政策背景：
眾所周知，中國樓市之所以可以如此瘋狂，就是來源于中國廣大人口對房子的需求，然而近年東北卻出現(xiàn)了人口負增長的情況，可以預見東北樓市的未來不容樂觀。如此繼續(xù)實行計劃生育，在不久的將來，中國樓市也會如同日本一樣，樓市崩盤全面陷入經(jīng)濟大蕭條。
計劃生育這一國策實施了幾十年，導致東北人口出現(xiàn)負增長，而生育率過低的原因拉響了警報。根據(jù)2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，黑龍江、吉林、遼寧的生育率都低于1.3%，按照國際標準，低于1.3%被稱為“超超低出生率”。不僅如此，整個東北地區(qū)存在大量人口流出的現(xiàn)象，老齡化現(xiàn)象也在加劇。
單獨二胎政策實施一周年
全國多地“單獨二胎”政策相繼迎來實施一周年多了。根據(jù)衛(wèi)計委的數(shù)據(jù)，目前我國單獨二胎政策實施平穩(wěn)有序。2014年7、8月份，全國每月申請量達到15萬對左右，目前穩(wěn)定在每月8-9萬對。截至2015年5月底，全國有145萬對夫婦提出再生育申請，139萬多對辦理了手續(xù)。全面放開二胎政策實施后，非單獨家庭生育二胎將被允許，對許多家庭來說，這是非常好的消息。
新中國成立以來生育政策發(fā)展節(jié)點
我們先來看看，我國計劃生育政策在不斷反復探索和完善的一個發(fā)展歷程，大致可以分為四大階段。
第一階段，從新中國建立到五十年代后期，這是人口出生第一次高潮和節(jié)制生育呼聲第一次起伏時期。
第二階段，從五十年代后期到六十年代末期，這是計劃生育被重新提起但隨即遭受“文化大革命”動亂嚴重破壞的時期。
第三階段，從七十年代初到七十年代末，這是計劃生育政策取得顯著成效時期。
第四階段，一九七九年以后，計劃生育進入一個新階段。
70年代末是計劃生育新階段的開始，據(jù)統(tǒng)計，1975-1988年生的人是房地產(chǎn)剛需消費的主力軍，需要并且愿意在城市買房的這一部分人基本上都買了。同時這部分人短期內(nèi)很難再對房地產(chǎn)市場有什么貢獻。
那么問題來了，目前的房地產(chǎn)購房主力軍應該是89年以后出生的年輕人，由于計劃生育的持續(xù)影響，90后相對于80后人口數(shù)量銳減，光94年對比87年減少了40%的出生人口，少了40%的需求，對于房地產(chǎn)市場的影響必然是巨大的。
計劃生育政策下的現(xiàn)狀
當前生育政策下，中國人口增長趨于平穩(wěn)。由于計劃生育等因素的推動，建國以來的出生率整體呈下降趨勢(除了1980-1987年的階段性上升)，而近幾年則穩(wěn)定在1.2%左右，年出生人口在1600萬左右。
據(jù)測算，當前二胎適育年齡(定義為25-34歲)的獨生子女約2200萬，未來十年還會呈上升趨勢。假設50%的家庭愿意生二胎，則“單獨”二胎放開能帶來年9-21%的增量城鎮(zhèn)嬰兒，二胎全部放開，能帶來年27-39%的增量城鎮(zhèn)嬰兒。若壓抑的需求在二胎放開首年爆發(fā)性釋放，當年所帶來增量城鎮(zhèn)嬰兒會更多，預計在17-77%左右。二胎放開后的影響有多大？
二胎放開短期影響主要由三因素推動：學區(qū)房+改善性+子女置業(yè)。首先，二胎可增加學區(qū)房需求，但不同情況下影響點不同：若名額不可重復用，會直接增加大量需求，供給長期也更緊張;若學區(qū)房名額可重復用，則供給會更緊張，需求也仍會相應增加;對學區(qū)房需求的影響可能超過城鎮(zhèn)嬰兒增幅，主要因為選擇生二胎的家庭通常有較好的經(jīng)濟基礎，學區(qū)需求更大。其次，生育二胎的家庭可能將考慮置換成大房，改善性需求增加明顯。此外，為子女提前置業(yè)的意愿也會增加需求。
即便不放開二胎，購房適齡人口也可再帶動我國房地產(chǎn)市場近20年增長；二胎放開更可帶來新的契機。不考慮二胎新政的情況下，當前中國城鎮(zhèn)購房適齡人口(定義為20-45歲)約3億人，且未來近20年仍可保持增長，但速度會逐漸放緩，二胎放開可扭轉(zhuǎn)適齡購房人口在更長時間范圍內(nèi)下降的趨勢。
專家說：或?qū)⒏淖兾磥響粜驮O計
哈繼銘
中國國際金融公司
首席經(jīng)濟學家
房地產(chǎn)說到底是人口的生意,當人口及家庭數(shù)量增加時,住房需求也就增加,而人口增長的規(guī)模和數(shù)量,是小孩出現(xiàn)多還是老人數(shù)量多,都影響著對住房的不同需求。中國國際金融公司首席經(jīng)濟學家哈繼銘也認為,中國房地產(chǎn)行業(yè)很大程度上受到了中國奇特人口結構的推助。
“單獨二胎”政策對房地產(chǎn)的利好可分為近期的和遠期的兩部分,近期的是指因二胎嬰兒出生帶來的改善型需求,遠期的是指二胎嬰兒長大后新增的房地產(chǎn)消費需求。對于“單獨二胎”政策帶來的近期影響,首先,在購房比例中正在呈上升趨勢的改善型需求將進一步增加。近兩年來,隨著首次置業(yè)的剛性需求在政策的優(yōu)先照顧下不斷被釋放,其在購房成交中的比例將逐年下降,而改善型需求比例上升,“單獨二胎”政策將使得這一比例進一步增加;其次,改善型需求也會被進一步分層,擁有兩個孩子和擁有一個孩子的家庭的改善型需求是不一樣的,特別是如果兩個孩子一男一女,再需要老人照顧孩子的話,其改善型需求的指向?qū)⑹嵌嗑邮?。第?“單獨二胎”政策或?qū)⒏淖兾磥聿糠中路康木邮覒粜驮O計理念,三居室、四居室和多居室產(chǎn)品將增加,或在一定資源條件下合理設計分割出多居戶型等。
首分觀點：有利于房價軟著陸
羅文
房價點評網(wǎng)首席分析師
克而瑞合肥機構總經(jīng)理
“單獨二胎”放開，意味著人口紅利的延續(xù)，大家對房地產(chǎn)的需求也會隨之增加，放開二胎后主流的二房、三房剛需戶型結構將會逐步變成四房為首的大戶型房源，四房變成了剛需，那么相應的，五房將會變成改需產(chǎn)品。多出來的房間可以作為書房、健身室、對大多數(shù)兩孩家庭來說最主要的，還可以作為兒童娛樂室，保證兒童的健康發(fā)展。
對二胎家庭來說，兩個孩子的教育將成為重中之重，而且也將花費父母大量精力。如果孩子能入讀較好的學校，將會大大減輕父母壓力。所以，全面放開二孩政策后，學區(qū)房價值會大大增加，學區(qū)房及入讀名額的爭奪也將愈發(fā)激烈。
不過畢竟現(xiàn)在剛需還是主流，“放開二胎”短期內(nèi)可化解當前樓市泡沫，對于樓市長期發(fā)展也是利好。隨著生育政策的放寬、二套房首付降低、公積金松綁等政策扶持，樓市改善性購房需求也得到了大量的釋放，有利于房價的穩(wěn)定和軟著陸。
我想國家對于二胎政策的放寬，初始考慮的動機肯定不會是為了中國房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，更主要的原因還是因為從90年代實行計劃生育政策后中國的人口結構發(fā)生了質(zhì)的的變化，老齡化的趨勢愈加明顯，這樣的人口結構對于國家、社會的發(fā)展肯定是不利的。當然，任何國家都避免不了要老齡化的這樣的一個過程，但是放開二胎的政策可能是當下能讓老齡化過渡期顯得平順一些相對來說比較好的方式。而作為中國的開發(fā)商來說，房地產(chǎn)市場等于搭了一個“順風車”，借到國家政策的“東風”，我想他們還是要感謝國家，自己就偷著樂吧！
