政策背景：
眾所周知，中國樓市之所以可以如此瘋狂，就是來源于中國廣大人口對房子的需求，然而近年東北卻出現(xiàn)了人口負(fù)增長的情況，可以預(yù)見東北樓市的未來不容樂觀。如此繼續(xù)實(shí)行計(jì)劃生育，在不久的將來，中國樓市也會如同日本一樣，樓市崩盤全面陷入經(jīng)濟(jì)大蕭條。
計(jì)劃生育這一國策實(shí)施了幾十年，導(dǎo)致東北人口出現(xiàn)負(fù)增長，而生育率過低的原因拉響了警報(bào)。根據(jù)2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，黑龍江、吉林、遼寧的生育率都低于1.3%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，低于1.3%被稱為“超超低出生率”。不僅如此，整個(gè)東北地區(qū)存在大量人口流出的現(xiàn)象，老齡化現(xiàn)象也在加劇。
單獨(dú)二胎政策實(shí)施一周年
全國多地“單獨(dú)二胎”政策相繼迎來實(shí)施一周年多了。根據(jù)衛(wèi)計(jì)委的數(shù)據(jù)，目前我國單獨(dú)二胎政策實(shí)施平穩(wěn)有序。2014年7、8月份，全國每月申請量達(dá)到15萬對左右，目前穩(wěn)定在每月8-9萬對。截至2015年5月底，全國有145萬對夫婦提出再生育申請，139萬多對辦理了手續(xù)。全面放開二胎政策實(shí)施后，非單獨(dú)家庭生育二胎將被允許，對許多家庭來說，這是非常好的消息。
新中國成立以來生育政策發(fā)展節(jié)點(diǎn)
我們先來看看，我國計(jì)劃生育政策在不斷反復(fù)探索和完善的一個(gè)發(fā)展歷程，大致可以分為四大階段。
第一階段，從新中國建立到五十年代后期，這是人口出生第一次高潮和節(jié)制生育呼聲第一次起伏時(shí)期。
第二階段，從五十年代后期到六十年代末期，這是計(jì)劃生育被重新提起但隨即遭受“文化大革命”動(dòng)亂嚴(yán)重破壞的時(shí)期。
第三階段，從七十年代初到七十年代末，這是計(jì)劃生育政策取得顯著成效時(shí)期。
第四階段，一九七九年以后，計(jì)劃生育進(jìn)入一個(gè)新階段。
70年代末是計(jì)劃生育新階段的開始，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1975-1988年生的人是房地產(chǎn)剛需消費(fèi)的主力軍，需要并且愿意在城市買房的這一部分人基本上都買了。同時(shí)這部分人短期內(nèi)很難再對房地產(chǎn)市場有什么貢獻(xiàn)。
那么問題來了，目前的房地產(chǎn)購房主力軍應(yīng)該是89年以后出生的年輕人，由于計(jì)劃生育的持續(xù)影響，90后相對于80后人口數(shù)量銳減，光94年對比87年減少了40%的出生人口，少了40%的需求，對于房地產(chǎn)市場的影響必然是巨大的。
計(jì)劃生育政策下的現(xiàn)狀
當(dāng)前生育政策下，中國人口增長趨于平穩(wěn)。由于計(jì)劃生育等因素的推動(dòng)，建國以來的出生率整體呈下降趨勢(除了1980-1987年的階段性上升)，而近幾年則穩(wěn)定在1.2%左右，年出生人口在1600萬左右。
據(jù)測算，當(dāng)前二胎適育年齡(定義為25-34歲)的獨(dú)生子女約2200萬，未來十年還會呈上升趨勢。假設(shè)50%的家庭愿意生二胎，則“單獨(dú)”二胎放開能帶來年9-21%的增量城鎮(zhèn)嬰兒，二胎全部放開，能帶來年27-39%的增量城鎮(zhèn)嬰兒。若壓抑的需求在二胎放開首年爆發(fā)性釋放，當(dāng)年所帶來增量城鎮(zhèn)嬰兒會更多，預(yù)計(jì)在17-77%左右。二胎放開后的影響有多大？
二胎放開短期影響主要由三因素推動(dòng)：學(xué)區(qū)房+改善性+子女置業(yè)。首先，二胎可增加學(xué)區(qū)房需求，但不同情況下影響點(diǎn)不同：若名額不可重復(fù)用，會直接增加大量需求，供給長期也更緊張;若學(xué)區(qū)房名額可重復(fù)用，則供給會更緊張，需求也仍會相應(yīng)增加;對學(xué)區(qū)房需求的影響可能超過城鎮(zhèn)嬰兒增幅，主要因?yàn)檫x擇生二胎的家庭通常有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，學(xué)區(qū)需求更大。其次，生育二胎的家庭可能將考慮置換成大房，改善性需求增加明顯。此外，為子女提前置業(yè)的意愿也會增加需求。
即便不放開二胎，購房適齡人口也可再帶動(dòng)我國房地產(chǎn)市場近20年增長；二胎放開更可帶來新的契機(jī)。不考慮二胎新政的情況下，當(dāng)前中國城鎮(zhèn)購房適齡人口(定義為20-45歲)約3億人，且未來近20年仍可保持增長，但速度會逐漸放緩，二胎放開可扭轉(zhuǎn)適齡購房人口在更長時(shí)間范圍內(nèi)下降的趨勢。
專家說：或?qū)⒏淖兾磥響粜驮O(shè)計(jì)
哈繼銘
中國國際金融公司
首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
房地產(chǎn)說到底是人口的生意,當(dāng)人口及家庭數(shù)量增加時(shí),住房需求也就增加,而人口增長的規(guī)模和數(shù)量,是小孩出現(xiàn)多還是老人數(shù)量多,都影響著對住房的不同需求。中國國際金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘也認(rèn)為,中國房地產(chǎn)行業(yè)很大程度上受到了中國奇特人口結(jié)構(gòu)的推助。
“單獨(dú)二胎”政策對房地產(chǎn)的利好可分為近期的和遠(yuǎn)期的兩部分,近期的是指因二胎嬰兒出生帶來的改善型需求,遠(yuǎn)期的是指二胎嬰兒長大后新增的房地產(chǎn)消費(fèi)需求。對于“單獨(dú)二胎”政策帶來的近期影響,首先,在購房比例中正在呈上升趨勢的改善型需求將進(jìn)一步增加。近兩年來,隨著首次置業(yè)的剛性需求在政策的優(yōu)先照顧下不斷被釋放,其在購房成交中的比例將逐年下降,而改善型需求比例上升,“單獨(dú)二胎”政策將使得這一比例進(jìn)一步增加;其次,改善型需求也會被進(jìn)一步分層,擁有兩個(gè)孩子和擁有一個(gè)孩子的家庭的改善型需求是不一樣的,特別是如果兩個(gè)孩子一男一女,再需要老人照顧孩子的話,其改善型需求的指向?qū)⑹嵌嗑邮?。第?“單獨(dú)二胎”政策或?qū)⒏淖兾磥聿糠中路康木邮覒粜驮O(shè)計(jì)理念,三居室、四居室和多居室產(chǎn)品將增加,或在一定資源條件下合理設(shè)計(jì)分割出多居戶型等。
首分觀點(diǎn)：有利于房價(jià)軟著陸
羅文
房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)首席分析師
克而瑞合肥機(jī)構(gòu)總經(jīng)理
“單獨(dú)二胎”放開，意味著人口紅利的延續(xù)，大家對房地產(chǎn)的需求也會隨之增加，放開二胎后主流的二房、三房剛需戶型結(jié)構(gòu)將會逐步變成四房為首的大戶型房源，四房變成了剛需，那么相應(yīng)的，五房將會變成改需產(chǎn)品。多出來的房間可以作為書房、健身室、對大多數(shù)兩孩家庭來說最主要的，還可以作為兒童娛樂室，保證兒童的健康發(fā)展。
對二胎家庭來說，兩個(gè)孩子的教育將成為重中之重，而且也將花費(fèi)父母大量精力。如果孩子能入讀較好的學(xué)校，將會大大減輕父母壓力。所以，全面放開二孩政策后，學(xué)區(qū)房價(jià)值會大大增加，學(xué)區(qū)房及入讀名額的爭奪也將愈發(fā)激烈。
不過畢竟現(xiàn)在剛需還是主流，“放開二胎”短期內(nèi)可化解當(dāng)前樓市泡沫，對于樓市長期發(fā)展也是利好。隨著生育政策的放寬、二套房首付降低、公積金松綁等政策扶持，樓市改善性購房需求也得到了大量的釋放，有利于房價(jià)的穩(wěn)定和軟著陸。
我想國家對于二胎政策的放寬，初始考慮的動(dòng)機(jī)肯定不會是為了中國房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，更主要的原因還是因?yàn)閺?0年代實(shí)行計(jì)劃生育政策后中國的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了質(zhì)的的變化，老齡化的趨勢愈加明顯，這樣的人口結(jié)構(gòu)對于國家、社會的發(fā)展肯定是不利的。當(dāng)然，任何國家都避免不了要老齡化的這樣的一個(gè)過程，但是放開二胎的政策可能是當(dāng)下能讓老齡化過渡期顯得平順一些相對來說比較好的方式。而作為中國的開發(fā)商來說，房地產(chǎn)市場等于搭了一個(gè)“順風(fēng)車”，借到國家政策的“東風(fēng)”，我想他們還是要感謝國家，自己就偷著樂吧！
