上圖是融創(chuàng)2018年5月披露的銷售數(shù)據(jù)，明確了：

合約銷售金額=合同銷售金額+預(yù)訂銷售金額

這應(yīng)該是非常好的披露方式。合同銷售，指在當(dāng)?shù)氐姆抗芫滞瓿闪藗浒?，預(yù)訂銷售金額也算是合約銷售金額但是還沒有完成備案。

中南建設(shè)2017年年報第10頁，披露的是“實際簽約銷售金額”：

這個“實際簽約銷售金額”963億元，是否就是：合同銷售金額+預(yù)訂銷售金額？

我之前的理解是，應(yīng)該是包括預(yù)訂銷售金額的。

但預(yù)訂銷售金額，實際上有可能只是交了非常少的誠意金，客戶最后也可能不買了，所以，我的第一個建議是：

請在年報里披露：

1，合約銷售金額、合同銷售金額、預(yù)訂銷售金額分別是多少

2，權(quán)益合同銷售金額

克而瑞披露的數(shù)據(jù)指出了：

數(shù)據(jù)來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。

實際上我覺得克而瑞犯了非常明顯的錯誤?？硕鹬赋龅摹皵?shù)據(jù)來源”，實際上指的是“數(shù)據(jù)口徑”。克而瑞的三方數(shù)據(jù)給市場各參與方提供了有意義的參考，但是我多次說過，由于克爾瑞不可能做到對所有城市備案數(shù)據(jù)的實時覆蓋，所以個別公司的數(shù)據(jù)怎么來的，大家都要心里有數(shù)。

如果上市公司能把我前面的兩條建議在年報里進(jìn)行了權(quán)威的披露，有重大意義，一來促進(jìn)市場健康發(fā)展有助于企業(yè)降低融資成本，二來公開、透明、權(quán)威的數(shù)據(jù)可以減少因為信息不對稱而導(dǎo)致的定價錯誤。不披露權(quán)威數(shù)據(jù)的上市房企，投資者只能回避，或者等待更高的安全邊際，股價低于合理價當(dāng)然損害了每一個股東的利益。信息披露充分且具備安全邊際的話，相信海外資金將持續(xù)買入。

再提出非常重要的一條建議：

3，請上市房企向中南建設(shè)（000961）學(xué)習(xí)，把每一個銷售項目明細(xì)數(shù)據(jù)進(jìn)行披露，包括：權(quán)益比例、樓板價、是否精裝修、銷售面積、銷售均價、未開發(fā)及未銷售可售建筑面積，等。

以上3條建議，可能對一些上市房企來說會有陣痛，但是長遠(yuǎn)看，可以實現(xiàn)整個市場的帕累托改進(jìn)。

再說下中南建設(shè)。2018年以來其實談了很多了。除了在銷售數(shù)據(jù)的口徑上沒有明確界定口徑外，中南建設(shè)的年報披露堪稱典范，值得同行學(xué)習(xí)。中南建設(shè)已經(jīng)開始披露月度報表了，我相信中南建設(shè)未來的信息披露將更加公開透明。

希望中南建設(shè)當(dāng)家人能勇敢站出來，把2017年年報963億元銷售口徑進(jìn)行權(quán)威界定。再此之前，我不認(rèn)為2017年中南建設(shè)的合同銷售金額（即經(jīng)過房管局備案的銷售規(guī)模）有963億元，也不認(rèn)為2017年權(quán)益合同銷售金額有820億元。

以上，只是建議。信息披露不足夠充分的，也可以有投資價值，如果對價值判斷有深入理解，確定無疑股價已經(jīng)低于內(nèi)在合理價值，那么股價下跌會進(jìn)一步提升股票的投資價值。

祝福每一位堅守在房地產(chǎn)股票上的價值投資者。

$中南建設(shè)(SZ000961)$ 

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