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房子能買了嗎？拐點(diǎn)到了嗎？

來(lái)源：泰然健康網(wǎng) 時(shí)間：2024年12月10日 03:55

來(lái)源：澤平宏觀文：任澤平團(tuán)隊(duì)

在持續(xù)的政策刺激下，11月一二線樓市延續(xù)10月回暖跡象。

11月深圳二手住宅網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)近4年以來(lái)新高；上海二手房成交量（含商業(yè)）達(dá)2.70萬(wàn)套，創(chuàng)44個(gè)月新高；北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬(wàn)套，創(chuàng)20個(gè)月新高；新一線城市中的杭州也在時(shí)隔19個(gè)月后，二手房再度挺近“萬(wàn)套時(shí)代”，達(dá)1.05萬(wàn)套。

房地產(chǎn)的拐點(diǎn)到了嗎？房子能買了嗎？

近期救樓市政策力度空前，11月政策力度再度加碼。9月26日中央會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。10月17日，住建部、財(cái)政部等五部門聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的“組合拳”。11月，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確契稅、土地增值稅等多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，北上廣深接連取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)城中村改造支持范圍已從最初35個(gè)超大特大城市擴(kuò)展至近300個(gè)地級(jí)及以上城市。

我們總的判斷：目前樓市量起價(jià)穩(wěn)，源于在政策組合拳下前期受創(chuàng)信心有所恢復(fù)，但考慮到主要城市庫(kù)存依舊高、居民購(gòu)買力及信心不足、政策效果遞減效應(yīng)，樓市政策要需要加碼，市場(chǎng)總體呈現(xiàn)我們之前判斷的大分化格局。

房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。

短期看，三招可救地產(chǎn)：

1）組建5萬(wàn)億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平。收儲(chǔ)庫(kù)存商品房用于保障房，一舉多得，緩解地方財(cái)政壓力，打通開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流，避免居民爛尾樓，為民眾提供保障房。

2）持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)等，減少購(gòu)房成本。

3）全面取消限購(gòu)，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開(kāi)，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開(kāi)。

長(zhǎng)期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)，我們有三大判斷：

第一大判斷，如果貨幣、財(cái)政、樓市政策持續(xù)發(fā)力，經(jīng)濟(jì)觸底回升，帶動(dòng)就業(yè)和收入改善，房地產(chǎn)有望逐漸止跌回穩(wěn)。否則就會(huì)像517新政一樣，短暫反彈后再度回落，挫傷市場(chǎng)信心；

第二大判斷，未來(lái)以分化為主，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融，人口流入的一線和強(qiáng)二線城市有望改善，人口流出、庫(kù)存嚴(yán)重過(guò)剩的低能級(jí)城市面臨漫長(zhǎng)的去化；

第三大判斷，政策層面短期不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)暴漲普漲，房地產(chǎn)發(fā)展階段已變，供求關(guān)系發(fā)生變化，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)是從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)向“防過(guò)冷”，未來(lái)局部地區(qū)如果大幅上漲可以通過(guò)人地掛鉤的市場(chǎng)化方式調(diào)控。

期待這次一鼓作氣，提振信心，真正實(shí)現(xiàn)從政策底-情緒底-市場(chǎng)底-經(jīng)濟(jì)底，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇。

1、房地產(chǎn)稅收新政，加大契稅優(yōu)惠力度，取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，降低購(gòu)房者置業(yè)成本

11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，以及稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》，明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。各項(xiàng)政策具體執(zhí)行是2024年12月1日，2024年12月1日前，個(gè)人銷售、購(gòu)買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報(bào)繳納的，可按新政執(zhí)行。

加大契稅優(yōu)惠力度，降低購(gòu)房者置業(yè)成本。

《公告》提到：“對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為140㎡及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140㎡以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房，面積為140㎡及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140㎡以上的，減按2%的稅率征收契稅?！?/p>

解讀：此次新政將契稅1%低稅率優(yōu)惠面積標(biāo)準(zhǔn)已從原先的90㎡提升至140㎡。全國(guó)范圍內(nèi)的個(gè)人購(gòu)房者，無(wú)論是購(gòu)買家庭唯一住房還是第二套住房，只要房產(chǎn)面積不超過(guò)140㎡，均可享受統(tǒng)一的1%契稅優(yōu)惠稅率。對(duì)于面積超過(guò)140㎡的住房，唯一住房的契稅將按1.5%征收，第二套住房則按2%的稅率執(zhí)行。

此次政策調(diào)整將稅費(fèi)優(yōu)惠的受益人群從原本的剛需購(gòu)房者擴(kuò)展至改善型購(gòu)房者，顯著減輕了購(gòu)房者的稅負(fù)，大幅降低了購(gòu)房交易成本。特別是對(duì)于一線城市中購(gòu)買第二套住房的購(gòu)房者，在以往的政策下，四個(gè)一線城市的第二套住房契稅均按3%的稅率收取。新政策實(shí)施后，購(gòu)房者最多可享受2%的契稅減免。

以一線城市中購(gòu)買第二套住房（面積不超過(guò)140㎡）為例，若房產(chǎn)總價(jià)為600萬(wàn)，按照舊政策需繳納3%的契稅，即18萬(wàn)元。而在新政策下，契稅將降至1%，即6萬(wàn)元，從而為購(gòu)房者節(jié)省了12萬(wàn)元的契稅支出。

取消普宅標(biāo)準(zhǔn)，銷售持2年及以上住房免除增值稅，有效降低二手房市場(chǎng)交易成本。

《公告》提到：“北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅?！?/p>

“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅?！?/p>

解讀：近期，北京和上海已經(jīng)明確宣布將取消普宅的標(biāo)準(zhǔn)，而廣州和深圳尚未發(fā)布相關(guān)政策。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)主要涉及增值稅和土地增值稅。在本次政策調(diào)整中，個(gè)人銷售持有2年（含）以上住房的增值稅被明確免征，這一措施將有效降低二手房市場(chǎng)的交易成本，并在一定程度上激發(fā)市場(chǎng)活躍度。以上海市場(chǎng)為例，在政策優(yōu)化前，即使房產(chǎn)持有滿2年，非普通住宅仍需繳納增值稅。假設(shè)房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)為800萬(wàn)元，購(gòu)買時(shí)的原值為500萬(wàn)元，根據(jù)之前的政策，應(yīng)繳納的增值稅約為14.3萬(wàn)元。然而，新政后，持有滿2年的原非普通住宅可免征增值稅，這意味著原本應(yīng)繳納的增值稅可完全節(jié)省。

2、五部門聯(lián)合發(fā)力，房地產(chǎn)“組合拳”力度空前

10月17日，住建部、財(cái)政部、自然資源部、央行、金融監(jiān)管總局等中央五部門聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況，明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的“組合拳”。住建部相關(guān)政策概括起來(lái)，就是“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。

1）四個(gè)取消：取消限購(gòu)、限售、限價(jià)等限制性政策。充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購(gòu)房的限制性措施。主要包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。一線城市政策放松，具有風(fēng)向標(biāo)意義，這是對(duì)中央精神的響應(yīng)和貫徹，體現(xiàn)出當(dāng)前穩(wěn)樓市的必要性。我們認(rèn)為，未來(lái)的關(guān)鍵是，一線城市能否不斷加碼政策，直到樓市“止跌回穩(wěn)”。

2）四個(gè)降低：包括降首付、降利率，降存量房貸利率等。降低住房公積金貸款利率，降了0.25個(gè)百分點(diǎn)；降低住房貸款的首付比例，統(tǒng)一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。我們認(rèn)為，通過(guò)落實(shí)這些已出臺(tái)的政策，降低居民購(gòu)房成本，減輕還貸壓力，這是善政，支持了居民剛性和改善性住房需求。

3）兩個(gè)增加：一是通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。城中村安全隱患多、居住環(huán)境差，群眾改造意愿迫切。據(jù)調(diào)查，僅在全國(guó)35個(gè)大城市，需要改造的城中村就有170萬(wàn)套。這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來(lái)選擇合適的房子，減少在外過(guò)渡，直接搬入新居。同時(shí)，也有利于消化存量商品房。

二是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要將所有房地產(chǎn)合格項(xiàng)目都爭(zhēng)取納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項(xiàng)目合理融資需求。我們認(rèn)為，“白名單”規(guī)模增加及撥付方式改進(jìn)，有助于完成保交樓，有效保障所有合格項(xiàng)目獲得合理融資支持，有利于民生。

財(cái)政政策促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)方面，2024年10月11日，財(cái)政部曾在新聞發(fā)布會(huì)上提到關(guān)于房地產(chǎn)的財(cái)政支持政策。10月17日，財(cái)政部對(duì)專項(xiàng)債支持土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量房用作保障性住房的政策細(xì)節(jié)做了說(shuō)明。

第一，專項(xiàng)債+專項(xiàng)借款，用于支持地方回購(gòu)存量土地。優(yōu)先回購(gòu)企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)或者不愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、尚未動(dòng)工建設(shè)的住宅、商服用地，及時(shí)匹配專項(xiàng)債券等資金。研究設(shè)立收購(gòu)存量土地專項(xiàng)借款，作為專項(xiàng)債券的補(bǔ)充，中國(guó)人民銀行提供專項(xiàng)再貸款支持。

第二，支持地方用好專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。該措施主要由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場(chǎng)化運(yùn)作。在確保項(xiàng)目融資收益平衡的條件下，地方可安排專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。我們分析，支持使用地方專項(xiàng)債用于收儲(chǔ)，可以拓寬地方資金來(lái)源渠道，解決保障性住房再貸款資金規(guī)模有限、收儲(chǔ)進(jìn)度遲緩的問(wèn)題。推進(jìn)地方收儲(chǔ)進(jìn)展，既有效消化存量住房，又籌建了保障性住房，一舉多得。

3、當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期

當(dāng)前，制約房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的因素主要是收入預(yù)期，房?jī)r(jià)預(yù)期。

1）外部環(huán)境變化帶來(lái)的不利影響增多，國(guó)內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)。中國(guó)三季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)略超預(yù)期，但恢復(fù)基礎(chǔ)仍待穩(wěn)定。我國(guó)三季度GDP實(shí)際同比4.6%，較二季度下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比0.9%，高于二季度0.2個(gè)百分點(diǎn)。居民對(duì)未來(lái)就業(yè)、收入預(yù)期存在不確定性。

根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，2024年第二季度，居民對(duì)未來(lái)的收入感受指數(shù)、收入信心指數(shù)環(huán)比分別下降1.3、1.4個(gè)百分點(diǎn)。就業(yè)感受指數(shù)較一季度下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，48.1%的居民認(rèn)為“形勢(shì)嚴(yán)峻、就業(yè)難”或“看不準(zhǔn)”。因就業(yè)、收入預(yù)期下降，居民傾向減少投資、消費(fèi)，增加存款、降低負(fù)債，從而選擇提前償還存量貸款。

2）資產(chǎn)價(jià)格下降預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受損、支付能力減弱。我國(guó)住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重較高，2023年中國(guó)家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重約60%，高于英國(guó)的50%、日本的38%、美國(guó)的28%、德國(guó)的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房?jī)r(jià)平均跌幅約30%，遠(yuǎn)郊區(qū)和三四線房?jī)r(jià)幾近腰斬。房?jī)r(jià)下跌一方面使得家庭資產(chǎn)面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當(dāng)前需求大多處于觀望階段。

4、房地產(chǎn)是周期之母，第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)、就業(yè)穩(wěn)、財(cái)政穩(wěn)

房地產(chǎn)作為第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)聯(lián)系著上下游五十多個(gè)行業(yè)，關(guān)系幾千萬(wàn)人就業(yè)，房地產(chǎn)投資下行，影響著居民和企業(yè)部門資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)、“信心”問(wèn)題等。

從房地產(chǎn)業(yè)GDP增加值看，一般而言，在經(jīng)濟(jì)中占比超5%的行業(yè)可以成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2023年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行周期、市場(chǎng)供求關(guān)系變化影響，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例下調(diào)至5.9%，但仍與2014年水平持平。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資看，2000-2023年間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從14.9%到22.0%，意味著每年全國(guó)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的資金中，1/5以上投入了房地產(chǎn)業(yè)。

從上下游行業(yè)帶動(dòng)看，房地產(chǎn)帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值。房地產(chǎn)通過(guò)投資、消費(fèi)既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬(wàn)億元、直接拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬(wàn)億元

從對(duì)金融的影響看，房地產(chǎn)是推動(dòng)信用擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要渠道。

1）房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高，作為最重要的抵押物為信用擴(kuò)張創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。2008-2023年我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額從5.3萬(wàn)億增至52.6萬(wàn)億，占各項(xiàng)貸款余額比例從17.4%增至22.2%。近幾年房地產(chǎn)貸款占比降低，主要由于政策引導(dǎo)住房回歸居住屬性。

2）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額高、規(guī)模大、開(kāi)發(fā)鏈條長(zhǎng)，房企拿地、開(kāi)工等會(huì)帶動(dòng)投資，需要信貸支持，屬于信用擴(kuò)張。2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額比重為6.1%。

3）住房貸款是支持居民購(gòu)買住房、改善居住條件的重要手段。2023年我國(guó)居民住房貸款余額占居民部門負(fù)債比重為47.7%，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的16.1%。

5、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大空間

當(dāng)前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率66.2%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大空間。我們連續(xù)6年在《中國(guó)住房存量報(bào)告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)需求下降，但中長(zhǎng)期仍有發(fā)展空間。根據(jù)我們的測(cè)算，2024-2030年，我國(guó)住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，并不會(huì)大幅下跌至較低水平。

我們預(yù)計(jì)2024年，我國(guó)年新增城鎮(zhèn)居住需求約9.4億平，其中剛性需求3.4億平、改善性需求3.6億平、更新需求2.4億平；預(yù)計(jì)到2030年，我國(guó)住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國(guó)住房市場(chǎng)最大的需求支撐。

6、三招可救地產(chǎn)：組建5萬(wàn)億住房銀行、持續(xù)降息、全面放開(kāi)限購(gòu)

短期看，三招可救地產(chǎn)。

1）組建5萬(wàn)億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長(zhǎng)、規(guī)模要大、分配要公平，收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的土地和商品房庫(kù)存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財(cái)政、開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問(wèn)題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對(duì)的，但3000億資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，地方收購(gòu)動(dòng)力不足，可以從以下四方面進(jìn)行完善。

利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國(guó)企收儲(chǔ)的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項(xiàng)目期限長(zhǎng)、回款期限長(zhǎng)達(dá)15-30年，因此收儲(chǔ)相關(guān)資金期限要與項(xiàng)目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲(chǔ)模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來(lái)需持續(xù)加碼，我們認(rèn)為要將全國(guó)住房去化周期壓縮至18個(gè)月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬(wàn)億；

監(jiān)管方面，收儲(chǔ)來(lái)的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關(guān)于組建住房銀行收儲(chǔ)的必要性》）

2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購(gòu)房成本，為居民減負(fù)，并通過(guò)降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。LPR下降、加點(diǎn)部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購(gòu)房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時(shí)代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無(wú)形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過(guò)定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。

調(diào)降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個(gè)bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；

調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點(diǎn)部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺(tái)；

調(diào)降范圍，上一輪調(diào)降僅涉及首套住房，二套住房貸款利率未做調(diào)整，未來(lái)可以考慮降低二套房的存量房貸利率。（參考《存量房貸利率該調(diào)降了》）

3）全面取消限購(gòu)，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開(kāi)，一線城市也應(yīng)該漸近全面放開(kāi)。廣州已經(jīng)全面放開(kāi)，后續(xù)深圳、上?？梢匀娣砰_(kāi)限購(gòu)，北京可以先放開(kāi)五環(huán)外和大戶型的限購(gòu)。以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。當(dāng)前房地產(chǎn)從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)向“防過(guò)冷”，不用擔(dān)心取消限購(gòu)引起市場(chǎng)過(guò)熱，當(dāng)前正是放松限購(gòu)的良機(jī)。

長(zhǎng)期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購(gòu)并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

網(wǎng)址: 房子能買了嗎？拐點(diǎn)到了嗎？ http://www.u1s5d6.cn/newsview407138.html