近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，商品房買賣從一種新鮮事物逐漸演化為一種大眾消費現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展時間較短，有關(guān)這方面的法律僅《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，這些法律規(guī)定較為籠統(tǒng)，導致實踐中存在許多模糊認識，商品房銷售市場也較為混亂，糾紛層出不窮。我針對本院2005年以來審理的商品房買賣合同糾紛案件進行簡單統(tǒng)計和分析，目的是為了進一步認識商品房買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因及探討預(yù)防的對策。

　　一、商品房買賣合同糾紛案件的概況及特點

　　 從當事人在訴訟中的地位看，統(tǒng)計案件中無一例外房地產(chǎn)開發(fā)商作為被告，這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)侵犯購房者權(quán)益的情況較為突出，購房人在購房過程中承擔的風險較多。我院2005年至2007年底共受理商品房買賣合同糾紛案241件，審結(jié)86件，另155件在審理當中。從審結(jié)的結(jié)果看，撤訴率為6.98%，其余均為判決結(jié)案。房地產(chǎn)開發(fā)商敗訴的比例較高，占100％，房地產(chǎn)開發(fā)商的信用和守約意識比較淡薄。造成的原因主要是因為商品房買賣合同糾紛案件影響面較廣，涉及購房戶的切身利益，如果開發(fā)商誠意較大，則雙方容易達成和解而撤訴，而一旦雙方意見分歧較大，則矛盾的尖銳性凸顯，調(diào)解結(jié)案難度增大，故多為判決結(jié)案。

　　商品房買賣合同糾紛案件受理數(shù)量呈階段性、小區(qū)性，也就是說，商品房買賣合同糾紛案件訴訟的提起是隨著我市房地產(chǎn)的開發(fā)情況而出現(xiàn)的，某一小區(qū)的開發(fā)及交付，都相應(yīng)產(chǎn)生了一定數(shù)量的糾紛。

　　同一小區(qū)遇到同樣的問題，部分維權(quán)意識強的的買受人通常會結(jié)伴提起訴訟，另一部分買受人處于觀望狀態(tài)，一旦案件的審理結(jié)果對己方有利，則其他同種情況的買受人會立刻提起訴訟。

　 二、 較常見的商品房買賣合同糾紛類型及分析

　　1、逾期不能正常交付型

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況，一是因開發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項目或其它行業(yè)造成的逾期交房，二是施工或配套設(shè)施進度等原因引起的逾期交房。

　　對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實維護購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內(nèi)履行的，同時要承擔違約責任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或?qū)嶋H損失計算）的權(quán)利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

　　2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型

　　我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。

　　中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。

　　3、權(quán)屬證書缺失型

　 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的時間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，買受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金。

　　4、質(zhì)量瑕疵型

　　質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，我認為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責任。

　　5、宣傳廣告失真型

　　一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時，一般者散發(fā)精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理。消費者在接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費者，物業(yè)管理更是質(zhì)價不符。消費者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時，房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責任。

　　三、商品房預(yù)售中消費者權(quán)益受損的原因

　　1、因開發(fā)周期長，不確定因素多，使開發(fā)商風險增大，開發(fā)商預(yù)收了購房者的房款后，所建項目未能按期竣工或如期交付房屋，引發(fā)訴訟。

　　2、預(yù)售廣告和宣傳資料為吸引更多購房者夸大其辭，當房屋竣工后，卻出現(xiàn)實際交付的房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠的情況，引起購房者不滿。

　　3、行政監(jiān)管力度不夠致使房地產(chǎn)市場不規(guī)范。商品房在預(yù)售之前必須先到縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售證明。通過對商品房預(yù)售證辦理需要提供的手續(xù)的檢查，即可知道該開發(fā)項目的手續(xù)齊全與否。在這個環(huán)節(jié)當中如果行政主管部門不能嚴格把關(guān)，在證件不齊的情況下，辦理了“商品房預(yù)售證，那么開發(fā)商對消費者利益的侵犯就會成為必然?！?/p>

　　4、開發(fā)商與購房者地位相對不平等。在現(xiàn)有的市場背景下，相對于財雄勢大的開發(fā)商來講，廣大購房者處于明顯的弱勢地位。購房者大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，風險防范和處理能力不足，合法權(quán)益容易受到侵害。

　　5、商品房買賣合同一般為開發(fā)商單方提供的格式條款合同，并且合同中開發(fā)商任意增加附加條款，從而限制買受人的權(quán)利，增加買受人的義務(wù)，免除或減輕開發(fā)商的部分責任，而買受人自我保護意識差，簽訂合同時未認真仔細閱讀合同主文和附加條款，導致雙方對合同條款產(chǎn)生歧義。

　　四、解決糾紛的對策及建議

　　國家應(yīng)規(guī)范商品房買賣市場。買受人在商品房買賣合同中處于弱勢地位，國家應(yīng)完善保護購房者合法權(quán)益的配套法律法規(guī)，加強商品房買賣市場的全面整頓。切實保護買受人權(quán)益，避免造成買受人對訴訟時因?qū)﹂_發(fā)商的口頭承諾無法舉證而敗訴的現(xiàn)象。

　　政府要加大對商品房開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度。目前，商品房開發(fā)市場準入門檻偏低，監(jiān)管力度不足，一些不具備條件的企業(yè)通過掛靠、承包等方式，取得了房地產(chǎn)經(jīng)營資格，而相關(guān)職能部門、被掛靠的企業(yè)又未能對其進行有效管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生問題和糾紛較多不可忽視的因素。政府應(yīng)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序，加強項目的跟蹤管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為；要把好市場準入關(guān)，依法嚴厲打擊抽逃注冊資本金、項目資本金、無證或者超越經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等行為，把不具備相關(guān)資質(zhì)和資金實力的企業(yè)堅決清退出房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場；要規(guī)范商品房面積計算標準和辦法，依法查處面積縮水行為；強化合同管理，依法查處合同欺詐行為；強化竣工驗收制度，切實把好交付使用關(guān)；加強房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為。

　　商品房開發(fā)企業(yè)需加強自身約束，強化制度管理，提高企業(yè)誠信度。開發(fā)商的資質(zhì)和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。商品房開發(fā)企業(yè)應(yīng)擯棄目光短淺，唯利是圖的自我毀滅作風，切實提高企業(yè)的管理水平、服務(wù)水平、建造資質(zhì)，保證交付房屋質(zhì)量，從根本上減少糾紛的發(fā)生。

　　買受人要提高法律意識和自我保護意識。實踐中，購房者大多法律意識淡漠，交易致使匱乏，風險防范和處理能力不足，在權(quán)利受到或即將受到損害時，未能及時通過行使不安抗辯權(quán)、同時履行抗辯權(quán)等法律原則和制度保護自己的合法權(quán)益。因此，買受人在與開發(fā)商簽訂合同時，應(yīng)仔細閱讀并理解合同條款，弄清合同中是否有應(yīng)由開發(fā)商承擔義務(wù)而免除或減輕其責任的條款。

（作者單位：廣西宜州市人民法院）

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