)細(xì)分方向繁多，轉(zhuǎn)化周期相對(duì)較短，可以為健康科技園發(fā)展帶來(lái)更大的操作空間和更豐富的賽道選擇。

隨著城市群、都市圈內(nèi)的醫(yī)療一體化發(fā)展，必將帶動(dòng)醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)在中心城市、節(jié)點(diǎn)城市以及周邊縣市的重新布局。除了分散在城市中的各類醫(yī)療服務(wù)節(jié)點(diǎn)，一些創(chuàng)新的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集聚模式值得關(guān)注。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園就是以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的模式，引進(jìn)多個(gè)醫(yī)學(xué)方向的專科醫(yī)院、綜合醫(yī)院及第三方醫(yī)療服務(wù)等業(yè)態(tài)，形成醫(yī)療特色的主題園區(qū)。

從現(xiàn)有項(xiàng)目看，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園主要有兩種類型，一是在高端醫(yī)療人才豐富的高能級(jí)城市，主要發(fā)展面向外部市場(chǎng)的外向型醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，例如上海新虹橋醫(yī)學(xué)中心、美國(guó)梅奧小鎮(zhèn)；二是在醫(yī)療消費(fèi)市場(chǎng)巨大的二三線城市，主要發(fā)展面向本地市場(chǎng)的疏解型醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，特點(diǎn)是將非重急癥的醫(yī)療業(yè)態(tài)集聚于郊區(qū)，以此緩解中心城區(qū)醫(yī)院的壓力，目前還在實(shí)踐中，但未來(lái)一定是必然趨勢(shì)。

從未來(lái)發(fā)展看，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園主要有兩個(gè)延伸方向，一個(gè)是向健康科技延伸，以高水平醫(yī)院為基礎(chǔ)強(qiáng)化醫(yī)學(xué)轉(zhuǎn)化，集聚醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)學(xué)教育、醫(yī)學(xué)科研、藥械研發(fā)等高端資源，打造醫(yī)研產(chǎn)融合的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園，典型如上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)；另一個(gè)是向醫(yī)療旅游發(fā)展，以藥械、療法等準(zhǔn)入政策創(chuàng)新吸引醫(yī)患客源，開發(fā)全流程的診斷醫(yī)療、康復(fù)療養(yǎng)服務(wù)，典型如海南博鰲樂(lè)城國(guó)際醫(yī)療旅游先行區(qū)。

健康綜合體作為城市中新興的一種主題地產(chǎn)模式，一般考慮醫(yī)療服務(wù)、健康養(yǎng)生、健康商貿(mào)、商業(yè)商務(wù)的結(jié)合，多選取交通方便的商業(yè)地段，靠近城市核心商圈，以輻射廣泛消費(fèi)客群。入駐健康綜合體的醫(yī)療機(jī)構(gòu)多是消費(fèi)屬性較重、非急性專科的醫(yī)療領(lǐng)域，如口腔、整形美容、耳鼻喉科等，它們?cè)谕饪粕辖詾槎?jí)以下的日間手術(shù)，而非危重癥的大型手術(shù)。

國(guó)內(nèi)較早的健康綜合體有杭州大廈501生活廣場(chǎng)、成都鵬瑞利國(guó)際醫(yī)療健康中心等，其中鵬瑞利醫(yī)療健康中心由新加坡鵬瑞利集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，已引進(jìn)鵬瑞利醫(yī)院、冬雷腦科醫(yī)院、顧連錦宸康復(fù)醫(yī)院、韓妃整形外科醫(yī)院、愛(ài)帝宮月子中心、影和醫(yī)學(xué)影像診斷中心、新華健康體檢中心、碧然醫(yī)療護(hù)理中心、張強(qiáng)醫(yī)生集團(tuán)國(guó)際靜脈病中心等30余家醫(yī)療健康機(jī)構(gòu)。

目前，鵬瑞利集團(tuán)在成功運(yùn)營(yíng)成都項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，已著手健康綜合體項(xiàng)目的全國(guó)布局，在天津、昆明、西安等城市籌建以醫(yī)療健康為核心的大型高鐵TOD項(xiàng)目，集醫(yī)療、養(yǎng)老、酒店、會(huì)議會(huì)展和商業(yè)服務(wù)為一體，打造國(guó)際化醫(yī)療健康及商業(yè)樞紐中心，通過(guò)高效便捷的高鐵交通網(wǎng)絡(luò)，輻射周邊大型城市，打造區(qū)域居民健康生活的新地標(biāo)。

近年來(lái)，持續(xù)的康養(yǎng)小鎮(zhèn)開發(fā)熱潮，形成了多樣化的發(fā)展模式。有依托當(dāng)?shù)刈匀毁Y源的，發(fā)展森林養(yǎng)生、山地療養(yǎng)、溫泉療愈等產(chǎn)品線；有依托特色服務(wù)的，提供心靈靜修、替代性醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)休閑、醫(yī)療美容等健康體驗(yàn)型服務(wù)；有依托區(qū)域養(yǎng)生文化的，塑造健康養(yǎng)生文化品牌，融合文化旅游、養(yǎng)生、休閑度假等多種功能。類似項(xiàng)目很多，歷經(jīng)疫情考驗(yàn)，大多面臨較大運(yùn)營(yíng)壓力。

從未來(lái)發(fā)展看，康養(yǎng)小鎮(zhèn)需要找到主題鮮明、功能復(fù)合的運(yùn)營(yíng)之道。近年來(lái)，腫瘤康復(fù)中心、糖尿病醫(yī)學(xué)中心、運(yùn)動(dòng)醫(yī)學(xué)康復(fù)中心等專業(yè)性康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)，正在成為健康領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。從康復(fù)需求看，心血管病、骨科運(yùn)動(dòng)、腫瘤重癥、代謝性疾病、神經(jīng)系統(tǒng)病、呼吸系統(tǒng)病等慢病康復(fù)市場(chǎng)空間非常可觀。而將慢病康復(fù)與健康養(yǎng)生結(jié)合起來(lái)的康養(yǎng)小鎮(zhèn)，擺脫了“住宅開發(fā)+康養(yǎng)配套”的傳統(tǒng)模式，將成為各地發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的重要模式。

另外，抗衰老作為大健康的永恒主題，也是康養(yǎng)小鎮(zhèn)的重要方向。如北京平谷金海湖長(zhǎng)壽小鎮(zhèn)整合優(yōu)質(zhì)抗衰老資源，將功能醫(yī)學(xué)、再生醫(yī)學(xué)、基因檢測(cè)、細(xì)胞抗衰、荷爾蒙平衡、立體排毒等技術(shù)，與中醫(yī)養(yǎng)生相結(jié)合，輔以馬術(shù)、水上游樂(lè)、SPA、瑜伽等修身養(yǎng)性的項(xiàng)目，通過(guò)“檢、通、補(bǔ)、養(yǎng)、調(diào)”的一體健康管理，形成“預(yù)防、治療、康復(fù)、養(yǎng)老”四位一體的健康抗衰老管理平臺(tái)。

伴隨我國(guó)人口老齡化社會(huì)的到來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)從熱議到落地已有較多的實(shí)踐。從養(yǎng)老地產(chǎn)類型看，依據(jù)業(yè)態(tài)組合、服務(wù)機(jī)制的不同，分為養(yǎng)老＋機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老＋社區(qū)、養(yǎng)老＋度假、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園等類型；從客群定位、產(chǎn)品屬性上劃分，包括CCRC社區(qū)、復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)、全齡居家養(yǎng)老社區(qū)、高端頤養(yǎng)中心等模式。

從產(chǎn)業(yè)主體看主要有三類：一是養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，如九如城集團(tuán)的醫(yī)、康、養(yǎng)、教、研、旅融合模式；二是地產(chǎn)公司的養(yǎng)老板塊，如萬(wàn)科的護(hù)理型、自理型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老+社區(qū)型養(yǎng)老，典型項(xiàng)目有隨園嘉樹、萬(wàn)科幸福匯等；三是保險(xiǎn)公司，如泰康人壽的保險(xiǎn)養(yǎng)老+高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)，已開發(fā)了多個(gè)泰康之家養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利性一直備受關(guān)注，各家公司都在積極摸索中。

目前，我國(guó)很多城市已將“社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)”定為地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)配，并鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式。融創(chuàng)服務(wù)推出“伴春風(fēng)”長(zhǎng)者服務(wù)，提供生活照護(hù)、心理關(guān)懷、日常監(jiān)測(cè)、健康監(jiān)測(cè)等四大類服務(wù)；永升服務(wù)參與建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心，發(fā)展老年社團(tuán)、健康驛站、助餐中心等多項(xiàng)服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)+物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)，再結(jié)合城市分級(jí)診療體系的建設(shè)，將為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供更多的可能性。

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