根據(jù)國務(wù)院第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前我國60歲及以上老年人口數(shù)量已達(dá)2.6億人，占比總?cè)丝跀?shù)量18.7%，人口老齡化程度不斷加劇，催生養(yǎng)老服務(wù)需求快速增長。

當(dāng)前，我國養(yǎng)老機構(gòu)、養(yǎng)老社區(qū)仍存在較大數(shù)量缺口，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)專業(yè)化程度仍存在較大提升空間。與此同時，老年人的價值觀、消費觀與生活方式在不斷更新，老年人的消費需求正朝著高層次、高質(zhì)量、個性化等方向發(fā)展。

隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的持續(xù)蓬勃發(fā)展，未來我國養(yǎng)老社區(qū)將朝著專業(yè)化、規(guī)?；?、精細(xì)化、多樣化等方向升級，進(jìn)一步滿足老年人多元化養(yǎng)老生活方式的需求。

養(yǎng)老社區(qū)是指將養(yǎng)老養(yǎng)生理念與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，從規(guī)劃、建筑、裝修、園林景觀、運營服務(wù)等方面進(jìn)行全方位適老化布局與設(shè)計，為老年人提供具有良好居住環(huán)境、便捷生活服務(wù)、完善醫(yī)療保障的住宅社區(qū)。

構(gòu)建理想養(yǎng)老社區(qū)的關(guān)鍵是精準(zhǔn)把握老年人對于生活方式的關(guān)注點。中國老年人在生活方式的選擇上有三個重要關(guān)注點：紐帶關(guān)注、生命關(guān)注和自由關(guān)注。紐帶關(guān)注是指關(guān)注基于血緣關(guān)系的家庭化生活方式和基于熟人關(guān)系的社區(qū)化生活方式，生命關(guān)注是指關(guān)注圍繞健康保障、生命延續(xù)展開的生活方式，而自由關(guān)注則體現(xiàn)在對個體心理愉悅、精神自由的強烈追求。

不同區(qū)域、不同文化背景或不同生命階段，老年人的關(guān)注點會在以上三者之間偏移變化。根據(jù)老年人對不同生活方式的關(guān)注和選擇，國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)大體包括全齡混合社區(qū)、專業(yè)護(hù)理社區(qū)、養(yǎng)生度假社區(qū)、城市活力退休社區(qū)四種開發(fā)方向。

01

全齡混合社區(qū)

全齡混合社區(qū)也叫隔代親情社區(qū)或跨代親情社區(qū)，主要針對60歲以上老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的紐帶關(guān)注需求，以全生命周期為主線，以全年齡段人群為目標(biāo)客群，營建適宜全年齡段客群混合居住的大型成長型活力社區(qū)，打造居住人群的第一居所所在地。

一般多布局于城市近郊位置，配置各類養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施等綜合性配套設(shè)施，滿足全年齡段人群的多樣化生活服務(wù)需求，并通過持有、委托運營等方式提供持續(xù)服務(wù)。

全齡混合社區(qū)主要包括以下三種服務(wù)方式：

1.家庭居家養(yǎng)老服務(wù)主要面向自理老人，以家庭適老化住宅為載體，由家庭成員提供養(yǎng)老資源，自然實現(xiàn)保障功能，自然完成保障過程，自然形成代際之間的經(jīng)濟轉(zhuǎn)移。相對于社會養(yǎng)老而言，家庭養(yǎng)老促進(jìn)代際交流，更能給予老年人精神歸屬感。多采用產(chǎn)權(quán)銷售為主、租賃為輔的方式。

2.社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩大功能。主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護(hù)的社區(qū)半自理老年人，以養(yǎng)老公寓為載體，采取上門服務(wù)的形式，收取抵押金+月租賃服務(wù)費，提供生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、短期托養(yǎng)、安全援助、精神慰藉等服務(wù)。

3.機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)主要面向失能、半失能的老年人，以老年護(hù)理院為載體，采取內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)或與專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)合作的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合方式，收取抵押金+月租賃服務(wù)費，提供生活照料、醫(yī)療保健、康復(fù)護(hù)理、緊急救援、臨終關(guān)懷、精神慰藉等專業(yè)性服務(wù)。

全齡混合社區(qū)投資規(guī)模大、建設(shè)周期長，無論是各類配套設(shè)施產(chǎn)品的組合、多功能復(fù)合型空間規(guī)劃的落位，還是整體運營操盤的能力，都很考驗開發(fā)方的綜合實力。

代表案例：良渚文化村·隨園嘉樹隨園嘉樹位于杭州良渚文化村內(nèi)，距離杭州市中心20公里、半小時車程。隨園嘉樹占地100畝、建筑面積74580㎡，包括活力長者社區(qū)（16棟健康公寓）、1棟護(hù)理中心以及集中式養(yǎng)老配套。

圖1：良渚文化村·隨園嘉樹規(guī)劃圖來源：圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪

隨園嘉樹主打社區(qū)鄰里型養(yǎng)老模式，其核心要點是老人擺脫對子女的依賴，但不脫離社會和子女，引導(dǎo)老人進(jìn)入一種全新的鄰里關(guān)系，慢慢沉淀成社區(qū)文化，并最終打造成為項目名片。活力長者社區(qū)面向健康活力老人，提供24小時管家式服務(wù)，護(hù)理中心主要面向中風(fēng)康復(fù)、術(shù)后康復(fù)、失能老人，引進(jìn)澳大利亞長者護(hù)理理念，與浙大附屬邵逸夫醫(yī)院、杭州128醫(yī)院、胡慶余堂等多家醫(yī)療機構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作，提供醫(yī)療、康復(fù)、個性化護(hù)理服務(wù)。

此外，完善的配套服務(wù)也是隨緣嘉樹一大王牌。作為良渚文化村的一部分，隨園嘉樹既可享受到豐富的自然資源，又可借力于完善的城鎮(zhèn)級大配套環(huán)境，同時自身作為養(yǎng)老服務(wù)配套，也成為完善社區(qū)配套服務(wù)的重要組成部分。“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)是隨園嘉樹的服務(wù)配套區(qū)域，集中提供文娛、學(xué)習(xí)、商業(yè)等功能，包括餐廳、健身房、便利店、咖啡吧、老年大學(xué)等，其中健康管理中心作為社區(qū)級醫(yī)療配套，聯(lián)合隨園護(hù)理院，以及浙一醫(yī)院良渚門診部、浙江省老年病醫(yī)院，構(gòu)建了從小病門診到大病急救的三級診療體系。

目前，隨園嘉樹已形成居家、社區(qū)、機構(gòu)養(yǎng)老的產(chǎn)品閉環(huán)，搭建起一套獨立的養(yǎng)老開發(fā)服務(wù)體系，并已輸出到40多個點為機構(gòu)養(yǎng)老提供運營服務(wù)。

02

專業(yè)護(hù)理社區(qū)

主要針對有一定照護(hù)需求的老年人，提供完善的專業(yè)護(hù)理醫(yī)療服務(wù)，滿足其強烈的生命關(guān)注需求。一般包括兩種開發(fā)形式：一種是項目坐落于主城區(qū)，土地產(chǎn)權(quán)不可變現(xiàn)，規(guī)模較小，投資較高，周邊或自身配建有優(yōu)勢醫(yī)療配套設(shè)施，老人客源較充沛，產(chǎn)品具備較高溢價能力，持續(xù)盈利或獲得中長期回報機會較大；另一種是項目坐落于近郊，規(guī)模較大，需自身配建強勢醫(yī)療資源，盈利模式通常為高額會員費/押金+月服務(wù)費用。

專業(yè)護(hù)理社區(qū)前期醫(yī)療、養(yǎng)老等配套設(shè)施要求高、投入大，高額會員費/押金可能導(dǎo)致前期項目入住率偏低，因此對開發(fā)方的資金規(guī)模和運營能力均提出了較高要求。

代表案例：重慶一院青杠老年護(hù)養(yǎng)中心重慶青杠老年護(hù)養(yǎng)中心位于重慶市璧山區(qū)青杠街道，由重慶醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院投資興建，是國家發(fā)改委批準(zhǔn)、正在運行的全國第一家大型公立醫(yī)院主辦的養(yǎng)老機構(gòu)。護(hù)養(yǎng)中心占地面積1073畝，設(shè)置養(yǎng)老床位3000張、醫(yī)療床位1000張，由普通護(hù)養(yǎng)區(qū)、臨湖護(hù)養(yǎng)區(qū)、臨湖療養(yǎng)樓、學(xué)術(shù)交流中心、老年醫(yī)院、護(hù)理職業(yè)學(xué)院等組成，全部建成后，將成為集養(yǎng)生文化、康復(fù)理療、醫(yī)療護(hù)理、休閑娛樂等功能為一體的重慶市首家大型五星級綜合性養(yǎng)老機構(gòu)。 

圖2：:青杠老年護(hù)養(yǎng)中心規(guī)劃圖來源：圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪

依托于重慶醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院、老年醫(yī)院、護(hù)理院，青杠老年護(hù)養(yǎng)中心實現(xiàn)了醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)老、康復(fù)的全程無縫連接。老年醫(yī)院開通“綠色救治通道”，當(dāng)護(hù)養(yǎng)中心的老人出現(xiàn)嚴(yán)重病情時，24小時待命的救護(hù)車可在第一時間將老人轉(zhuǎn)往重醫(yī)附一院本部，相關(guān)科室會無條件提供床位，保障老人的安全和健康。護(hù)理院則是全國大型公立醫(yī)院下屬第一家，主要收治處于急性病恢復(fù)期、因慢性病需要長期康復(fù)照護(hù)和有認(rèn)知障礙的老年人、腫瘤晚期患者，以及因其他原因?qū)е麻L期臥床、生活不能自理、處于失能或半失能狀態(tài)的老人。

普通老年護(hù)養(yǎng)區(qū)主要面向自理老人，老年公寓則入住居家養(yǎng)老老人，高級護(hù)養(yǎng)區(qū)及臨湖療養(yǎng)樓可滿足有特殊需求的老人及家庭，護(hù)養(yǎng)中心每月還對老人的健康狀況進(jìn)行評估，向老人家人提交健康報告，同時提供專業(yè)的醫(yī)療、康復(fù)和保健服務(wù)。康復(fù)治療中心將物理治療、語言治療、骨質(zhì)疏松治療、熏蒸治療、運動治療等國外先進(jìn)治療理念與針灸、火罐、按摩、磁療等中國傳統(tǒng)治療方法相結(jié)合,為老人提供個性化的功能訓(xùn)練、康復(fù)理療。

03

養(yǎng)生度假社區(qū)

主要針對低齡健康老年人及其家庭，提供相應(yīng)的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)，滿足老年人的自由關(guān)注需求。多布局于自然人文資源豐富的旅游目的地，或氣候、環(huán)境較好的城市遠(yuǎn)郊，配建基本醫(yī)療保障和完善休閑養(yǎng)生設(shè)施，打造老人及其家庭的的第二居所或候鳥式養(yǎng)老居所。也可配置自我中心化的強勢醫(yī)療資源，兼顧介助/介護(hù)老人的康復(fù)需求。項目規(guī)模不受限制，既可以是小型養(yǎng)老酒店、中型度假村，也可能是大型一站式養(yǎng)生目的地。

養(yǎng)生度假社區(qū)的開發(fā)關(guān)鍵點在于巧妙利用在地生態(tài)資源、深度挖掘文化元素，打造特色而具有差異化的養(yǎng)生度假主題，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行文化內(nèi)涵渲染與意境營造，并通過具體養(yǎng)生項目的設(shè)計來進(jìn)一步強調(diào)與突出主題。

代表案例：雅達(dá)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園雅達(dá)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園位于浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)，背靠烏鎮(zhèn)5A級景區(qū)，是雅達(dá)國際在國內(nèi)投資建設(shè)的首個復(fù)合型休閑健康養(yǎng)老主題園區(qū)。園區(qū)充分利用現(xiàn)有自然環(huán)境要素，突出“陽光、空氣、水系、植被、水鳥”的生態(tài)主題，建筑布局巧妙結(jié)合地形、依水就勢，保持人工環(huán)境與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。

園區(qū)占地面積約1500畝，整體劃分為休閑度假、健康醫(yī)療、養(yǎng)生養(yǎng)老三大組團(tuán)，設(shè)置雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院、頤樂學(xué)院（老年大學(xué)）、烏鎮(zhèn)雅園（自助養(yǎng)老社區(qū)）、雅達(dá)銀齡匯（老年用品展示區(qū)）、松齡雅達(dá)醫(yī)養(yǎng)中心、烏鎮(zhèn)達(dá)園（高端休閑度假區(qū)）和Alila國際度假酒店等板塊，全產(chǎn)業(yè)鏈打造“輕康養(yǎng)”文旅度假休閑養(yǎng)老模式。

圖3：雅達(dá)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃圖來源：圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪

除了生態(tài)休閑、文化旅游等度假式養(yǎng)老體驗，無處不在的人性化適老化設(shè)計、獨創(chuàng)的學(xué)院式養(yǎng)老新模式以及康復(fù)與護(hù)理相結(jié)合的醫(yī)療配套也是其亮點所在。

園區(qū)對養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)所有建筑均做了特殊的適老化設(shè)計與處理，例如為保證老年人的居住安全，所有通道均為無障礙通道，餐廳、客廳、臥室、衛(wèi)生間均設(shè)有安全呼叫按鈕，房間內(nèi)所有家具、窗臺角均為圓弧形，此外，風(fēng)雨連廊、自動感應(yīng)門、加寬樓梯、降低臺階高度等諸如此類的精細(xì)化設(shè)計幾乎遍布各個角落。 

圖4：烏鎮(zhèn)雅園產(chǎn)品適老化設(shè)計細(xì)節(jié)來源：圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪

學(xué)院式養(yǎng)老的核心配套即頤樂學(xué)院，也是國內(nèi)最大的老年大學(xué)。頤樂學(xué)院占地150畝，總建面3.5萬平方米，由14棟彼此獨立但又有風(fēng)雨連廊聯(lián)通的小建筑群構(gòu)成，總體按照書院建筑形制布局。課程大綱由頤樂學(xué)院和杭師大共同研發(fā)，目前已設(shè)計健康養(yǎng)生、人文社科、藝術(shù)、休閑體育、生活五大系72門課程和85項活動供學(xué)員選擇。此外，還配建有幾十畝的頤樂農(nóng)場，老人們每年花500元，就能擁有15㎡的小天地。

醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)模式是園區(qū)運營服務(wù)的價值重點。雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院引入德國高端康復(fù)醫(yī)療品牌Medical park，專注于神經(jīng)系統(tǒng)疾病、骨科疾病、運動損傷和亞健康人群健康管理等康復(fù)治療服務(wù)。國際養(yǎng)老護(hù)理中心則為半自理老人和全護(hù)理老人提供訂單式護(hù)理服務(wù)。

雅達(dá)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園以老年人為中心，“頤、樂、學(xué)、為”多維度關(guān)注老人精神世界，配合各種頂級設(shè)施，最終打造成為中國最文藝的養(yǎng)老目的地，實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所醫(yī)。

04

城市活力退休社區(qū)

主要針對高知高收入的低齡健康老年人，提供全方位、高品質(zhì)的“Lifestyle”生活方式服務(wù)，滿足其子女不在身邊、不愿意離開原居住區(qū)域但又希望過上優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老生活的綜合關(guān)注需求。項目一般小而精，房間數(shù)量控制在200~500間，多以高端養(yǎng)老公寓的形式，分布于經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市的主城區(qū)，周邊交通便利，高端醫(yī)療配套齊全。針對目前中國城市發(fā)展情況，位于主城區(qū)的倉庫、廠房以及經(jīng)營不善的酒店，其地段價值高、取地成本低，可考慮通過城市舊改或升級再造的方式，對其配套設(shè)施和服務(wù)全面升級，適度配置醫(yī)療和健康配套，轉(zhuǎn)型改造成為高端養(yǎng)老公寓。

城市活力退休社區(qū)目標(biāo)客群基數(shù)較小，且適合開發(fā)的城市較少，因此相當(dāng)考驗開發(fā)方的運營資源和團(tuán)隊引入能力以及精準(zhǔn)定位客群能力。

代表案例：韓國頂級老年公寓The Classic 500The Classic 500位于首爾廣津區(qū)紫陽洞，緊鄰韓國知名大學(xué)建國大學(xué)，距離城市森林公園僅2公里，地鐵2號線和7號線交匯于此，交通便捷，周邊方圓500米遍布樂天百貨、樂天影院、藝術(shù)中心等生活休閑場所，生活極為方便。項目由建國大學(xué)財團(tuán)開發(fā)及運營，與建國大學(xué)共享醫(yī)療、教育配套。

與傳統(tǒng)觀念里的老年公寓低密化、低層化的設(shè)計理念截然相反，The Classic 500由地下6層、地上分別為50層和40層的高層組成，致力于打造城市地標(biāo)型建筑。 

圖5：The Classic 500建筑外觀來源：圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪

項目主要面向企業(yè)家、律師、教授、藝術(shù)家等韓國最頂級的高知高收入老年群體，提供五星級酒店的服務(wù)水平和配套，配置24小時醫(yī)療護(hù)理中心、SPA健身中心等專用的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，定期舉辦豐富、高質(zhì)量的老年文體活動。

項目收費昂貴，5年入住期限內(nèi)每戶保證金高達(dá)8.8億韓元（折合人民幣500萬元），每月固定的管理費、生活費、餐飲費等費用人均約200萬韓元（約合人民幣11400元）。但憑借便利的地理位置、齊全的配套設(shè)施、絕佳的居住環(huán)境，項目開業(yè)五年即實現(xiàn)100%入住率且供不應(yīng)求。

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