原標題：奧園健康（03662）收購樂生活，將催生哪些“化學(xué)反應(yīng)”？ 來源：智通財經(jīng)網(wǎng)

4月22日，奧園健康（03662）發(fā)布公告，公司全資附屬奧園健康生活（廣州）集團有限公司作為買方，與賣方（京漢控股集團有限公司及實際控制人田漢）就建議收購事項訂立框架協(xié)議。買方向賣方收購目標公司80%股權(quán)，代價為2.479億元人民幣（單位下同）。

奧園健康希望通過戰(zhàn)略收購，擴大物業(yè)管理服務(wù)組合，進軍新區(qū)域市場、增加區(qū)域覆蓋，有效擴大業(yè)務(wù)范圍，提速物管業(yè)務(wù)的規(guī)模增長。奧園健康管理層表示，樂生活于中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)榜名列前茅，相信本次收購事項有助于戰(zhàn)略合作并可為奧園健康與樂生活創(chuàng)造協(xié)同效益，增強集團的續(xù)航能力，開拓新機遇。

據(jù)了解，2019年，樂生活在中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)榜中名列第38位，業(yè)務(wù)外拓能力十分強勁。

2019 年上半年，樂生活陸續(xù)中標秦皇島、雄安新區(qū)、信陽、臨沂等多地項目，并與大型地產(chǎn)公司達成戰(zhàn)略合作。目前，公司在北京、河北、河南、天津、重慶及四川等地管理208個項目，物業(yè)總建筑面積約2263萬平方米，為奧園健康的1.5倍。其中，2018年至2019年新增在管面積約400萬平方米。

業(yè)務(wù)布局上，樂生活以華北地區(qū)尤其是環(huán)北京地區(qū)為戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，2018年公司在華北地區(qū)的收入占比達到75.6%，華東、華中、東北及西南地區(qū)合計占比約24.4%。

從地理分布來看，樂生活的戰(zhàn)略布局與奧園健康以大灣區(qū)為核心向外部輻射的發(fā)展戰(zhàn)略相呼應(yīng)。

業(yè)態(tài)方面，樂生活的物業(yè)管理組合涵蓋寫字樓、公建、醫(yī)院、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)，其中非住宅物業(yè)占比約60%，與奧園健康以住宅為主的管理組合形成互補。

對于奧園健康而言，以12倍PE估值收購樂生活這樣一個難得的標的，自然是皆大歡喜。事實上，市場也普遍看好奧園健康的這筆收購，4月23日奧園健康股價一度大漲近10%便是最好佐證。

不過，市場也有不同的觀點。有分析指出，樂生活并入奧園健康會拉低奧園健康的業(yè)績指標。

近幾年，樂生活的毛利率維持在15%左右，2019年上半年，毛利率為15.53%；公司凈利率基本在5%以下，2019年上半年為3.69%。反觀奧園健康，2019年物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率達到34.6%，綜合毛利率為37.4%，凈利率為18.1%。

據(jù)第一太平戴維斯報告，中國物業(yè)管理行業(yè)競爭格局高度分散，2014年末物業(yè)管理公司達到10.5萬家，且以小微企業(yè)為主。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會及中國指數(shù)研究院資料，于2017年，以在管面積計算，百強物業(yè)管理公司的市場份額為32.4%。

在行業(yè)分散、競爭持續(xù)加劇的情況下，擴張業(yè)務(wù)管理規(guī)模是物業(yè)管理公司增加市場競爭力的必經(jīng)之路。部分具備專業(yè)知識、財政實力及物業(yè)開發(fā)商或相關(guān)背景的大型公司，開始采取先求規(guī)模再圖利潤的發(fā)展策略。先實現(xiàn)規(guī)模擴張，增加現(xiàn)金流，然后通過改善提高原有物業(yè)的物業(yè)服務(wù)水平，增強盈利能力，增加溢價空間，實現(xiàn)收入和利潤雙增長。

與此同時，樂生活營收由2014年的0.73億元增長至2018年的4.17億元，期間增幅超過4.7倍。

在快速擴張的過程中，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)盈利模式保持傳統(tǒng)。據(jù)樂生活財報，公司傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)收入來源主要是向管理的項目提供維修、養(yǎng)護、運行和管理服務(wù)；在管理合同允許范圍內(nèi)提供保安、保潔等專業(yè)服務(wù)；向業(yè)主、物業(yè)使用人或委托方收取物業(yè)管理費、供暖費、車位管理費等等。

奧園健康則不然，公司可為中國奧園集團開發(fā)的大部分物業(yè)項目提供物業(yè)管理服務(wù)。這意味著，不缺項目的奧園健康，有更多精力精耕細作降本增效的同時，發(fā)展多種形式的增值收入。

據(jù)奧園健康2019年財報，公司物業(yè)管理服務(wù)分部收入結(jié)構(gòu)包括，物業(yè)管理服務(wù)、銷售輔助服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。其中銷售輔助服務(wù)收入達到1.73億元，同比增長74.8%，社區(qū)增值服務(wù)收入達到0.83億元，同比增長72.6%。

在公共衛(wèi)生事件下，奧園健康發(fā)展到家服務(wù)滿足客戶消費需求，為社區(qū)客戶提供更多的增值服務(wù)，創(chuàng)造新的利潤增長點，比如家庭蔬菜配送、家政清潔、洗衣服務(wù)、家具消毒等業(yè)務(wù)。公司還將增值服務(wù)提供給開發(fā)商大客戶，為開發(fā)商提供保潔開荒、維修服務(wù)、局部改造等增值服務(wù)。

此外，奧園健康還將加大信息化和智能化投入，于 2020 年將推動所有停車場實現(xiàn)無人值守，進一步降低運營成本、提升利潤。

奧園健康的這些舉措，符合在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的引領(lǐng)下，物管行業(yè)逐步由勞動密集向集約化、自動化、智能化、互聯(lián)化轉(zhuǎn)變；從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的提供商向社區(qū)生活服務(wù)平臺轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢。

值得注意的是，在奧園健康的業(yè)務(wù)組合中，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)并非孤立存在。

奧園健康在年報中表示，會繼續(xù)鞏固物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運營服務(wù)行業(yè)的地位，并對外拓展與優(yōu)質(zhì)的獨立第三方合作，積極調(diào)整并豐富管理組合，提升競爭力，并以獨特的大健康產(chǎn)業(yè)模式，與物業(yè)管理及商業(yè)運營打造全業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈布局，把握市場機遇，邁向更高境界。

由此看來，奧園健康收購樂生活后，并不能靜態(tài)的做加法。收購?fù)瓿珊?，奧園的業(yè)務(wù)模式將賦能樂生活，給樂生活的盈利能力帶來充足的成長空間，至于效果如何市場可以拭目以待。

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