近日，為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署，充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

本文將整理《通知》的主要內(nèi)容，并簡(jiǎn)要分析其中的關(guān)鍵點(diǎn)，以幫助寫字樓等房地產(chǎn)企業(yè)，快速了解新政并更好地用其進(jìn)行合理融資規(guī)劃。

01 政策解讀

《通知》細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。

明確業(yè)務(wù)管理口徑

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗(yàn)收合格、辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并投入運(yùn)營(yíng)的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為抵押，實(shí)際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。

除本通知所稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款外，其他貸款仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行。

堅(jiān)持依法合規(guī)展業(yè)

商業(yè)銀行要按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。符合本通知定義的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款應(yīng)納入房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的借款人（可為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）須依法成立，承貸物業(yè)應(yīng)產(chǎn)權(quán)清晰，無復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項(xiàng)目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款在發(fā)放前應(yīng)明確貸款用途。2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。

商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、評(píng)估價(jià)值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評(píng)估價(jià)值的70％。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況等因素，按照市場(chǎng)化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長(zhǎng)不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款第一還款來源應(yīng)為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)收入。商業(yè)銀行應(yīng)與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入原則上均應(yīng)進(jìn)入該賬戶，優(yōu)先用于償還當(dāng)期貸款本息。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)收支情況的監(jiān)測(cè)，保障信貸資金安全。

商業(yè)銀行發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款應(yīng)以承貸物業(yè)作為抵押品。結(jié)合第三方評(píng)估公司價(jià)值評(píng)估情況等，審慎確定物業(yè)評(píng)估價(jià)值。借款人與承貸物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理主體不一致的，可將承貸物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理主體作為共同借款人或連帶責(zé)任保證擔(dān)保人。

加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款納入對(duì)借款人及其所在集團(tuán)客戶的統(tǒng)一授信管理，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障信貸資金安全，支持通過銀團(tuán)貸款模式分散風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格開展貸前調(diào)查和貸中審查，科學(xué)區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，承貸物業(yè)有共同產(chǎn)權(quán)人或第三方權(quán)利人的，貸款前應(yīng)取得其書面同意。

商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款投放后的管理，嚴(yán)防貸款被挪用；及時(shí)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)及價(jià)值情況開展跟蹤評(píng)估，嚴(yán)密監(jiān)測(cè)借款人及集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、信用、擔(dān)保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風(fēng)險(xiǎn)因素，并采取針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)緩釋和保全措施。

新政發(fā)布后，銀行在實(shí)施貸款時(shí)，對(duì)待借款人的態(tài)度變得更為規(guī)范和科學(xué)。

政策改變銀行此前單一的依賴抵押物價(jià)值保障為依據(jù)的貸款投放模式，銀行可根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、評(píng)估價(jià)值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度。即在發(fā)放貸款時(shí)，要求銀行要更加密切地關(guān)注借款人的財(cái)務(wù)狀況、信用記錄和物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，并嚴(yán)格監(jiān)管貸款資金的使用。

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款資金的使用范圍擴(kuò)大了，可償還存量貸款和債券！

有分析稱，這一新政，有望為持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)房企帶來利好，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為增信工具，一方面有助于房企盤活存量資產(chǎn)，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)；另一方面可改善房企流動(dòng)性，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力，提振市場(chǎng)信心。以往經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款資金用途比較有限，新的政策可支持企業(yè)擴(kuò)大資金使用范圍，提升資金使用效率，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

02 發(fā)布信息

《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》

中國(guó)人民銀行辦公廳 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局辦公廳

2024年1月24日

來源：國(guó)家金融監(jiān)督管理總局網(wǎng)站

03 相關(guān)Tips

近期，通過與銀行的溝通，我們了解到：

本次新政策的發(fā)布，是央行和金融監(jiān)管總局貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署的重要舉措，將有力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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