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二手房買賣、交易最全知識詳解

來源：泰然健康網(wǎng) 時間：2024年12月10日 16:27

二手房因房源分散廣，哪怕是在同一個區(qū)域，掛盤的房源也分布在不同小區(qū)。而且每個中介手里房源也不統(tǒng)一，不同房子就需要找不同中介獲取，并且有一些房子還需要提前和業(yè)主預約了才可看，不是隨時都能看得，這樣下來時間成本的花費也加大了。

1.確定目標房源

首先要明確區(qū)域，之后再了解房源，而且網(wǎng)上看到的房源、價格以及圖片等未必是真實的，所以在中意的板塊和小區(qū)周邊，找中介門店咨詢會更最靠譜一些。

2.意向房源產(chǎn)調

確定房源后，需要進行一次對此房源的深入了解，需要對房屋產(chǎn)權完整性、真實性、可靠性審核，在過戶之前看好房屋產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。并且一定要與房主進行面聊，如果沒辦法見面的也要有完整的電話或者視頻溝通過程，不能只靠中介居中聯(lián)絡，也是對自己的負責。

3.雙方簽約交定金

二手房即為存量房，一般是先簽署三方買賣合同，買方、賣方及中介方簽訂買賣購房合同，合同的內容一般要明確好成交價格、稅費的承擔、房款交付的時間、貸款金額、騰空房屋時間以及過戶時間；同時要注意如果產(chǎn)權人是2人，必須2人簽字合同才生效，看完沒有問題后買家支付定金即可。

支付定金時，記得及時讓賣方寫收據(jù)；定金金額是可以跟業(yè)主商議的，沒有嚴格要求，最高定金不超出房價10%都是合理的。合同一般包含以下基本信息：買賣雙方身份信息、房屋位置、合同價、所包含的家具家電、網(wǎng)簽時間、收房時間、稅費、戶口、違約條款等等。

合同條款及細節(jié)主要是雙方協(xié)商來確定，注意以下幾個容易產(chǎn)生糾紛的點一并要明確。

（1）房屋產(chǎn)權及抵押情況：在合同生效前一定要查詢房屋和土地產(chǎn)權調查，是否有查封或多重抵押，如有是否能解押解封。同時要確認是否有共有產(chǎn)權人，共有產(chǎn)權人是否同意出售。

（2）稅費：有很多業(yè)主在簽合同時承諾的滿五唯一，但從簽訂合同到交稅、過戶還有一段時間，如果在這段時間，如果由于新買了一套房子，由唯一變?yōu)椴晃ㄒ?，或者業(yè)主進行贈與或繼承交易，這時就有可能產(chǎn)生高額稅費。

（3）贖樓：未結清貸款房子來講，原業(yè)主需先把之前貸款結清之后，才能辦理后續(xù)手續(xù)。這過程叫贖樓，也是進行下一步必不可少的流程。贖樓環(huán)節(jié)完成之后，銀行會開具貸款結清證明。

4.房屋買賣合同網(wǎng)簽備案

中介會幫忙進行準備工作并引導操作，買賣雙方按照系統(tǒng)指引操作，根據(jù)每一步操作，核實信息是否與之前簽約的買賣購房合同信息相符，信息相符就可以確認。買賣雙方確認后，網(wǎng)簽合同生效。

5.交易進行

不同的購房方式?jīng)Q定了不同的流程

（1）全款的交易流程：資金監(jiān)管→網(wǎng)簽備案→過戶→繳稅→出證→交接房屋與房款

（2）商業(yè)貸款的交易流程：資金監(jiān)管→網(wǎng)簽備案→商貸面簽→過戶→繳稅→出證→抵押→放款→交接房屋與房款

貸款購房面簽環(huán)節(jié)，買方必須到場。因為會當面確認銀行利率等。一般中介會委托自己熟悉銀行來辦理這塊的業(yè)務。

6.雙方辦理過戶

要求買賣雙方均在場。（有一些不動產(chǎn)稅費申報資料需要雙方簽字畫押）前往房管局辦理。不同的房屋稅費會有不同，主要區(qū)別于個稅和增值稅。當然滿五唯一這兩項可以免除，也是為什么滿五唯一的房子在市面上好交易的原因。完稅之后，憑借完稅證明等資料，就可對房子重新備案，備案后會出新的房產(chǎn)證。注意：在過戶之前，最好把物業(yè)費、水、電費之類的提前清掉。避免后期一些不愉快的事情發(fā)生。

注：不同地區(qū)政策可能存在差異，具體以實際辦理為準。

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