梁心慈 作

隨著消費(fèi)者對居住品質(zhì)的追求日益提升，科技住宅逐漸成為房地產(chǎn)市場的新寵。作為一種創(chuàng)新的建筑科技產(chǎn)品，科技住宅在給人們帶來便利的同時，也因其具有復(fù)雜的溫濕度控制系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，對居住者提出了制冷期間不開窗等特殊要求。近日，江蘇省蘇州市虎丘區(qū)人民法院審理了一起涉科技住宅不當(dāng)使用引發(fā)的租賃合同糾紛案，判決確認(rèn)雙方租賃合同解除，承租人賠償出租人1.1萬余元，出租人退還押金及剩余房租。

為了方便孩子上學(xué)，王先生想在某學(xué)校附近租賃房屋，后在中介的介紹下看中了一套配恒溫、恒濕、恒氧“三恒系統(tǒng)”的科技住宅。雖然相較于其他同地段房屋，該套科技住宅租金較高，但考慮到居住舒適、距離學(xué)校較近等原因，王先生以每月4800元的價(jià)格與房東李小姐于2024年2月簽訂了為期半年的租賃合同。

租房4個多月后，王先生帶著孩子外出，沒有關(guān)閉房屋客廳窗戶。同年7月初，王先生一家回到房屋，發(fā)現(xiàn)多個房間墻面出現(xiàn)大面積霉變，遂與李小姐進(jìn)行溝通。李小姐提示王先生應(yīng)關(guān)窗，并表示就是開窗才導(dǎo)致墻面發(fā)霉的。王先生卻認(rèn)為，正因?yàn)閴γ姘l(fā)霉了所以要開窗。溝通無果后，李小姐帶著小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員、中介以及房屋修理人員到現(xiàn)場查看，發(fā)現(xiàn)全屋墻壁發(fā)霉、吊頂多處有水跡，原因系未關(guān)窗戶導(dǎo)致濕氣侵入、水珠長時間附著在墻壁所致，預(yù)估維修需耗時1個月。

李小姐要求王先生在租賃期滿前將房屋修復(fù)或承擔(dān)維修費(fèi)用，不給明確答復(fù)則視為租賃合同解除。王先生則認(rèn)為，房屋霉變會導(dǎo)致霉菌擴(kuò)散、影響家人身體健康，要求李小姐限期處理，否則解除租賃合同。

雙方對修繕問題無法協(xié)商一致，2024年7月5日，王先生一家搬離房屋。李小姐訴至法院，要求確認(rèn)合同解除，并要求王先生賠償維修費(fèi)、違約金及房屋維修期間的空置損失。王先生則提出反訴，要求確認(rèn)合同解除的同時，主張李小姐退還剩余租金、押金并支付違約金。

審理過程中，法官經(jīng)實(shí)地勘察發(fā)現(xiàn)，案涉房屋樓棟墻面貼有《科技系統(tǒng)使用注意事項(xiàng)》，載明“夏季制冷期間不要開窗通風(fēng)，以防高溫高濕空氣進(jìn)入戶內(nèi)，造成墻面結(jié)露發(fā)霉”。承租房屋室內(nèi)窗戶上貼有“房間采用科技系統(tǒng)，請不要開窗，以免造成房間墻體結(jié)露”的注意事項(xiàng)。房屋出租時，中介人員明確告知王先生房屋系科技住宅，不能長時間開窗。

法院審理后認(rèn)為，在租賃房屋后實(shí)際使用的近5個月期間，房屋并無任何霉?jié)n，李小姐已盡到交付符合正常安全使用條件房屋的義務(wù)。同時，根據(jù)房屋樓棟墻面、室內(nèi)窗戶上的相關(guān)提示以及中介人員明確表述，李小姐也合理告知了王先生房屋使用注意事項(xiàng)。但王先生在梅雨季開窗，明顯使用不當(dāng)，應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任，其拒絕履行維修義務(wù)，違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

考慮到雙方均有意向解除合同，且王先生一家于7月5日實(shí)際搬離，法院依法確認(rèn)租賃合同于7月5日解除。結(jié)合房屋的維修費(fèi)用及相應(yīng)的因維修占用房屋的空置損失，案涉房屋租賃合同中約定的違約金低于因王先生違約造成的李小姐的實(shí)際損失，法院綜合雙方合同履行情況，酌定王先生一次性賠償李小姐房屋維修費(fèi)用及房屋維修期間的空置損失共1.1萬余元；同時，李小姐應(yīng)退還押金、合同未履行期間對應(yīng)的租金。法院最終作出前述判決。判決作出后，雙方均未上訴。該判決現(xiàn)已生效。

對于科技住宅、地暖房等特殊類型房屋，在梅雨季節(jié)等特殊氣候條件下，需要特別注意防潮措施，并嚴(yán)格遵守使用規(guī)范。相較于普通房屋，租賃此類房屋時，出租人與承租人應(yīng)盡到更高注意義務(wù)。出租人應(yīng)通過書面合同、口頭告知、張貼提示等多種方式，全面履行告知義務(wù)，確保承租人充分知曉房屋使用注意事項(xiàng)；承租人應(yīng)當(dāng)按照操作說明使用房屋設(shè)施，避免因不當(dāng)操作導(dǎo)致設(shè)備損壞或房屋受損。即使因房屋租賃問題產(chǎn)生爭議，租賃雙方也應(yīng)本著誠信原則及時協(xié)商，主動采取補(bǔ)救措施，共同推動爭議妥善解決。

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原標(biāo)題：《梅雨季開窗致租住的科技住宅墻面發(fā)霉》

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