《財(cái)經(jīng)》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯

受行業(yè)調(diào)整和房企資金鏈危機(jī)所累，房產(chǎn)中介公司業(yè)績(jī)集體遇冷。從易居近期發(fā)布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年歸母凈利潤(rùn)為-88.93億元，而2020年同期為3.04億元。世聯(lián)行、合富輝煌、我愛(ài)我家等中介公司凈利潤(rùn)同樣出現(xiàn)巨虧。

面對(duì)行業(yè)困境，不少中介公司通過(guò)大刀闊斧的組織優(yōu)化調(diào)整，發(fā)力智能化、數(shù)字化的同時(shí)，期望通過(guò)家居家裝、長(zhǎng)租公寓以及電商平臺(tái)或商城等多元業(yè)務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)降本增效、扭虧為盈的目標(biāo)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，部分中介公司雖然對(duì)智能化相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行了戰(zhàn)略性調(diào)整，但在后續(xù)發(fā)展過(guò)程中存在公司短期業(yè)績(jī)與長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的平衡問(wèn)題?，F(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)從制造業(yè)變成了服務(wù)業(yè)，在大居住服務(wù)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)中，各企業(yè)通過(guò)培育新業(yè)務(wù)來(lái)增強(qiáng)綜合能力。未來(lái)，傳統(tǒng)中介、開(kāi)發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)各股勢(shì)力將走向融合，房產(chǎn)中介行業(yè)也將進(jìn)入加速整合期。

開(kāi)發(fā)商資金緊張 中介受牽連

面對(duì)地產(chǎn)寒冬，不少房產(chǎn)中介公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)大幅下滑，甚至出現(xiàn)巨虧。去年，我愛(ài)我家凈利下滑五成至1.66億元，而易居、世聯(lián)行、合富輝煌分別凈虧損88.93億元、11.29億元、5.45億港元，均出現(xiàn)由正轉(zhuǎn)負(fù)情況，同期房多多持續(xù)虧損，凈虧損擴(kuò)大至11.71億元。

對(duì)于業(yè)績(jī)集體遇冷，上述中介公司將原因歸結(jié)為房地產(chǎn)行業(yè)低迷業(yè)務(wù)規(guī)模下降，以及部分開(kāi)發(fā)商客戶(hù)資金周轉(zhuǎn)困難，應(yīng)收款項(xiàng)難以收回，相應(yīng)的信用減值損失計(jì)提增加。其中，易居在年報(bào)中提及，因個(gè)別房企客戶(hù)信貸質(zhì)素惡化，公司預(yù)期信貸損失的金融資產(chǎn)虧損撥備(扣除撥回)從2020年的1.73億元增加3765.7%至66.684億元。

除了業(yè)績(jī)下滑和虧損，房產(chǎn)中介公司的債務(wù)違約和退市、被做空等負(fù)面層出不窮。4月18日，易居公告一筆3億美元的優(yōu)先票據(jù)未能在到期日償還，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，而該事件已觸發(fā)2023年票據(jù)的交叉違約，并被暫停買(mǎi)賣(mài)。隨后數(shù)日，易居發(fā)布公告稱(chēng)，已獲舊票持有人支持，將實(shí)施債務(wù)重組。

值得注意的是，由于股價(jià)連續(xù)低于1美元，房多多在今年1月收到了納斯達(dá)克的退市警告通知，不過(guò)若在7月5日之前的寬限日內(nèi)，收盤(pán)價(jià)連續(xù)10個(gè)工作日達(dá)到1美元/股以上，就會(huì)重新獲得合規(guī)。對(duì)比曾經(jīng)13美元/股的發(fā)行價(jià)，房多多股價(jià)已跌至0.2美元/股，而且截至目前，寬限期內(nèi)未有一天達(dá)到1美元/股，上市地位岌岌可危。

中國(guó)管理科學(xué)學(xué)會(huì)城鎮(zhèn)化管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì)代理經(jīng)紀(jì)部主任胡景暉在接受《財(cái)經(jīng)》新媒體記者采訪時(shí)表示，近幾年，房產(chǎn)中介都把業(yè)務(wù)重心放在了新房上，這直接和開(kāi)發(fā)商兌付能力產(chǎn)生了強(qiáng)關(guān)聯(lián)。又因行業(yè)下行開(kāi)發(fā)商資金緊張，傭金延時(shí)結(jié)算情況十分普遍，導(dǎo)致中介壞賬計(jì)提就會(huì)增加。

降本增效 智能化發(fā)展仍需時(shí)間

面對(duì)行業(yè)發(fā)生的巨大變化，包括易居、貝殼、房多多等在內(nèi)的不少中介公司主動(dòng)向內(nèi)部動(dòng)刀，縮減規(guī)模并進(jìn)行了組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

此前有消息稱(chēng)，房多多已大范圍裁撤產(chǎn)品研發(fā)部門(mén)人員，貝殼多輪裁員波及產(chǎn)品、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)、集團(tuán)職能等各崗位。

對(duì)此，貝殼內(nèi)部相關(guān)人士告訴《財(cái)經(jīng)》新媒體記者，不少傳聞是失實(shí)的，不同部門(mén)裁員比例不同，但這一輪瘦身的決心很大。由于行業(yè)轉(zhuǎn)冷未恢復(fù)，平臺(tái)連接的前端經(jīng)紀(jì)人減少，因此后端支持方面做出了一系列調(diào)整，目的在于業(yè)務(wù)整合，從追求規(guī)模為主，轉(zhuǎn)到追求效率和利潤(rùn)。

房互機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人滕敏指出，去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)加速去杠桿、收縮規(guī)模，相關(guān)公司都進(jìn)行了裁員降薪，而今年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然不太明朗，再進(jìn)行裁員增效也在意料之中。

記者還注意到，在裁撤智能化人員的同時(shí)，我愛(ài)我家、世聯(lián)行等中介公司仍在今年工作重點(diǎn)中提及了加強(qiáng)數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，探索和逐步實(shí)施數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

對(duì)于研發(fā)部門(mén)成裁員重災(zāi)區(qū)，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，這說(shuō)明部分中介公司智能化業(yè)務(wù)未達(dá)預(yù)期，主動(dòng)或被動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整。人工智能對(duì)于中介行業(yè)的工作質(zhì)量和效率非常有價(jià)值，但是如何與業(yè)務(wù)發(fā)展高效結(jié)合還需要投入較長(zhǎng)時(shí)間和資金。

“傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介變身平臺(tái)和科技公司，必然在科技研發(fā)上有較大投入，護(hù)城河投入值得肯定，但需防止過(guò)度投入?！痹诤皶熆磥?lái)，技術(shù)固然重要，但是目前房產(chǎn)中介仍是一個(gè)高度依賴(lài)于人的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。未未，行業(yè)內(nèi)公司可將大數(shù)據(jù)、5G、人工智能等技術(shù)轉(zhuǎn)化為行業(yè)生產(chǎn)力，做可驗(yàn)證、可持續(xù)，而不是單純迎合資本市場(chǎng)的真科技。

多元業(yè)務(wù)謀出路 市場(chǎng)整合有望提速

為擺脫對(duì)開(kāi)發(fā)商的依賴(lài)，尋找利潤(rùn)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，除向技術(shù)要效率外，不少中介公司還在試水新業(yè)務(wù)，如貝殼“一體兩翼”戰(zhàn)略分出家裝家居和普惠租房業(yè)務(wù)兩條新業(yè)務(wù)線，我愛(ài)我家“相寓”多產(chǎn)品線戰(zhàn)略涉及裝修、家政和家居產(chǎn)品等服務(wù)內(nèi)容，易居收購(gòu)天貓好房發(fā)力電商平臺(tái)。

不過(guò)，對(duì)于中介公司發(fā)展多元業(yè)務(wù)，市場(chǎng)中兩種聲音，其中一種認(rèn)為多元化的轉(zhuǎn)型可進(jìn)一步降低市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)自身業(yè)績(jī)帶來(lái)的影響，另一種聲音認(rèn)為，改造小而分散的家裝行業(yè)以及加碼已是紅海且難盈利的長(zhǎng)租市場(chǎng)，短期內(nèi)難發(fā)展為第二增長(zhǎng)曲線。

結(jié)合各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年家裝行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模為三萬(wàn)億，房屋租賃約為五萬(wàn)億，而二手房和新房的市場(chǎng)規(guī)模分別為七萬(wàn)億和十八萬(wàn)億，市場(chǎng)規(guī)模存較大差距。而且，新業(yè)務(wù)中的長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)率并不高，不少公司仍未盈利。

不過(guò)也有例外，2019年我愛(ài)我家表示相寓是首個(gè)盈利的長(zhǎng)租公寓，2021年龍湖宣布冠寓實(shí)現(xiàn)首年盈利1.4億元，為首個(gè)房企系租賃企業(yè)盈利案例。然而，盈利的好消息并未讓行業(yè)振奮，在貝殼、我愛(ài)我家等中介公司加碼發(fā)力租賃的同時(shí)，已有公司退出了這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)。世聯(lián)行稱(chēng)，在2021年剝離了中資產(chǎn)模式公寓業(yè)務(wù)，并對(duì)工商物業(yè)和酒店運(yùn)營(yíng)存量項(xiàng)目進(jìn)行重組優(yōu)化，重回輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

在柏文喜看來(lái)，不少中介公司對(duì)家裝家居及租賃寄予厚望，但是這兩大業(yè)務(wù)發(fā)展難點(diǎn)在于這些領(lǐng)域并非所屬企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)，在新領(lǐng)域構(gòu)筑自身的優(yōu)勢(shì)需要戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)方面的綜合能力，因此出現(xiàn)有的企業(yè)加碼、有的企業(yè)退出的局面。不過(guò)若發(fā)展順利的話，未來(lái)這兩個(gè)領(lǐng)域有望成為中介公司新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

“中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)從制造業(yè)變成了服務(wù)業(yè)，在大居住服務(wù)領(lǐng)域，傳統(tǒng)中介、開(kāi)發(fā)商和互聯(lián)網(wǎng)在同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也在走向融合，通過(guò)資本市場(chǎng)的整合和聯(lián)手將更為普遍。”胡景暉表示。

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