7月3日，房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行發(fā)布數(shù)據(jù)稱，二季度共有56個(gè)外資制造業(yè)及研發(fā)項(xiàng)目與長(zhǎng)三角各地方政府簽署了投資協(xié)議或投資意向書(shū)（分為租賃廠房和購(gòu)地自建），其中4月份簽署18個(gè)，5月份簽署16個(gè)，6月份簽署22個(gè)（該數(shù)據(jù)不包含物流倉(cāng)儲(chǔ)類、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資項(xiàng)目，也不包含制造業(yè)及研發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、奠基及開(kāi)業(yè)）。

在這些長(zhǎng)三角的外商投資項(xiàng)目中，歐洲項(xiàng)目占31個(gè)（其中德國(guó)占14個(gè)，法國(guó)占6個(gè)，瑞典、瑞士及英國(guó)各占2個(gè)），美國(guó)項(xiàng)目占9個(gè)，日本項(xiàng)目占8個(gè)，韓國(guó)項(xiàng)目占4個(gè)。歐洲、美國(guó)及日本項(xiàng)目的占比與戴德梁行2024上半年服務(wù)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目比例基本一致。

自年初起，外資企業(yè)汽車零部件的制造及研發(fā)項(xiàng)目在長(zhǎng)三角的投資明顯回暖。二季度汽車零部件項(xiàng)目共計(jì)14個(gè)。因長(zhǎng)三角各地汽車零部件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對(duì)完備，此類項(xiàng)目的落戶范圍較廣，14個(gè)項(xiàng)目分散在8個(gè)地級(jí)市內(nèi)。

大健康項(xiàng)目（包含生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、保健品及衛(wèi)生護(hù)理）在長(zhǎng)三角地區(qū)共計(jì)11個(gè)。據(jù)戴德梁行觀察，大健康項(xiàng)目是近兩年來(lái)外商投資增長(zhǎng)速度最快的領(lǐng)域。除對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)線和產(chǎn)品的增資擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目外，外資企業(yè)也在積極引進(jìn)新的產(chǎn)線，以戴德梁行提供選址服務(wù)的世界500強(qiáng)企業(yè)羅氏為例，羅氏診斷亞太儀器生產(chǎn)基地于2023年年底開(kāi)業(yè)，實(shí)現(xiàn)儀器設(shè)備產(chǎn)品的首次本土化生產(chǎn)。

更值得一提的是，為更好地融入中國(guó)市場(chǎng)，眾多老牌外資龍頭企業(yè)自2022年年初起開(kāi)始考慮開(kāi)辟中國(guó)首個(gè)生產(chǎn)基地的可行性，而在此之前的近幾十年間僅有進(jìn)口銷售這個(gè)單一渠道。其中步伐較快的外資企業(yè)已簽署投資協(xié)議甚至是首個(gè)生產(chǎn)基地已開(kāi)業(yè)。如戴德梁行服務(wù)的瑞典墨尼克項(xiàng)目，已于今年6月簽署了其在國(guó)內(nèi)首個(gè)高級(jí)敷料生產(chǎn)基地的投資協(xié)議，工廠的建設(shè)正在穩(wěn)步推進(jìn)中。

分區(qū)域來(lái)看，產(chǎn)業(yè)類外商于上海投資項(xiàng)目共計(jì)12個(gè)，以大健康、新材料等項(xiàng)目為主 ；于江蘇投資項(xiàng)目共計(jì)35個(gè)，蘇州與常州分列前兩位。蘇州的17個(gè)項(xiàng)目主要以大健康、汽車零部件、高端裝備制造為主，常州的7個(gè)項(xiàng)目以汽車零部件為主。

戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部中國(guó)區(qū)租賃與交易線負(fù)責(zé)人賀超表示，總體來(lái)看，市場(chǎng)趨穩(wěn)復(fù)蘇。以上海和蘇州為代表的長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)ν赓Y制造業(yè)，尤其是以醫(yī)療器械及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為代表的高端外資制造業(yè)仍具備較強(qiáng)的吸引力。

上海寫字樓新項(xiàng)目成交活躍

上海甲級(jí)寫字樓二季度有4個(gè)項(xiàng)目入市，共帶來(lái)24.1萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。核心與新興區(qū)各2個(gè)項(xiàng)目，分別是黃浦區(qū)太平洋新天地商業(yè)中心T2、建信人壽大樓；徐匯區(qū)源點(diǎn)大廈及楊浦區(qū)中交濱江廣場(chǎng)。

寫字樓租賃活躍度較前幾季度有所回升，尤其是近幾年新入市項(xiàng)目。二季度，得益于優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，以及部分樓宇關(guān)聯(lián)公司租賃辦公面積，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量錄得263,226平方米，全市平均空置率降至21.70%。其中，新興區(qū)域空置率較為穩(wěn)定，降至28.08%；核心區(qū)空置率小幅上漲至15.79%。在新增供應(yīng)持續(xù)入市的市場(chǎng)情況下，上海整體租金下降趨勢(shì)依舊，大多數(shù)子市場(chǎng)板塊租金均有不同程度下調(diào)。二季度全市平均成交租金錄得7.61元/平方米/天，環(huán)比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新興商圈下降至6.11元/平方米/天。

上半年以來(lái)，龍頭企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，主力行業(yè)格局基本保持不變。二季度重點(diǎn)行業(yè)中，專業(yè)服務(wù)企業(yè)多聚集在中心區(qū)，律所、設(shè)計(jì)、咨詢等細(xì)分行業(yè)保持一定熱度，另外一些辦公空間服務(wù)商新設(shè)布點(diǎn)；貿(mào)易制造業(yè)呈現(xiàn)多商圈分布格局，傳統(tǒng)快消品貿(mào)易占主力，汽車制造貿(mào)易調(diào)整較大；金融行業(yè)，知名銀行及保險(xiǎn)公司仍熱衷于濱江沿線布點(diǎn)；生物醫(yī)藥行業(yè)，國(guó)內(nèi)外知名大型醫(yī)療企業(yè)整合搬遷較積極。

戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，下半年預(yù)計(jì)有8個(gè)項(xiàng)目共計(jì)71萬(wàn)平方米體量入市，供求壓力下租金承壓，對(duì)于企業(yè)而言辦公成本降低有利于更多整合型企業(yè)升級(jí)更新，尤其是租賃實(shí)力相對(duì)雄厚的大型企業(yè)及優(yōu)勢(shì)發(fā)展行業(yè)。

戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie表示，市場(chǎng)租賃活躍度較前幾季度有所回升，以搬遷類型的租賃活動(dòng)為主。然而，隨著優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)持續(xù)入市，上海寫字樓平均空置率持續(xù)承壓，上海寫字樓租金將繼續(xù)保持疲軟。

核心區(qū)零售商場(chǎng)租金承壓

消費(fèi)市場(chǎng)大數(shù)據(jù)實(shí)驗(yàn)室（上海）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：五一節(jié)假日期間（4月30日-5月4日），上海線上線下共計(jì)消費(fèi)超過(guò)530億元，監(jiān)測(cè)的35個(gè)商圈進(jìn)店客流總量2569萬(wàn)人次，比2023年同期增長(zhǎng)5.4%；境外游客客流超過(guò)10萬(wàn)，比2023年同期增長(zhǎng)62.2%。端午節(jié)假日期間（6月7日-9日），全市線上線下共計(jì)消費(fèi)310.7億元，比去年同期增長(zhǎng)17.3%。監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)商圈，進(jìn)店客流總量達(dá)到1403萬(wàn)人次，同期增長(zhǎng)2.5%。根據(jù)戴德梁行的研究數(shù)據(jù)，上海零售市場(chǎng)核心區(qū)存量環(huán)比同比稍有下降，平均租金為1880元/平方米/月，出租率為94.33%，略有下降但總體平穩(wěn)。

隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2024年-2027年上海零售物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有一系列核心商圈與非核心區(qū)的新項(xiàng)目入市，其中包括核心商圈的徐家匯國(guó)貿(mào)中心二期、K11（二期）和太古里等標(biāo)桿項(xiàng)目，以及超級(jí)合生匯、星揚(yáng)西岸中心、天薈等非核心商圈重點(diǎn)項(xiàng)目。未來(lái)，全市平均租金將會(huì)繼續(xù)因新銳商圈的發(fā)展，而被進(jìn)一步拉低?，F(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目也需要通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理模式、招商策略改進(jìn)、商場(chǎng)維護(hù)翻新、主營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)整等保持自己的競(jìng)爭(zhēng)力。

2024年過(guò)半，非核心商圈的商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭仍然十分矚目?？傮w來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將目光投向非核心商圈，消費(fèi)者也樂(lè)于在非核心商圈見(jiàn)到新鮮血液。近期，可持續(xù)發(fā)展與都市玩樂(lè)、新能源汽車、科技、生活方式等概念成為主流，非核心商圈項(xiàng)目體量通常較小，在根據(jù)主流明確了項(xiàng)目定位，構(gòu)思了項(xiàng)目主題的基礎(chǔ)上，結(jié)合便利的交通，有側(cè)重點(diǎn)地針對(duì)周邊客群類型的主要需求做重點(diǎn)運(yùn)營(yíng)，引入熱門業(yè)態(tài)作為項(xiàng)目招商的主要策略，并合理規(guī)劃商業(yè)動(dòng)線，這是商業(yè)市場(chǎng)多元化思考演進(jìn)和實(shí)踐的成果。

Shaun Brodie認(rèn)為，《上海市商圈能級(jí)提升三年行動(dòng)方案（2024-2026年）》，提出完成商業(yè)設(shè)施城市更新300萬(wàn)平方米以上。未來(lái)幾年，鑒于城市更新項(xiàng)目和新開(kāi)購(gòu)物中心帶來(lái)更佳的市場(chǎng)定位、更具體驗(yàn)性的空間設(shè)計(jì)、更多元化的品牌組合及智能綠色的設(shè)施設(shè)備，上海零售物業(yè)市場(chǎng)將進(jìn)一步升級(jí)。

新開(kāi)商場(chǎng)品牌業(yè)態(tài)趨于輕餐飲化

將目光投向2024新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目之中，經(jīng)濟(jì)前景穩(wěn)步向好的勢(shì)頭中，有部分品牌正在或快或慢地進(jìn)行自己的拓店計(jì)劃。2024年二季度，包括新式茶飲和咖啡在內(nèi)的輕餐飲、會(huì)員制倉(cāng)儲(chǔ)商超、3C和新能源汽車體驗(yàn)店、生活方式等品牌拓店的趨勢(shì)迅猛，奢侈品、時(shí)尚、休閑娛樂(lè)、集合店等穩(wěn)扎穩(wěn)打。如位于寶山的寶樂(lè)匯印象城的盒馬鮮生廣受周邊客群歡迎，徐匯萬(wàn)科廣場(chǎng)的閑魚(yú)循環(huán)商店吸引關(guān)注可持續(xù)發(fā)展的年輕力消費(fèi)者前來(lái)打卡，嘉亭薈二期聚焦“國(guó)際汽車城”元素打造汽車體驗(yàn)型業(yè)態(tài)。

2024年第一季度和第二季度的首店開(kāi)業(yè)情況也契合了“核心商圈穩(wěn)步增長(zhǎng)，非核心商圈強(qiáng)勢(shì)入圍”的趨勢(shì)?？傮w來(lái)看，生活方式、輕餐飲、時(shí)尚業(yè)態(tài)也是主要的開(kāi)店方向。隨著國(guó)家政策層面的扶持，城市市集呈現(xiàn)出井噴式發(fā)展態(tài)勢(shì)，打造限時(shí)的文旅與商業(yè)結(jié)合體。兼具“時(shí)尚感”和“煙火氣”的市集，承擔(dān)著線下消費(fèi)復(fù)蘇使命，也正被更多的創(chuàng)意形式賦予新的文化內(nèi)涵與社交體驗(yàn)氛圍。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九表示，2024年已經(jīng)過(guò)半，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，政府、開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者都抱有強(qiáng)烈的信心，上海也正向打造國(guó)際消費(fèi)中心城市這一目標(biāo)不斷進(jìn)發(fā)。消費(fèi)者的消費(fèi)心理仍然理智，但是層出不窮的商業(yè)項(xiàng)目也讓消費(fèi)者找到了好去處。包括非核心商圈的項(xiàng)目和城市市集，將會(huì)是新型消費(fèi)者集聚地。而這一趨勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的。

大宗市場(chǎng)內(nèi)資持續(xù)發(fā)力，占比創(chuàng)三年新高

2024上半年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得32宗、共計(jì)208億元成交，成交總額同比下降42%。

從買家類型來(lái)看，2024上半年上海雖依舊以投資型買家為主，但自用型買家交易占比大幅上漲至36%，而這一數(shù)字在2023年僅為21%，漲幅明顯。其中又以內(nèi)資傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)以及個(gè)人投資者為主，核心位置、沿江地帶辦公以及低價(jià)豪宅是其重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。

內(nèi)外資占比方面，2024上半年內(nèi)資成交持續(xù)走高，占成交金額的78%，為近三年來(lái)的最高占比；而相對(duì)應(yīng)的，因美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期降低、外資觀望，其成交則僅占22%，其中近六成金額由領(lǐng)展收購(gòu)七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)所構(gòu)成，剔除該交易后剩余成交占比將有大幅下跌。

就物業(yè)類型而言，辦公/研發(fā)辦公以54%的市場(chǎng)占比依然占據(jù)市場(chǎng)首位；商業(yè)則因七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)成交的提升，占比提升至14%，位居第二；另外公寓與住宅類資產(chǎn)也受到投資人的追捧，成交總額約25億，占據(jù)總交易額的12%。

展望下半年，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)認(rèn)為，部分外資基金持有折價(jià)項(xiàng)目有望成交，同時(shí)法拍項(xiàng)目占比繼續(xù)增加；得益于上海中國(guó)經(jīng)濟(jì)橋頭堡的獨(dú)特地位，來(lái)自全國(guó)的實(shí)力自用企業(yè)和私人投資者將繼續(xù)成為辦公、酒店項(xiàng)目的主要買家；

盧強(qiáng)預(yù)期，外資買家下半年仍然保持謹(jǐn)慎，但國(guó)內(nèi)低息環(huán)境有望給內(nèi)資買家創(chuàng)造良好的融資杠桿，潛在通脹增長(zhǎng)將成為配置房地產(chǎn)的理由之一；涉及產(chǎn)業(yè)用地股權(quán)交易監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)未來(lái)工業(yè)類項(xiàng)目交易影響待市場(chǎng)反饋。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，二季度的上海市場(chǎng)消費(fèi)繼續(xù)保持平穩(wěn)、線上消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)、制造業(yè)投資增速，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)總體平穩(wěn)，新興商圈將進(jìn)一步發(fā)展成熟。在建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系政策措施帶動(dòng)下，上海的發(fā)展依然被持續(xù)看好。戴德梁行將以專業(yè)力量，助力上海打造國(guó)際一流營(yíng)商環(huán)境!

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