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回首過去的2023年，受到大國博弈、國際沖突等諸多不利因素的影響，我國的經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級都面臨著不小挑戰(zhàn)。2023年許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)也出現(xiàn)了空置率和退租率提高、招商壓力大增等問題……但作為推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的主要引擎之一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍然獲得了各方資源的持續(xù)關(guān)注，城投公司、實業(yè)巨頭、資管巨頭、產(chǎn)業(yè)基金等力量加速進入，同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、運營升級、社區(qū)煥新等多個領(lǐng)域持續(xù)探索，并取得了顯著成就。

結(jié)合2023年操盤的多個典型園區(qū)案例，總結(jié)出產(chǎn)業(yè)園區(qū)2023年的五大關(guān)鍵詞：多元發(fā)展、面向未來、精細運營、收益分享、以人為本。

Part.01關(guān)鍵詞一：多元發(fā)展

產(chǎn)業(yè)園區(qū)分層化發(fā)展逐漸成為趨勢。

自1979年的第一個工業(yè)園區(qū)拉開建設(shè)序幕至今，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展至今已有40余年的歷程，隨著我國城市、地產(chǎn)、社會、管理制度與產(chǎn)業(yè)能級的不斷升級，以及全球市場條件變化的不可預(yù)見增加，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新速度已經(jīng)越來越快，推動形成了目前園區(qū)類型多樣、發(fā)展模式多元的百花齊放的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展局面。

目前，我國既有多種物流設(shè)施集中布局，具有一定規(guī)模和綜合運輸能力的貨物集結(jié)點的標準化物流園區(qū)；也有聚集各種工業(yè)資源要素，在一定空間范圍內(nèi)進行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應(yīng)市場競爭和產(chǎn)業(yè)升級需要的現(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)區(qū)；既有集產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市新區(qū)建設(shè)為一體，以城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相互促進來實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城；也有依托智力、技術(shù)、人才等資源優(yōu)勢而形成的科研、教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展的科學(xué)城。

2023年，科學(xué)城作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的最高級形態(tài)，已成為城市最為重要的創(chuàng)新引擎，對區(qū)域經(jīng)濟躍升起到了決定性的推動作用。截至目前，國內(nèi)主要城市也紛紛布局科學(xué)城（目前全國已超過20家），在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資、政策創(chuàng)新等方面持續(xù)發(fā)力，面臨日益激烈的同質(zhì)化競爭，需要謀求前沿科技創(chuàng)新、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢。

Part.02關(guān)鍵詞二：面向未來

以未來產(chǎn)業(yè)加速重構(gòu)園區(qū)定位成為園區(qū)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新主流。

2024年開年，工業(yè)和信息化部等七部門發(fā)出《關(guān)于推動未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的實施意見》，意見指出，重點推進未來制造、未來信息、未來材料、未來能源、未來空間和未來健康六大方向產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

未來產(chǎn)業(yè)代表新一輪科技革命與產(chǎn)業(yè)變革的方向，是重塑全球創(chuàng)新版圖與經(jīng)濟格局最活躍的變革力量，更是牢牢把握未來發(fā)展主動權(quán)的關(guān)鍵所在。前瞻布局未來產(chǎn)業(yè)對于支撐我國中長期經(jīng)濟增長、構(gòu)筑新型競爭優(yōu)勢、引領(lǐng)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)具有先導(dǎo)作用。未來產(chǎn)業(yè)也成為各地拼經(jīng)濟、謀長遠的重頭戲，對各地培育新增長點、開辟新興賽道、推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級具有重大戰(zhàn)略意義。當前，北京、上海、浙江、深圳等地先行推進未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展，紛紛出臺實施未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃、行動計劃與配套政策，帶動全國掀起發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的良好勢頭。

2023年開啟我國未來產(chǎn)業(yè)培育的加速鍵，地方政府密集出臺相關(guān)政策，紛紛加快布局未來產(chǎn)業(yè)。北京市出臺《北京市促進未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實施方案》，面向6大領(lǐng)域20大方向，打造未來產(chǎn)業(yè)策源高地。浙江省出臺《關(guān)于培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》，提出優(yōu)先發(fā)展未來網(wǎng)絡(luò)等9個創(chuàng)新基礎(chǔ)良好、成長較快的未來產(chǎn)業(yè);培育發(fā)展量子信息等6個力量尚在集聚、遠期潛力巨大的未來產(chǎn)業(yè)。江蘇省出臺《關(guān)于加快培育發(fā)展未來產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》，提出將重點發(fā)力未來網(wǎng)絡(luò)、通用智能、前沿新材料等10個成長型未來產(chǎn)業(yè)，一批前沿領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)從無到有，初步培育形成“10+X”未來產(chǎn)業(yè)體系。產(chǎn)業(yè)園區(qū)正加速推進未來產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)化，加快建設(shè)未來產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)，完善政策制度、技術(shù)攻關(guān)、示范應(yīng)用等全鏈條創(chuàng)新體系。

Part.03關(guān)鍵詞三：精細運營

招商運營一體化的運營方式成為園區(qū)提高出租率的關(guān)鍵。

中央經(jīng)濟工作會議指出，2023年受國內(nèi)外多重因素影響，國家整體經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)社會預(yù)期偏弱態(tài)勢，企業(yè)發(fā)展更趨謹慎。這一背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)受到的沖擊尤為明顯，招商壓力顯著增強。在經(jīng)濟不確定性和行業(yè)競爭雙重作用下，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率持續(xù)偏高，上海、北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率達到15%以上，成都、廣州空置率達到20%以上，其他二三線城市的園區(qū)空置情況更加嚴峻。

根據(jù)高力國際對北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年上半年市場整體需求下降231萬平米，租金環(huán)比繼續(xù)下滑2.6%，總體空置率拉高到17.9%水平，甚至有報告指出，國內(nèi)總體產(chǎn)業(yè)園的空置率達到43%，出租率跌至歷史低點。

2023年，園區(qū)從業(yè)者明顯感覺到，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨招商去化壓力較大，背后原因既有經(jīng)濟下行、企業(yè)退租等原因，更重要的是40余年，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的增量紅利漸漸褪去，園區(qū)運營團隊需要用一個長期主義視角來看待園區(qū)的運營與發(fā)展。

當下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)“運營為王”已經(jīng)成為行業(yè)共識，但真正的“園區(qū)運營”，更是指招商運營一體化，圍繞產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，以產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)生態(tài)的打造為終極目標，將園區(qū)的招商和運營兩個環(huán)節(jié)緊密結(jié)合起來，形成一個有機的整體，以提高園區(qū)的競爭力和吸引力，促進園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

這種一體化的園區(qū)運營模式主要關(guān)注以下幾大關(guān)鍵點，一是注重園區(qū)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)招商的結(jié)合，即在規(guī)劃階段就考慮項目的可行性和落地性，確保規(guī)劃與招商的無縫對接。同時，將咨詢與資源相結(jié)合，在提供咨詢服務(wù)的同時，導(dǎo)入各種產(chǎn)業(yè)資源，為園區(qū)的發(fā)展提供有力支持。

二是產(chǎn)業(yè)招商與產(chǎn)業(yè)運營的結(jié)合，招商團隊以優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為切入點，分析產(chǎn)業(yè)鏈中存在的上下游關(guān)系，繪制全產(chǎn)業(yè)鏈招商圖譜，把鍛造鏈條與“招大引強”結(jié)合起來，從過去的“地毯式招商”向“地圖式招商”轉(zhuǎn)變，圍繞龍頭企業(yè)，實施好“鏈長+鏈主”的工作機制，實現(xiàn)“一企帶一鏈，一鏈成一片”。同時，構(gòu)建園區(qū)產(chǎn)業(yè)互動生態(tài)，創(chuàng)造園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈中上下游企業(yè)可以獲取的市場發(fā)展機遇。

Part.04關(guān)鍵詞四：收益分享

園區(qū)REITs高質(zhì)量發(fā)展成為園區(qū)融資主要渠道。

2023年，產(chǎn)業(yè)園REITs共計9支，占比REITs市場31%，成為REITs市場較為重要的一環(huán)，因其具備持續(xù)的經(jīng)營收益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且抗通脹又能高比例分紅，因此深受投資者青睞。其中，工業(yè)生產(chǎn)型園區(qū)更加穩(wěn)定，因為其客戶在入駐后會投入大量資金購買和投放生產(chǎn)設(shè)備，搬遷成本較高，較比其他園區(qū)，抗風險性更強。

通過發(fā)行REITs，可以實現(xiàn)資產(chǎn)退出回籠資金、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、增強再投資能力，形成“投資-運營-發(fā)行REITs-再投資”的資金流動循環(huán)，有利于從形成“投資開發(fā)建設(shè)”+“運營服務(wù)”的輕重平衡、全鏈條一體化解決方案、園區(qū)全生命周期綜合服務(wù)的商業(yè)模式。

2023年6月16日，普洛斯、鹽田港、張江、招商蛇口等首批5單擴募項目在滬深交易所上市，擴募發(fā)行50.65億元，標志中國公募REITs市場首次實現(xiàn)擴募，體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)對REITs平臺及基礎(chǔ)設(shè)施項目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價值的認可。

從園區(qū)REITs具體表現(xiàn)來看，2023園區(qū)REITs經(jīng)過承受較大運營壓力，隨著經(jīng)濟基本面的企穩(wěn)修復(fù)，疊加原始權(quán)益人、基金管理人、運營管理機構(gòu)等參與方的積極主動管理，大部分產(chǎn)業(yè)園的出租情況呈現(xiàn)出了邊際修復(fù)的趨勢。

例如，2023年3季度，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT實現(xiàn)營業(yè)收入約0.74億元，同比增長17.2%、環(huán)比增長6.49%；中金湖北科投光谷REIT經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為2112萬元，累計實現(xiàn)可供分配金額2411萬元，年化分派率為4.90%，高于招募說明書同期預(yù)測的可供分配分派率4.62%；國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT收入約1210.49萬元，凈利潤655.83萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為617.09萬元；國泰君安東久新經(jīng)濟REIT收入2805萬元，凈利潤1600萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2372萬元。

總結(jié)來看，收益較好的園區(qū)REITs資產(chǎn)與其園區(qū)運營水平呈正相關(guān)，因為運營得越好，入駐的產(chǎn)業(yè)能級越高，出租率也越高，單位租金水平也就越高。例如國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT推出差異化增值服務(wù)：提供免費科創(chuàng)咨詢服務(wù)，輔導(dǎo)園區(qū)企業(yè)進行科創(chuàng)專項申報；提供“管家式”金融服務(wù)，整合各類銀行、保險、VC/PE合作機構(gòu)等金融資源，為園區(qū)企業(yè)提供精準融資；聯(lián)合上海各類高校、行業(yè)機構(gòu)、園區(qū)優(yōu)質(zhì)企業(yè)搭建產(chǎn)教融合創(chuàng)新平臺，通過深挖區(qū)域人才群體特質(zhì)，分層次、分階段提供人才靶向服務(wù)等。

Part.05關(guān)鍵詞五：以人為本

以社區(qū)、社群運營理念加持園區(qū)生活活力。

宏觀經(jīng)濟發(fā)展壓力加大，導(dǎo)致消費市場整體緊縮。這一趨勢對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展帶來了不小的挑戰(zhàn)。隨著消費者購買力的下降，市場需求呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，企業(yè)訂單減少，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展壓力倍增。

然而，挑戰(zhàn)與機遇并存。在消費整體緊縮的背景下，年輕人的生活需求日益提高，消費需求的迭代升級為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來了新的發(fā)展機會。他們更加注重品質(zhì)、體驗和創(chuàng)新，追求個性化、多元化和智能化。這為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)提供了轉(zhuǎn)型升級的方向和動力，通過滿足年輕人的需求，打造具有競爭力的產(chǎn)品和服務(wù)，從而在激烈的市場競爭中脫穎而出。

2023年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更加關(guān)注社區(qū)社群生活的構(gòu)建，傾向于將社區(qū)的開放、溫情的理念應(yīng)用，應(yīng)用到產(chǎn)業(yè)空間的規(guī)劃建設(shè)上，從以往的提供基本的生活配套，向充滿人文關(guān)懷與智慧便捷的產(chǎn)業(yè)新社區(qū)發(fā)展的趨勢，致力于打造人文與智慧融合的產(chǎn)業(yè)家園。

例如，北京中關(guān)村壹號成立了員工專屬社群活動組織“后浪社區(qū)”，重點關(guān)注企業(yè)員工的成長和生活，策劃與組織不同規(guī)模、不同主題活動，給員工提供專業(yè)交流和成長學(xué)習(xí)的各類場景。例如酷跑團、單身社群、健康瘦身社群、機車社群、滑雪社群、桌游社群、電競社群等社群活動，讓園區(qū)年輕的企業(yè)員工在緊張的工作之余，能夠找到志同道合的伙伴，打造一個溫暖的園區(qū)大家庭。2023年園區(qū)組織各種社群活動共計80余場。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營團隊可傾向于打造人文關(guān)懷的精神家園，通過注重人文關(guān)懷的建設(shè)，提供多方面的支持和關(guān)注，滿足員工的需求，激發(fā)員工的潛力，助力企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，推動園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。同時，創(chuàng)新構(gòu)建智慧便捷的品質(zhì)生活，產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)開始注重智能生活的建設(shè)，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，通過提供智能餐廳、智能健身房、智能洗衣房等方面的智能化服務(wù)，推動園區(qū)逐漸構(gòu)建智能化、便捷化的生活方式，提高員工的生活品質(zhì)和效率。

來源：和君咨詢返回搜狐，查看更多

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