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專訪時(shí)代鄰里王萌：市場越狂熱，越要冷靜

來源：泰然健康網(wǎng) 時(shí)間：2024年12月22日 11:58

廣州東部一個(gè)有著3000多人口，12個(gè)生產(chǎn)合作社的城中村將迎來村容村貌和鄉(xiāng)村治理的再一次提升，而負(fù)責(zé)“操盤”的是本土上市物企時(shí)代鄰里。

“幸福鄉(xiāng)村”是時(shí)代鄰里在城市公共服務(wù)上做的一次加法，這是一個(gè)在充分研究了市場機(jī)會和自身基因后做出的決定，也是這家物企在“大物業(yè)時(shí)代”下的差異化探索。

18家企業(yè)上市，募資近500億元，物企在2020年的資本市場上留下了濃墨重彩的一筆。這是一個(gè)被視為藍(lán)海的行業(yè)，2萬億的收入空間意味著無限的可能，而眼下只是“春秋戰(zhàn)國”的開始，有人在大開大合地“跑馬圈地”，而有的人則在潛心練內(nèi)功，完成內(nèi)部能力的培養(yǎng)。

時(shí)代鄰里更像是后者，在城市公共服務(wù)的范疇下潛心孵化出“幸福鄉(xiāng)村、美麗鄉(xiāng)鎮(zhèn)、美好城市”等業(yè)務(wù)品牌，為的是提升服務(wù)能力，賦能更大的城市空間。

“熱潮之下，大家都在盲目地追逐資本，此刻我們更應(yīng)該冷靜沉著思考未來要怎么走?！睍r(shí)代鄰里控股有限公司執(zhí)行董事兼行政總裁王萌在近期接受時(shí)代財(cái)經(jīng)專訪時(shí)道出了公司的戰(zhàn)略定力，成為全球卓越的生活服務(wù)平臺是時(shí)代鄰里愿景，它的打法是橫向做規(guī)模，縱向做增值服務(wù)。

橫向做規(guī)模，縱向做服務(wù)

1.12億平方米是時(shí)代鄰里在2020年站上的規(guī)模新高度，這一數(shù)字讓其穩(wěn)居行業(yè)TOP12。但在規(guī)模的賽道上，眼下沒有哪家物管企業(yè)會掉以輕心，它們混戰(zhàn)廝殺。

一個(gè)屬于物管行業(yè)的“春秋戰(zhàn)國”在開啟，時(shí)代鄰里深知在行業(yè)中的話語權(quán)來自于規(guī)模。但比起當(dāng)下很多同行，它給出的增長指引并不激進(jìn)--未來3年復(fù)合增長率不低于50%。

“在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，可能更要冷靜，不能被資本推著走。”王萌直言，時(shí)代鄰里的戰(zhàn)略鋪排都是圍繞著堅(jiān)持長期主義以及有質(zhì)量的增長去做的思考和安排。

在物業(yè)圈，有一個(gè)默契的共識--短期發(fā)展看關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司，中期看市場投拓能力。資本市場持同樣的視角，它們對于物業(yè)公司的考量，除了看重關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的實(shí)力外，更看重的是其脫離關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司后的獨(dú)立能力和外拓能力，即通過收購或投資第三方物企和拓展項(xiàng)目的能力。

一個(gè)顯性的變化已經(jīng)發(fā)生，時(shí)代鄰里對時(shí)代中國的依賴在減弱。過去一年，時(shí)代鄰里累計(jì)新增3465萬平方米的合約面積，其中來自時(shí)代中國的僅為382萬平方米，自主外拓和收并購合計(jì)3082萬平方米。

在規(guī)模的賽道上，時(shí)代鄰里的戰(zhàn)略打法很明確，以自主投拓為主，收并購為輔。王萌向時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，時(shí)代鄰里有三級拓展機(jī)制?！暗谝皇鞘聵I(yè)部，由集團(tuán)總部直管的事業(yè)部在一些重點(diǎn)發(fā)力的核心城市”攻山頭“；第二是區(qū)域公司，由區(qū)域公司遍地開花，以點(diǎn)帶面去打；第三是專業(yè)化公司，時(shí)代鄰里專門的城市運(yùn)營服務(wù)公司也在不同的領(lǐng)域打市場。”

但放在更長的時(shí)間維度來看，規(guī)模只是“先手棋”，物管行業(yè)最終要回歸到“服務(wù)為王”，它帶來的行業(yè)新命題是如何提升服務(wù)的廣度和深度，時(shí)代鄰里的答案是走出“舒適區(qū)”和創(chuàng)造服務(wù)。

在擅長的住宅、公建物業(yè)管理之外，時(shí)代鄰里也在將服務(wù)觸角伸向城市服務(wù)，“幸福鄉(xiāng)村、美麗鄉(xiāng)鎮(zhèn)、美好城市”是在城市服務(wù)下孵化出的新業(yè)務(wù)品牌，它試圖用商業(yè)模式去回答“如何服務(wù)更多的人”及“如何提供美好的生活”。

在時(shí)代鄰里看來，美好的事物來自于創(chuàng)造力，而創(chuàng)造力不僅是發(fā)現(xiàn)新事物的能力，更是提前感知客戶的潛在需求，并通過“創(chuàng)造”滿足需求的能力。時(shí)代鄰里的創(chuàng)造服務(wù)是要創(chuàng)造美好體驗(yàn)、創(chuàng)造人與萬物的情感鏈接、創(chuàng)造未來的服務(wù)生態(tài)。

眼下，所明晰的一點(diǎn)是時(shí)代鄰里會在社區(qū)增值服務(wù)上重點(diǎn)發(fā)力，用王萌的話來說，這是未來的一個(gè)主要增長點(diǎn)，“今年時(shí)代鄰里會更加關(guān)注于內(nèi)部的能力培養(yǎng)，基于社區(qū)增值服務(wù)，進(jìn)行內(nèi)部業(yè)務(wù)體系的打造。”

市場越狂熱，越要冷靜

在2020年，物管行業(yè)風(fēng)頭盡顯。16家企業(yè)管理面積過億、18家完成上市、市盈率數(shù)倍于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司、并購也創(chuàng)下行業(yè)大年……

在王萌看來，過去一年的競爭是白熱化的，而今年會更加明顯。“如何應(yīng)對競爭，很多公司有它自己的戰(zhàn)略，但落地時(shí)不一定想得那么充分，要通過一段時(shí)間來調(diào)整和消化。競爭的壓力會逼著每一家企業(yè)不斷地攻打市場，打完市場后，就要回來收拾戰(zhàn)場?！?/p>

對當(dāng)下的形勢，時(shí)代鄰里有自己的判斷，保持適度的克制，堅(jiān)持長期主義和有質(zhì)量的增長，在市場瘋狂時(shí)不盲目追高。

規(guī)范性、地域品牌性、核心價(jià)值觀的匹配以及過往項(xiàng)目的來源是時(shí)代鄰里在收并購時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。王萌直言，時(shí)代鄰里現(xiàn)在已經(jīng)不傾向于通過收購的方式去買利潤了，因?yàn)檫@樣不持久?！皶r(shí)代鄰里現(xiàn)在尋找的大部分都是市場化能力比較強(qiáng)的公司，我們會關(guān)注它的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)來源、收入的核心占比?！?/p>

不可否認(rèn)，并購擴(kuò)張對企業(yè)過往的管理基礎(chǔ)提出了很高的要求，對管理團(tuán)隊(duì)的能力以及人才培養(yǎng)的能力、企業(yè)發(fā)展理念都是挑戰(zhàn)。一旦管理能力跟不上并購的速度，企業(yè)就會陷入“大而不強(qiáng)”的陷阱。

王萌透露，時(shí)代鄰里在投后管理上有自己的一套“方法論”。在其看來，組織機(jī)制、文化乃至管理流程的融合，都需要人才體系去支撐。而時(shí)代鄰里擁有龐大的人才輸送體系，通過時(shí)代鄰里學(xué)院，幫助收購公司在共同打市場的過程中補(bǔ)充人才梯隊(duì)。

其次，在收購的過程中各種管理工具和系統(tǒng)能夠很大程度地幫助時(shí)代鄰里，確保雙方順利地進(jìn)行管理融合和交接?！斑@時(shí)候，科技化轉(zhuǎn)型就特別重要，企業(yè)中臺化的建設(shè)能幫助我們在規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時(shí)，讓管理更加高效?！?/p>

王萌預(yù)判，在經(jīng)歷這一輪上市熱潮后，市場會慢慢回歸冷靜，估值也逐漸回歸正常。一邊打市場，一邊收拾戰(zhàn)場會是物企這幾年的常態(tài)。

以下為時(shí)代財(cái)經(jīng)對時(shí)代鄰里控股有限公司執(zhí)行董事兼行政總裁王萌的專訪節(jié)選：

時(shí)代財(cái)經(jīng)：現(xiàn)階段不少上市物業(yè)公司都提出了諸如百億、千億營收的發(fā)展目標(biāo)，時(shí)代鄰里的路線圖是怎樣的？

王萌:去年有很多物企上市，今年如果順利的話，可能又要多個(gè)一二十家，但兩極分化越來越明顯。熱潮之下，我們更應(yīng)該冷靜沉著，本著堅(jiān)持長期主義、有質(zhì)量增長的兩個(gè)原則，時(shí)代鄰里也在重新思考未來的發(fā)展規(guī)劃。

時(shí)代鄰里對自己的發(fā)展目標(biāo)比較冷靜，我們圍繞著未來長久的發(fā)展以及如何更好地做好服務(wù)去做的思考和安排。我們希望建立一個(gè)全生命周期的“科技+服務(wù)”核心平臺。今年時(shí)代鄰里會更加關(guān)注于內(nèi)部的能力培養(yǎng)，基于社區(qū)增值服務(wù)，進(jìn)行內(nèi)部業(yè)務(wù)體系的打造。橫向做規(guī)模，縱向打造增值服務(wù)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)：收并購是當(dāng)下很多物業(yè)企業(yè)拓展規(guī)模的路徑，但收購帶來的一些估值變化正在回歸理性，您如何看今年的收并購市場的機(jī)會？

王萌：隨著上市物企越來越多，募集到的資金也越來越多，整個(gè)行業(yè)的競爭越來越激烈，好的標(biāo)的已經(jīng)被收購得差不多了。前幾年，作為收購方還可以稍微強(qiáng)勢一點(diǎn)，但現(xiàn)在已經(jīng)有點(diǎn)像賣方市場了。

現(xiàn)在去追求規(guī)模和資本效果已經(jīng)很難了，很多公司收購?fù)暌院?，并不會在股價(jià)上有很直接的反應(yīng)。很多物業(yè)公司現(xiàn)在去收購是為了轉(zhuǎn)型。具有地產(chǎn)背景的物業(yè)公司以前都是深耕在住宅領(lǐng)域，缺少非住宅的管理能力和投標(biāo)業(yè)績，需要搭建相應(yīng)的運(yùn)營體系，而收購是補(bǔ)足能力短板最快的方式。

時(shí)代財(cái)經(jīng)：管理能力如何跟上并購的速度？

王萌:并購擴(kuò)張對企業(yè)過往的管理基礎(chǔ)提出了很高的要求。從管理體系來講，大部分上市的物業(yè)公司都是擅長于管住宅。如果不去打造多樣化的服務(wù)體系，在管理思維上進(jìn)行轉(zhuǎn)型，總是拿住宅的管理理念去看待所有非住宅業(yè)態(tài)，一定管不下去，而且利潤也出不來。

凡是收購，都涉及到融合，這就需要人才體系去支撐。通過雙方人才的互相融合，去實(shí)現(xiàn)機(jī)制、文化的融合。時(shí)代鄰里有龐大的人才輸送體系，幫助收購公司在共同打市場的過程中，補(bǔ)充人才梯隊(duì)。另外，各種管理工具、系統(tǒng)能夠很大程度地幫助我們在收購的過程中，確保雙方順利地進(jìn)行管理融合和交接。這時(shí)候，科技化轉(zhuǎn)型就特別重要，企業(yè)中臺化的建設(shè)能幫助我們在規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時(shí)，讓管理更加高效。

時(shí)代財(cái)經(jīng)：時(shí)代鄰里對于收購標(biāo)的有怎樣的要求？

王萌:首先，肯定是規(guī)范性；第二，是它的地域品牌性；第三，要看這家企業(yè)的團(tuán)隊(duì)跟我們團(tuán)隊(duì)的核心價(jià)值觀是否匹配，發(fā)展理念是否匹配；第四，要看公司過往的項(xiàng)目來源，組成結(jié)構(gòu)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)：“大魚吃大魚”的現(xiàn)象在未來的一段時(shí)間內(nèi)會成為常態(tài)嗎？

王萌:會。從當(dāng)下資本市場來看，物業(yè)企業(yè)上市后的兩極分化明顯，后半段的那些企業(yè)交投活躍度很低，估值也很低。當(dāng)上市募集的資金慢慢消耗完后，單靠自己賬面上的自有資金和微薄的利潤，很難支撐。有些上市物業(yè)企業(yè)提出了接下來的收購目標(biāo)，過去這些企業(yè)看的標(biāo)的可能是沒有上市的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)過來也在看已經(jīng)上市了的。

時(shí)代財(cái)經(jīng)：業(yè)績會上，公司管理層曾透露時(shí)代鄰里計(jì)劃做大社區(qū)團(tuán)購，目前大型互聯(lián)網(wǎng)公司也在重點(diǎn)布局，時(shí)代鄰里的社區(qū)團(tuán)購模式與互聯(lián)網(wǎng)公司會有哪些差異？如何突出重圍？

王萌:我們最大的優(yōu)勢在于成本低。做社區(qū)團(tuán)購，人、貨、場很重要。首先，在人方面我們有優(yōu)勢，物業(yè)本身就有一群管家，可以成為每個(gè)社區(qū)里的團(tuán)長；貨，就是供應(yīng)鏈的問題。在貨方面，我們要選好跟那些巨頭差異化打法，畢竟它的流量比我們大，物流優(yōu)勢比我們強(qiáng)，我們可能就要清楚自己到底賣什么樣的產(chǎn)品，用什么方式去解決物流成本、效率，確保品質(zhì)；再者就是場，互聯(lián)網(wǎng)巨頭布局線下的成本比較高。我們的優(yōu)勢恰巧在于本身在每個(gè)社區(qū)里就有非常廣闊的場地，物業(yè)管理中心就是很好的前置倉。我們跟那些互聯(lián)網(wǎng)巨頭，既是競爭關(guān)系，又能做到共生。

時(shí)代財(cái)經(jīng):如何看待近兩年物管行業(yè)的發(fā)展？

王萌：去年的競爭已經(jīng)到了白熱化的狀態(tài)，今年會更明顯。如何應(yīng)對競爭，很多公司有它自己的戰(zhàn)略，但落地時(shí)不一定想得那么充分，要通過一段時(shí)間來調(diào)整和消化。競爭的壓力逼著每一家企業(yè)不斷地攻打市場。2021年，大家的狀態(tài)應(yīng)該是，一邊在外打市場，一邊在內(nèi)部收拾戰(zhàn)場。