做招商選址的行業(yè)人，都明白選址是否正確，是決定店鋪日后能否賺錢的條件之一。1990年，美國最大快餐連鎖店麥當(dāng)勞進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，于深圳開設(shè)首間分店。

直至今天，麥當(dāng)勞在內(nèi)地的擴(kuò)張步伐快速，已建立逾600間分店，單是北京便有93間。

麥當(dāng)勞的成功，除了品牌優(yōu)勢(shì)外，在選址方面更具敏銳目光，進(jìn)駐具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。難怪內(nèi)地有不少零售企業(yè)，都愿意在麥當(dāng)勞旁開店。

一、現(xiàn)在我們來總結(jié)一下麥當(dāng)勞的選址策略：

1、建頻密網(wǎng)絡(luò)

麥當(dāng)勞的目標(biāo)消費(fèi)群是家庭成員和年輕人，所以在選址上，人潮聚集地是最主要的考慮因素。

例如在旺區(qū)的兒童用品商店，或青少年運(yùn)動(dòng)連鎖店附近，便會(huì)積極進(jìn)駐;至于靠近繁忙地鐵站的周邊，在不同的出口，也會(huì)設(shè)置分店，為顧客提供方便作考慮，亦以頻密的網(wǎng)絡(luò)，搶攻來自四方八面的顧客。

2、對(duì)地區(qū)作評(píng)估

做生意是長線的投資，所以在揀選落腳地時(shí)，麥當(dāng)勞都會(huì)做市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)據(jù)點(diǎn)作為期3-6個(gè)月的嚴(yán)密考察。

考察的內(nèi)容，包括進(jìn)駐城市的規(guī)劃與發(fā)展、人口變動(dòng)、消費(fèi)和收入水平等，如果發(fā)現(xiàn)是老化的城市，則會(huì)打退堂鼓。

相反，若有興建中的新型住宅區(qū)、學(xué)校和商場(chǎng)等，則會(huì)納入考慮的范圍。

3、搶眼裝潢

除了地鋪外，麥當(dāng)勞也會(huì)在商場(chǎng)等一樓設(shè)店，而設(shè)店位置往往靠近玻璃窗，以落地玻璃窗反映顧客在店內(nèi)的消費(fèi)行為，借此吸引街外客的目光，以取得視覺上的優(yōu)勢(shì)。

4、不打急進(jìn)牌

雖然不少品牌都希望搶得黃金鋪位，但昂貴的租金往往在營運(yùn)成本上占了很大的比重。

麥當(dāng)勞在內(nèi)地的對(duì)策是不打急進(jìn)牌，例如在上海松江和金山區(qū)，便先發(fā)展其他二線據(jù)點(diǎn)，打響知名度和凝聚人流后，吸引代理高價(jià)店鋪的地產(chǎn)商招手，然后再作出議價(jià)行動(dòng)，這樣才能獲得投資回報(bào)。

5、優(yōu)勢(shì)互動(dòng)

麥當(dāng)勞在百貨公司也會(huì)開店中店，以吸納喜歡逛百貨公司的顧客，尤其在知名度高的品牌旁邊開店，如家樂福超市等，以達(dá)到優(yōu)勢(shì)互動(dòng)的好處。至于年輕人喜歡逛的購物商場(chǎng)，如時(shí)代廣場(chǎng)等，也會(huì)帶來穩(wěn)定的客源。

二、麥當(dāng)勞的商圈調(diào)查：

麥當(dāng)勞市場(chǎng)目標(biāo)的確定需要通過商圈調(diào)查。在考慮餐廳的設(shè)址前必須事先估計(jì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)潛能。

1、確定商圈范圍

麥當(dāng)勞把在制訂經(jīng)營策略時(shí)確定商圈方法稱作繪制商圈地圖，商圈地圖的畫法首先是確定商圈范圍。

一般說來，商圈范圍是以這個(gè)餐廳中心，以1~2公里為半徑，畫一個(gè)圓，作為它的商圈。如果這個(gè)餐廳設(shè)有汽車走廊，則可以把半徑延伸到四公里，然后把整個(gè)商圈分割為主商圈和副商圈。

商圈的范圍一般不要越過公路、鐵路、立交橋、地下道、大水溝，因?yàn)轭櫩筒粫?huì)趙過這些阻隔到不方便的地方購物。

商圈確定以后，麥當(dāng)勞的市場(chǎng)分析專家便開始分析商圈的特征，以制訂公司的地區(qū)分布戰(zhàn)略，即規(guī)劃在哪些地方開設(shè)多少餐廳為最適宜，從而達(dá)到通過消費(fèi)導(dǎo)向去創(chuàng)造和滿足消費(fèi)者需求的目標(biāo)。

因此，商圈特征的調(diào)查必須詳細(xì)統(tǒng)計(jì)和分析商圈內(nèi)的人口特征、住宅特點(diǎn)、集會(huì)場(chǎng)所、交通和人流狀況、消費(fèi)傾向、同類商店的分布，對(duì)商圈的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，并預(yù)計(jì)設(shè)店后的收入和支出，對(duì)可能凈利進(jìn)行分析。

在商圈地圖上，他們最少要注上下列數(shù)據(jù)：

(1)餐廳所在社區(qū)的總?cè)丝凇⒓彝?shù);

(2)餐廳所在社區(qū)的學(xué)校數(shù)、事業(yè)單位數(shù);

(3)構(gòu)成交通流量的場(chǎng)所(包括百貨商店、大型集會(huì)場(chǎng)所、娛樂場(chǎng)所、公共汽車站和其他交通工具的集中點(diǎn)等;

(4)餐廳前的人流量(應(yīng)區(qū)分平日和假日)，人潮走向;

(5)有無大型公寓或新村;

(6)商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店和互補(bǔ)店的店面數(shù)、座位數(shù)和營業(yè)時(shí)間等;

(7)街道的名稱。

2、進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)

在分析商圈的特征時(shí)，還必須在商圈內(nèi)設(shè)置幾個(gè)抽樣點(diǎn)，進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)。抽樣統(tǒng)計(jì)的目的是取得基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，以確定顧客的準(zhǔn)確數(shù)字。

抽樣統(tǒng)計(jì)可將一周分為三段：周一至周五為一段;周六為一段;周日和節(jié)假日為一段，從每天的早晨7時(shí)開始至午夜12點(diǎn)，以每兩個(gè)小時(shí)為單位，計(jì)算通過的人流數(shù)、汽車和自行車數(shù)。

其中人流數(shù)還要進(jìn)一步分類為男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后換算為每15分鐘的數(shù)據(jù)。

3、實(shí)地調(diào)查

除了進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)外，還要進(jìn)行對(duì)顧客的實(shí)地調(diào)查，或稱作商情調(diào)查。

實(shí)地調(diào)查可以分為兩種。一種以車站為中心，另一種以商業(yè)區(qū)為中心。

同時(shí)還要提出一個(gè)問題：是否還有其他的人流中心。

答案當(dāng)然應(yīng)當(dāng)從獲得的商情資料中去挖掘。以車站為中心的調(diào)查方法可以是到車站前記錄車牌號(hào)碼，或者乘公共汽車去了解交通路線，或從車站購票處取得購買月票者的地址。

以商業(yè)區(qū)為中心的調(diào)查需要調(diào)查當(dāng)?shù)厣虝?huì)的活動(dòng)計(jì)劃和活動(dòng)狀況，調(diào)查拋棄在路邊的購物紙袋和商業(yè)印刷品，看看人們常去哪些商店或超級(jí)市場(chǎng)，從而準(zhǔn)確地掌握當(dāng)?shù)氐馁徫镄袆?dòng)圈。

通過訪問購物者，調(diào)查他們的地址，向他們發(fā)放問卷，了解他們的生日。

然后把調(diào)查得來的所有資料一一載入最初畫了圈的地圖。這些調(diào)查得來的數(shù)據(jù)以不同顏色標(biāo)明，最后就可以在地圖上確定選址的商圈。

“應(yīng)該說，正因?yàn)辂湲?dāng)勞的選址堅(jiān)持通過對(duì)市場(chǎng)的全面資訊和對(duì)位置的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，才能夠使開設(shè)的餐廳，無論是現(xiàn)在還是在將來，都能健康穩(wěn)定地成長和發(fā)展。”麥當(dāng)勞香港總部這樣說。

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