更多關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)園區(qū)大會(huì)、培訓(xùn)、內(nèi)訓(xùn)等活動(dòng)，可以私聊、評(píng)論或聯(lián)系微信公眾號(hào)：方升研究。

回首過(guò)去的2023年，受到大國(guó)博弈、國(guó)際沖突等諸多不利因素的影響，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)都面臨著不小挑戰(zhàn)。2023年許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)也出現(xiàn)了空置率和退租率提高、招商壓力大增等問題……但作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要引擎之一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍然獲得了各方資源的持續(xù)關(guān)注，城投公司、實(shí)業(yè)巨頭、資管巨頭、產(chǎn)業(yè)基金等力量加速進(jìn)入，同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、運(yùn)營(yíng)升級(jí)、社區(qū)煥新等多個(gè)領(lǐng)域持續(xù)探索，并取得了顯著成就。

結(jié)合2023年操盤的多個(gè)典型園區(qū)案例，總結(jié)出產(chǎn)業(yè)園區(qū)2023年的五大關(guān)鍵詞：多元發(fā)展、面向未來(lái)、精細(xì)運(yùn)營(yíng)、收益分享、以人為本。

Part.01關(guān)鍵詞一：多元發(fā)展

產(chǎn)業(yè)園區(qū)分層化發(fā)展逐漸成為趨勢(shì)。

自1979年的第一個(gè)工業(yè)園區(qū)拉開建設(shè)序幕至今，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展至今已有40余年的歷程，隨著我國(guó)城市、地產(chǎn)、社會(huì)、管理制度與產(chǎn)業(yè)能級(jí)的不斷升級(jí)，以及全球市場(chǎng)條件變化的不可預(yù)見增加，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新速度已經(jīng)越來(lái)越快，推動(dòng)形成了目前園區(qū)類型多樣、發(fā)展模式多元的百花齊放的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展局面。

目前，我國(guó)既有多種物流設(shè)施集中布局，具有一定規(guī)模和綜合運(yùn)輸能力的貨物集結(jié)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化物流園區(qū)；也有聚集各種工業(yè)資源要素，在一定空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強(qiáng)度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要的現(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)區(qū)；既有集產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市新區(qū)建設(shè)為一體，以城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相互促進(jìn)來(lái)實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城；也有依托智力、技術(shù)、人才等資源優(yōu)勢(shì)而形成的科研、教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展的科學(xué)城。

2023年，科學(xué)城作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的最高級(jí)形態(tài)，已成為城市最為重要的創(chuàng)新引擎，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)躍升起到了決定性的推動(dòng)作用。截至目前，國(guó)內(nèi)主要城市也紛紛布局科學(xué)城（目前全國(guó)已超過(guò)20家），在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資、政策創(chuàng)新等方面持續(xù)發(fā)力，面臨日益激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，需要謀求前沿科技創(chuàng)新、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

Part.02關(guān)鍵詞二：面向未來(lái)

以未來(lái)產(chǎn)業(yè)加速重構(gòu)園區(qū)定位成為園區(qū)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新主流。

2024年開年，工業(yè)和信息化部等七部門發(fā)出《關(guān)于推動(dòng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的實(shí)施意見》，意見指出，重點(diǎn)推進(jìn)未來(lái)制造、未來(lái)信息、未來(lái)材料、未來(lái)能源、未來(lái)空間和未來(lái)健康六大方向產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

未來(lái)產(chǎn)業(yè)代表新一輪科技革命與產(chǎn)業(yè)變革的方向，是重塑全球創(chuàng)新版圖與經(jīng)濟(jì)格局最活躍的變革力量，更是牢牢把握未來(lái)發(fā)展主動(dòng)權(quán)的關(guān)鍵所在。前瞻布局未來(lái)產(chǎn)業(yè)對(duì)于支撐我國(guó)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、構(gòu)筑新型競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、引領(lǐng)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)具有先導(dǎo)作用。未來(lái)產(chǎn)業(yè)也成為各地拼經(jīng)濟(jì)、謀長(zhǎng)遠(yuǎn)的重頭戲，對(duì)各地培育新增長(zhǎng)點(diǎn)、開辟新興賽道、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)具有重大戰(zhàn)略意義。當(dāng)前，北京、上海、浙江、深圳等地先行推進(jìn)未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，紛紛出臺(tái)實(shí)施未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃、行動(dòng)計(jì)劃與配套政策，帶動(dòng)全國(guó)掀起發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的良好勢(shì)頭。

2023年開啟我國(guó)未來(lái)產(chǎn)業(yè)培育的加速鍵，地方政府密集出臺(tái)相關(guān)政策，紛紛加快布局未來(lái)產(chǎn)業(yè)。北京市出臺(tái)《北京市促進(jìn)未來(lái)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實(shí)施方案》，面向6大領(lǐng)域20大方向，打造未來(lái)產(chǎn)業(yè)策源高地。浙江省出臺(tái)《關(guān)于培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》，提出優(yōu)先發(fā)展未來(lái)網(wǎng)絡(luò)等9個(gè)創(chuàng)新基礎(chǔ)良好、成長(zhǎng)較快的未來(lái)產(chǎn)業(yè);培育發(fā)展量子信息等6個(gè)力量尚在集聚、遠(yuǎn)期潛力巨大的未來(lái)產(chǎn)業(yè)。江蘇省出臺(tái)《關(guān)于加快培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》，提出將重點(diǎn)發(fā)力未來(lái)網(wǎng)絡(luò)、通用智能、前沿新材料等10個(gè)成長(zhǎng)型未來(lái)產(chǎn)業(yè)，一批前沿領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)從無(wú)到有，初步培育形成“10+X”未來(lái)產(chǎn)業(yè)體系。產(chǎn)業(yè)園區(qū)正加速推進(jìn)未來(lái)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)化，加快建設(shè)未來(lái)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)，完善政策制度、技術(shù)攻關(guān)、示范應(yīng)用等全鏈條創(chuàng)新體系。

Part.03關(guān)鍵詞三：精細(xì)運(yùn)營(yíng)

招商運(yùn)營(yíng)一體化的運(yùn)營(yíng)方式成為園區(qū)提高出租率的關(guān)鍵。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2023年受國(guó)內(nèi)外多重因素影響，國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)社會(huì)預(yù)期偏弱態(tài)勢(shì)，企業(yè)發(fā)展更趨謹(jǐn)慎。這一背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)受到的沖擊尤為明顯，招商壓力顯著增強(qiáng)。在經(jīng)濟(jì)不確定性和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)雙重作用下，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率持續(xù)偏高，上海、北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率達(dá)到15%以上，成都、廣州空置率達(dá)到20%以上，其他二三線城市的園區(qū)空置情況更加嚴(yán)峻。

根據(jù)高力國(guó)際對(duì)北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年上半年市場(chǎng)整體需求下降231萬(wàn)平米，租金環(huán)比繼續(xù)下滑2.6%，總體空置率拉高到17.9%水平，甚至有報(bào)告指出，國(guó)內(nèi)總體產(chǎn)業(yè)園的空置率達(dá)到43%，出租率跌至歷史低點(diǎn)。

2023年，園區(qū)從業(yè)者明顯感覺到，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨招商去化壓力較大，背后原因既有經(jīng)濟(jì)下行、企業(yè)退租等原因，更重要的是40余年，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的增量紅利漸漸褪去，園區(qū)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要用一個(gè)長(zhǎng)期主義視角來(lái)看待園區(qū)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。

當(dāng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)“運(yùn)營(yíng)為王”已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，但真正的“園區(qū)運(yùn)營(yíng)”，更是指招商運(yùn)營(yíng)一體化，圍繞產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，以產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)生態(tài)的打造為終極目標(biāo)，將園區(qū)的招商和運(yùn)營(yíng)兩個(gè)環(huán)節(jié)緊密結(jié)合起來(lái)，形成一個(gè)有機(jī)的整體，以提高園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，促進(jìn)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

這種一體化的園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式主要關(guān)注以下幾大關(guān)鍵點(diǎn)，一是注重園區(qū)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)招商的結(jié)合，即在規(guī)劃階段就考慮項(xiàng)目的可行性和落地性，確保規(guī)劃與招商的無(wú)縫對(duì)接。同時(shí)，將咨詢與資源相結(jié)合，在提供咨詢服務(wù)的同時(shí)，導(dǎo)入各種產(chǎn)業(yè)資源，為園區(qū)的發(fā)展提供有力支持。

二是產(chǎn)業(yè)招商與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的結(jié)合，招商團(tuán)隊(duì)以優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為切入點(diǎn)，分析產(chǎn)業(yè)鏈中存在的上下游關(guān)系，繪制全產(chǎn)業(yè)鏈招商圖譜，把鍛造鏈條與“招大引強(qiáng)”結(jié)合起來(lái)，從過(guò)去的“地毯式招商”向“地圖式招商”轉(zhuǎn)變，圍繞龍頭企業(yè)，實(shí)施好“鏈長(zhǎng)+鏈主”的工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“一企帶一鏈，一鏈成一片”。同時(shí)，構(gòu)建園區(qū)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)生態(tài)，創(chuàng)造園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈中上下游企業(yè)可以獲取的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。

Part.04關(guān)鍵詞四：收益分享

園區(qū)REITs高質(zhì)量發(fā)展成為園區(qū)融資主要渠道。

2023年，產(chǎn)業(yè)園REITs共計(jì)9支，占比REITs市場(chǎng)31%，成為REITs市場(chǎng)較為重要的一環(huán)，因其具備持續(xù)的經(jīng)營(yíng)收益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且抗通脹又能高比例分紅，因此深受投資者青睞。其中，工業(yè)生產(chǎn)型園區(qū)更加穩(wěn)定，因?yàn)槠淇蛻粼谌腭v后會(huì)投入大量資金購(gòu)買和投放生產(chǎn)設(shè)備，搬遷成本較高，較比其他園區(qū)，抗風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng)。

通過(guò)發(fā)行REITs，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出回籠資金、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)再投資能力，形成“投資-運(yùn)營(yíng)-發(fā)行REITs-再投資”的資金流動(dòng)循環(huán)，有利于從形成“投資開發(fā)建設(shè)”+“運(yùn)營(yíng)服務(wù)”的輕重平衡、全鏈條一體化解決方案、園區(qū)全生命周期綜合服務(wù)的商業(yè)模式。

2023年6月16日，普洛斯、鹽田港、張江、招商蛇口等首批5單擴(kuò)募項(xiàng)目在滬深交易所上市，擴(kuò)募發(fā)行50.65億元，標(biāo)志中國(guó)公募REITs市場(chǎng)首次實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募，體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)對(duì)REITs平臺(tái)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可。

從園區(qū)REITs具體表現(xiàn)來(lái)看，2023園區(qū)REITs經(jīng)過(guò)承受較大運(yùn)營(yíng)壓力，隨著經(jīng)濟(jì)基本面的企穩(wěn)修復(fù)，疊加原始權(quán)益人、基金管理人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等參與方的積極主動(dòng)管理，大部分產(chǎn)業(yè)園的出租情況呈現(xiàn)出了邊際修復(fù)的趨勢(shì)。

例如，2023年3季度，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約0.74億元，同比增長(zhǎng)17.2%、環(huán)比增長(zhǎng)6.49%；中金湖北科投光谷REIT經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約為2112萬(wàn)元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額2411萬(wàn)元，年化分派率為4.90%，高于招募說(shuō)明書同期預(yù)測(cè)的可供分配分派率4.62%；國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT收入約1210.49萬(wàn)元，凈利潤(rùn)655.83萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為617.09萬(wàn)元；國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT收入2805萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1600萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為2372萬(wàn)元。

總結(jié)來(lái)看，收益較好的園區(qū)REITs資產(chǎn)與其園區(qū)運(yùn)營(yíng)水平呈正相關(guān)，因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)得越好，入駐的產(chǎn)業(yè)能級(jí)越高，出租率也越高，單位租金水平也就越高。例如國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT推出差異化增值服務(wù)：提供免費(fèi)科創(chuàng)咨詢服務(wù)，輔導(dǎo)園區(qū)企業(yè)進(jìn)行科創(chuàng)專項(xiàng)申報(bào)；提供“管家式”金融服務(wù)，整合各類銀行、保險(xiǎn)、VC/PE合作機(jī)構(gòu)等金融資源，為園區(qū)企業(yè)提供精準(zhǔn)融資；聯(lián)合上海各類高校、行業(yè)機(jī)構(gòu)、園區(qū)優(yōu)質(zhì)企業(yè)搭建產(chǎn)教融合創(chuàng)新平臺(tái)，通過(guò)深挖區(qū)域人才群體特質(zhì)，分層次、分階段提供人才靶向服務(wù)等。

Part.05關(guān)鍵詞五：以人為本

以社區(qū)、社群運(yùn)營(yíng)理念加持園區(qū)生活活力。

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力加大，導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)整體緊縮。這一趨勢(shì)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了不小的挑戰(zhàn)。隨著消費(fèi)者購(gòu)買力的下降，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)，企業(yè)訂單減少，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展壓力倍增。

然而，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。在消費(fèi)整體緊縮的背景下，年輕人的生活需求日益提高，消費(fèi)需求的迭代升級(jí)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。他們更加注重品質(zhì)、體驗(yàn)和創(chuàng)新，追求個(gè)性化、多元化和智能化。這為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)提供了轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向和動(dòng)力，通過(guò)滿足年輕人的需求，打造具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和服務(wù)，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

2023年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更加關(guān)注社區(qū)社群生活的構(gòu)建，傾向于將社區(qū)的開放、溫情的理念應(yīng)用，應(yīng)用到產(chǎn)業(yè)空間的規(guī)劃建設(shè)上，從以往的提供基本的生活配套，向充滿人文關(guān)懷與智慧便捷的產(chǎn)業(yè)新社區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)，致力于打造人文與智慧融合的產(chǎn)業(yè)家園。

例如，北京中關(guān)村壹號(hào)成立了員工專屬社群活動(dòng)組織“后浪社區(qū)”，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)員工的成長(zhǎng)和生活，策劃與組織不同規(guī)模、不同主題活動(dòng)，給員工提供專業(yè)交流和成長(zhǎng)學(xué)習(xí)的各類場(chǎng)景。例如酷跑團(tuán)、單身社群、健康瘦身社群、機(jī)車社群、滑雪社群、桌游社群、電競(jìng)社群等社群活動(dòng)，讓園區(qū)年輕的企業(yè)員工在緊張的工作之余，能夠找到志同道合的伙伴，打造一個(gè)溫暖的園區(qū)大家庭。2023年園區(qū)組織各種社群活動(dòng)共計(jì)80余場(chǎng)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)可傾向于打造人文關(guān)懷的精神家園，通過(guò)注重人文關(guān)懷的建設(shè)，提供多方面的支持和關(guān)注，滿足員工的需求，激發(fā)員工的潛力，助力企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，推動(dòng)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，創(chuàng)新構(gòu)建智慧便捷的品質(zhì)生活，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)開始注重智能生活的建設(shè)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，通過(guò)提供智能餐廳、智能健身房、智能洗衣房等方面的智能化服務(wù)，推動(dòng)園區(qū)逐漸構(gòu)建智能化、便捷化的生活方式，提高員工的生活品質(zhì)和效率。

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