證券時報記者 余勝良

去年人們還在用千億來驚嘆貝殼估值之高，現(xiàn)在貝殼已經(jīng)遠遠將萬科甩在身后，貝殼市值已相當于1.23個萬科。

一家房屋中介公司，為何能在短短時間內(nèi)超過地產(chǎn)行業(yè)代表、優(yōu)等生萬科？

萬科去年營業(yè)收入為3678.94億元，凈利潤達到388.72億元，而貝殼去年營業(yè)收入為460億元，虧損21.8億元。從數(shù)據(jù)上看，兩者體量相差巨大。但是，兩者行業(yè)發(fā)展邏輯不同。

作為傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商，萬科運作穩(wěn)健，財務管理優(yōu)良，但是前途一眼可見。房地產(chǎn)行業(yè)的大格局很難再有大的改變，行業(yè)發(fā)展前景受限于土地釋放和人口增長，利潤受限于土地價格和居民購買力，鋼筋水泥的想象力已不大，開發(fā)商賺的是辛苦錢。所以很多開發(fā)商都在做物業(yè)搞商業(yè)開影院。

房屋中介這個產(chǎn)業(yè)也已發(fā)展多年，有些小城市的中介業(yè)態(tài)還包括婚姻介紹、職業(yè)招聘，也有些地方成長出來一些小連鎖店，但全國性的連鎖店很少，直到鏈家和貝殼的出現(xiàn)。

傳統(tǒng)意義上的房屋中介本質(zhì)上是經(jīng)紀人介紹的線下模式，安居客、房天下等網(wǎng)上信息平臺，是這些經(jīng)紀人引流的手段之一，線上和線下依然隔絕。在這樣的情況下，中介很難實現(xiàn)規(guī)模擴張。鏈家異地開店，靠的是資本的力量，靠的是執(zhí)行力和管理能力，但走的還是傳統(tǒng)經(jīng)紀人模式。而貝殼卻不一樣。貝殼將產(chǎn)業(yè)重構，不僅僅包括鏈家，還有新的加盟者，其他中介都可以納入其中。這些經(jīng)紀人可以使用一個共同平臺，這個平臺信息共享，流程再造，線上和線下就這樣打通了。

所以貝殼和一般房屋中介不同，其估值的關鍵部分，是經(jīng)紀人的規(guī)模擴張限制被打破，通過共享線上信息規(guī)范線下交易，降低了交易成本。將中介傳統(tǒng)業(yè)務互聯(lián)網(wǎng)化，這異常困難，首先做到的貝殼自然令資本市場感興趣，這個時候給出的估值，就非傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)所能比擬。

這就好比現(xiàn)在的電商平臺估值，要遠遠高于實體店估值，因為電商平臺可以銷售更多產(chǎn)品，銷售成本較低，未來可以實現(xiàn)更多利潤。房屋中介也是如此，貝殼可以賣所有開發(fā)商的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)開發(fā)到一定程度，會進入二手房存量時代，這個時候龍頭中介將會安享行業(yè)大部分利潤。在行業(yè)內(nèi)貝殼已經(jīng)擁有了叫板開發(fā)商的能力，可以提高部分樓盤的代銷提成比例，這在過去是難以想象的，一般情況下房屋中介只是幫開發(fā)商賣房，但是貝殼在拿到購房者數(shù)據(jù)、擁有導流能力后，重構了話語體系。

貝殼估值如此之高，也和美國資本市場熱捧新經(jīng)濟的大環(huán)境有關。美股上萬億美元市值的公司也已出現(xiàn)多個，投資者很愿意聽一個新的動聽的中國故事，愿意給有前景的公司很高溢價。近期赴美上市的小鵬汽車和理想汽車，盡管在市場上還沒取得成功，也已獲得千億估值，超過國內(nèi)大多數(shù)老牌車企。

當然，故事再動聽，最終還得靠營收和利潤說話。如果故事沒有續(xù)集，美股投資者也會翻臉不認人，拋棄的速度也會很快。

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