2023年，在各級(jí)政府部門的鼎力支持下，很多企業(yè)開始進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域，特別是國企擔(dān)當(dāng)著行業(yè)中流砥柱的作用。同時(shí)，長期深耕此行業(yè)的企業(yè)也在數(shù)字化建設(shè)、社區(qū)運(yùn)營、產(chǎn)品力打造、ESG等方面始終保持前列，不斷提升綜合實(shí)力。

進(jìn)入2024年，住房租賃企業(yè)需進(jìn)一步優(yōu)化成本控制、提高運(yùn)營效率，并結(jié)合市場需求，提供符合租客預(yù)期的租住產(chǎn)品和服務(wù)，以增強(qiáng)市場競爭力。

2023年初，國務(wù)院印發(fā)了《數(shù)字中國建設(shè)整體布局規(guī)劃》。規(guī)劃中提出到2025年，數(shù)字中國建設(shè)取得重要進(jìn)展；到2035年，中國數(shù)字化發(fā)展水平進(jìn)入世界前列。

在國家積極建設(shè)數(shù)字中國的浪潮之下，住房租賃企業(yè)也紛紛加快了自身的數(shù)字化建設(shè)。目前，TOP30的頭部住房租賃運(yùn)營商已全部實(shí)現(xiàn)自建或第三方搭建數(shù)字化項(xiàng)目運(yùn)營平臺(tái)。

例如，城家打造了CAS系統(tǒng)，通過連通運(yùn)營管理中的人、事、物、賬中間的信息流、業(yè)務(wù)流、數(shù)據(jù)流，使數(shù)據(jù)真正服務(wù)于資產(chǎn)、服務(wù)于租客。魔方生活服務(wù)集團(tuán)則成立了魔方智聯(lián)數(shù)字科技有限公司，并推出了魔方智聯(lián)智慧社區(qū)運(yùn)營平臺(tái)，為國企、銀行、地產(chǎn)等眾多頭部客戶提供數(shù)字運(yùn)營、智能物聯(lián)、業(yè)財(cái)一體的系統(tǒng)產(chǎn)品和技術(shù)服務(wù)。樂乎打造Lisa業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過30個(gè)基礎(chǔ)科目、260個(gè)管理節(jié)點(diǎn)、900個(gè)數(shù)據(jù)項(xiàng)，可實(shí)現(xiàn)過程管理輕松、財(cái)務(wù)賬單清晰、運(yùn)營數(shù)據(jù)清晰，從而使管理效率大大提高。翊幫人科技持續(xù)迭代集中式長租公寓SaaS信息(業(yè)務(wù))管理系統(tǒng)，幫助企業(yè)降本增效的同時(shí)提供企業(yè)經(jīng)營決策依據(jù)，同時(shí)推出BI數(shù)據(jù)大屏幫助管理者進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，助力企業(yè)數(shù)智化發(fā)展。上海沃塔智能科技助力企業(yè)數(shù)智化鏈條打造，其中包括智能鎖、智能水表、電表、智能網(wǎng)關(guān)及管理平臺(tái)等。系統(tǒng)內(nèi)部設(shè)沃塔智能備采用無線LORA通訊或485通訊。沃塔系統(tǒng)以安全為核心，用戶體驗(yàn)為導(dǎo)向，在無網(wǎng)絡(luò)的情況下，不影響用戶使用,授權(quán)支持離線下發(fā)。

URI認(rèn)為，數(shù)字化賦能住房租賃企業(yè)運(yùn)營提效已經(jīng)成為企業(yè)運(yùn)營的基石，只有基石越堅(jiān)實(shí)，企業(yè)的發(fā)展后勁才越足。因此，長租公寓企業(yè)應(yīng)該積極擁抱數(shù)字化技術(shù)和管理模式，以此來提高運(yùn)營效率、租金收益、服務(wù)水平等，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

社區(qū)營造是指居住在同一地理范圍內(nèi)的居民，持續(xù)以集體行動(dòng)來處理共同面對(duì)的社區(qū)生活議題，解決問題的同時(shí)也創(chuàng)造共同生活福祉的過程。當(dāng)前，許多租賃住房企業(yè)已開始基于運(yùn)營商前置思路，注重對(duì)社區(qū)居民的陪伴、培力和孵化，有意識(shí)地開展社群活動(dòng)，旨在增強(qiáng)年輕人的歸屬感和幸福感，使租房體驗(yàn)更加溫馨親切。

例如，在社群活動(dòng)方面，華潤有巢倡導(dǎo)“潮流+”、“運(yùn)動(dòng)+”、“文化+”、“寵粉+”的多維復(fù)合方式，并打造了IP化的“巢玩社群”文化；樂乎公寓倡導(dǎo)共享樂活+共享空間的質(zhì)感生活方式，以“善于傾聽”著稱，主張讓租客參與空間塑造和品牌成長。

在公共空間營造方面，浦發(fā)有家唐鎮(zhèn)社區(qū)除配置了5000平方米的商業(yè)空間以補(bǔ)充社區(qū)煙火氣，還配有兒童游樂區(qū)、室外籃球場和夜光跑道、桌游影音區(qū)等，以提升居住體驗(yàn)；中海海堂公寓則在健身房、瑜伽室、游戲區(qū)、沙龍書吧、休閑水吧等公區(qū)打造上延續(xù)海派文化精髓，將經(jīng)典和時(shí)尚融入場景和產(chǎn)品細(xì)節(jié)。

隨著社區(qū)營造的精細(xì)化發(fā)展，未來以社區(qū)為載體，集合居住、情感、文化、生活方式的租賃社區(qū)將不斷得到落地，使新市民、青年人能夠真正享受到社區(qū)生活的幸福感。

ESG即環(huán)境、社會(huì)與公司治理，是衡量企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力與長期價(jià)值的實(shí)踐方式。近年來，我國高度重視生態(tài)文明建設(shè)，已明確提出2030年“碳達(dá)峰”和2060年“碳中和”目標(biāo)，企業(yè)作為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的重要參與方，有責(zé)任、有義務(wù)為我國ESG治理貢獻(xiàn)力量。

當(dāng)前，大多數(shù)住房租賃企業(yè)都開始重視ESG并付諸行動(dòng)，堅(jiān)持長期主義、積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、與社會(huì)共生共贏的理念已經(jīng)成為共識(shí)，尤其是長租公寓社區(qū)具備天然的社會(huì)基層微單元屬性，自然而然成為節(jié)能環(huán)保、綠色低碳、社區(qū)共建、創(chuàng)造/穩(wěn)定就業(yè)、增進(jìn)民生福祉等議題的重要踐行者和貢獻(xiàn)者，如浦發(fā)有家、安歆、武漢聯(lián)投新青年。

一些背靠國企國資和上市公司的長租公寓品牌，則更多依托于所屬公司的ESG管制架構(gòu)和戰(zhàn)略規(guī)劃，并遵循相應(yīng)的績效職責(zé)和重點(diǎn)行動(dòng)指引，其ESG實(shí)踐也被納入到所屬公司的ESG報(bào)告、社會(huì)責(zé)任報(bào)告或可持續(xù)發(fā)展報(bào)告中，如上海城投寬庭、華潤有巢等。

URI認(rèn)為，在國家倡導(dǎo)低碳時(shí)代之際，住房租賃企業(yè)要勇于承擔(dān)歷史使命，將ESG建設(shè)提升至戰(zhàn)略高度，以此實(shí)現(xiàn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展和提升“新市民、新青年”的居住舒適感。

總結(jié)四：

企業(yè)積極推進(jìn)金融賦能，

規(guī)模最大保障房REITs宣告成立

受益于政策的支持，在2023年，保障房REITs繼續(xù)成為行業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域。其中，年底成立的國泰君安城投寬庭保租房REITs總規(guī)模30.5億元，是迄今為止規(guī)模最大的保租房REITs。根據(jù)公開資料顯示，該保租房REITs持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是城投寬庭江灣社區(qū)和城投寬庭江光華社區(qū)。兩處社區(qū)總建筑面積為16.94萬平方米，項(xiàng)目估值30.53億元，平均出租率為93%。

除了城投寬庭保租房REITs外，2022年發(fā)行的四只保租房REITs也交出了令人滿意的答卷。前三季度運(yùn)營平穩(wěn)，多個(gè)項(xiàng)目的出租率維持在90%以上，有些項(xiàng)目更是接近滿租，如紅土深圳安居REIT旗下的保利香檳苑、中金廈門安居REIT旗下的珩琦公寓和園博公寓。

據(jù)URI不完全統(tǒng)計(jì)，目前擬申報(bào)發(fā)行的保租房REITs還有6只，分別為建行住房租賃REIT、青島房投REIT、上海臨港科技城REIT、北京昌平保租房REIT、天津?yàn)I海新區(qū)保障房REIT和南京軟件谷菁英公寓公募REIT。

隨著地方保租房平臺(tái)以及市場化企業(yè)積極推動(dòng)保租房公募REITs相關(guān)工作的開展，預(yù)計(jì)保租房公募REITs數(shù)量和規(guī)模將得到進(jìn)一步增長，推動(dòng)行業(yè)自我造血能力的提升。

總結(jié)五：

產(chǎn)品持續(xù)更迭，小戶型成主流，

多元化公區(qū)打造、商業(yè)配套成標(biāo)配

住房租賃行業(yè)經(jīng)過十余年發(fā)展，產(chǎn)品的呈現(xiàn)方式從最初參考住宅開發(fā)樣板間，經(jīng)歷了一輪輪迭代。從建設(shè)視角看，如今的住房租賃產(chǎn)品著眼于精細(xì)化營造之道，兼具功能的務(wù)實(shí)性和美學(xué)表達(dá)，朝著“保民生”與“提品質(zhì)”兩個(gè)核心目標(biāo)演進(jìn)。

例如，城投寬庭打造“三大類型、五種空間”產(chǎn)品線，從一房到三房，滿足客群從單身、二人世界到三口之家約10年生活周期的需求。同時(shí)，城投寬庭通過模塊化設(shè)計(jì)、工業(yè)化建造、數(shù)字化管理、綠色生態(tài)技術(shù)應(yīng)用等四大技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，打造卓越品質(zhì)的租賃住宅產(chǎn)品。上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店在戶型設(shè)計(jì)方面將原始的雙床戶型進(jìn)行改造，將單獨(dú)空間分隔為客廳、操作臺(tái)、三分離衛(wèi)生間和臥室，增加了空間利用率。中海長租公寓位于上海的旗艦項(xiàng)目海堂國際公寓采用集中儲(chǔ)物+分散儲(chǔ)物+移動(dòng)儲(chǔ)物的定制化解決方案，有效提升戶內(nèi)收納容量；還引入U(xiǎn)ROOM標(biāo)準(zhǔn)化管理服務(wù)體系，盡心照料菁英們的生活日常。

當(dāng)前，租賃產(chǎn)品隨著需求的改變、租戶畫像的變化而不斷更迭創(chuàng)新，同時(shí)為了提高租金坪效，打造小戶型，提升戶型收納空間成為了新建項(xiàng)目產(chǎn)品的主流趨勢，同時(shí)相比之前也更加聚焦打造公區(qū)的配套、商業(yè)的配套，從而增強(qiáng)社區(qū)氛圍的煙火氣。效消費(fèi)者始終是大家關(guān)注的核心流量，也是所有產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)體驗(yàn)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。未來，我們還會(huì)看到，更多兼具美學(xué)與功能的高質(zhì)量戶型產(chǎn)品將橫空出世。

結(jié)語

2023年，住房租賃企業(yè)一方面在數(shù)字化建設(shè)、ESG領(lǐng)域等方面保持良好的發(fā)展態(tài)勢，以此來提升品牌價(jià)值；另一方面在產(chǎn)品更新迭代、社區(qū)氛圍營造上來滿足租客的生活需求，提供更好的居住體驗(yàn)。

URI認(rèn)為，結(jié)合不久前《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》的政策出臺(tái)，未來住房租賃企業(yè)的投資運(yùn)營積極性將大幅上升，這不僅可以實(shí)現(xiàn)自身的利潤最大化，也更能推動(dòng)整個(gè)住房租賃市場的可持續(xù)的健康發(fā)展。

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