把12年瑜伽故事裝入商業(yè)地產(chǎn)，我們要用智能場館讓隨時瑜伽成為可能。未來我們將以雙品牌的模式運(yùn)營，優(yōu)勝美地作為城市旗艦店而YOYOGA將以社區(qū)全功能智能瑜伽教室進(jìn)行推廣和運(yùn)營。

— 楊泓

楊泓

就是這樣一位地產(chǎn)大亨，近期發(fā)起了YOYOGA社區(qū)全功能智能瑜伽教室眾籌項(xiàng)目，短短4天內(nèi)眾籌金額瞬間突破300萬元，據(jù)悉楊先生發(fā)起的眾籌項(xiàng)目中所詳盡展示的YOYOGA是優(yōu)勝美地瑜伽旗下的新品。

這樣距離您僅需10分鐘的全功能智能瑜伽教室，能夠給您提供以減壓塑形、力量培養(yǎng)、運(yùn)動修復(fù)等全方位健康運(yùn)動方式。

同時為社區(qū)及社群提供便利優(yōu)享、智能體驗(yàn)的健康生活方式空間。

便利、智能與優(yōu)課，作為YOYOGA 的核心價值，瞬間解決距離遠(yuǎn)、上課人多、習(xí)練環(huán)境亂、針對性差、價格昂貴、收費(fèi)不靈活的幾大消費(fèi)者痛點(diǎn)。

那么究竟YOYOGA如何解決如上所說, 靠何吸引眾人?

論談實(shí)力背景、講述人生情懷，樓市資本論記者帶您探尋地產(chǎn)大亨是如何打造這只瑜伽“獨(dú)角獸”的。

樓市資本論：楊總您好，業(yè)界一直有稱您為“地產(chǎn)大亨”，特別是“官舍”這個品牌在業(yè)界有著很高的知名度，您能結(jié)合地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，介紹下自己的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷嗎？

楊泓：我是從2008年開始，獨(dú)立創(chuàng)業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的。

之前，從1996年到2008年，我一直在偉業(yè)顧問集團(tuán)（“我愛我家”控股股東）工作。

這是一家房地產(chǎn)行業(yè)的綜合性服務(wù)商，主要業(yè)務(wù)包括房產(chǎn)項(xiàng)目的早期定位、營銷策劃、銷售代理、以及二手房銷售和租賃等。

到2008年離開，我在這家公司一直做了十二年。

這十二年里做的都是以住宅為主的物業(yè)，因?yàn)樵谥袊康禺a(chǎn)高速發(fā)展初期階段，住宅產(chǎn)品是主流。

而所謂“商業(yè)地產(chǎn)”這個概念，在2008年，都還沒有特別清晰。

商業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)時，也沒有太多人關(guān)注，只是作為整個房地產(chǎn)行業(yè)的一種微類型存在。

商業(yè)地產(chǎn)看似簡單，但實(shí)際上，它有非常強(qiáng)的市場邏輯。因?yàn)?strong>它要平衡物業(yè)出租者、租賃者以及消費(fèi)者三者間的關(guān)系，才能達(dá)到一個共贏或者多贏的一個格局。

相比較于住宅類物業(yè)，只是買原材料，加工生產(chǎn)再銷售，這樣簡單的方式。

商業(yè)地產(chǎn)需要考慮的維度更多，需要平衡的東西也更多。

就我個人來說，對商業(yè)地產(chǎn)更感興趣，更愿意為此而做一些事情。

一想清楚，從08年我就決定自己開公司，創(chuàng)業(yè)來做商業(yè)地產(chǎn)，并創(chuàng)立了自己的品牌“官舍”。

我對“官舍”的定義就是一個小而美的商業(yè)。

第一，從體量規(guī)模來說，是小的，它不是那種動輒幾萬平米，十幾萬平米大的那種Shopping Mall。

我們現(xiàn)在最大的“官舍”是2萬平米，最小的大概是3千平米。

所以從體量上來說，官舍是小的，但是，它又很美。

北京亮馬橋 官舍

這個美，是指它的各個方面及維度上都是精致的，比如說它的空間規(guī)劃和設(shè)計，會更考慮到人的審美傾向及更高品質(zhì)的空間感受。

還有，其中的商戶也要美，主要指商戶的品質(zhì)，要非常、非常高。

另外，在管理服務(wù)上，也以五星級酒店式的服務(wù)管理心態(tài)，去體現(xiàn)這種美。

所以，“官舍”就是這樣一個“小而美”的地產(chǎn)商業(yè)品牌。

而對于這樣一個小而美的商業(yè)官舍，我們并沒有追求其發(fā)展速度的快，或者說在發(fā)展速度方面單一維度的快，而是以全身心的態(tài)度來精心打造這個產(chǎn)品，因?yàn)橐粋€精品商業(yè)的形成，它不是一蹴而就的，不是像賣樓盤那樣。

開盤前，狂拉廣告轟炸一通，開盤當(dāng)天，售樓處很火爆，然后房子就一搶而光，這事就結(jié)束了。

商業(yè)不是這樣的，它很需要耐心，要一天一天、一個月一個月，一年一年這樣精致的去雕琢。

所以，從08年到現(xiàn)在，這么多年，我們只做了四個“官舍”項(xiàng)目。

從發(fā)展速度上講，完全沒辦法跟那些可以高速復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)品牌比，但是對每一個官舍，我們確實(shí)都傾注了非常大量的心血，去來打造這種小而美。

并且官舍的這種小而美也不是一個可以高速復(fù)制，完全標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。

每一個官舍，都是不同的小而美，會根據(jù)每個項(xiàng)目自身的這種特點(diǎn)去打造，如建筑形態(tài)、所處的區(qū)域地理位置及周邊消費(fèi)人群，甚至?xí)r代的特點(diǎn)都會考慮到。

這樣下來，每一個官舍的氣質(zhì)、內(nèi)在的東西和每一個官舍的業(yè)態(tài)組合都會有一些差別，都會有一些不同于其他官舍的地方，但是從整體上，又有一個近乎于一致的東西。

就是相對于大眾，“官舍”更強(qiáng)調(diào)對小眾人群的這種粘性。

也因此，“官舍”得到了大家的認(rèn)可。

樓市資本論：楊總，您對當(dāng)下很熱門的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型怎么看，做服務(wù)會是商業(yè)地產(chǎn)未來的大方向嗎？

瑜伽加商業(yè)地產(chǎn)會是怎樣一個發(fā)展前景呢？

楊泓：說到商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其實(shí)它不是今天才發(fā)生，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一個微類型，從一開始它就不斷地在發(fā)生著變化。

最早在國家計劃經(jīng)濟(jì)體制下的，從商委控制的整個商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，到后來開發(fā)商參與到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，到現(xiàn)在不斷出現(xiàn)的，像街鋪、Shopping Mall等，它一直在發(fā)生著變化。

另一個，近些年商業(yè)地產(chǎn)所提供服務(wù)的比重正越來越高。

因?yàn)?，社會分工發(fā)展的大趨勢，大家肯定希望有更多的事情是通過別人對自己的服務(wù)來完成，我們付錢就OK了。

所以在商業(yè)業(yè)態(tài)里面，這個服務(wù)所占的比重，以及服務(wù)類型的多元化都在逐年的升高，而且近兩年熱議的還有體驗(yàn)。

體驗(yàn)比服務(wù)又更進(jìn)了一層。

除了服務(wù)，消費(fèi)者還要體驗(yàn)?zāi)闾峁┓?wù)的環(huán)境，服務(wù)品質(zhì)的好壞。

這些年從商業(yè)服務(wù)，這個瓶子里面到底裝的是什么酒，一直在悄悄的發(fā)生著變化，很多微妙的變化。

優(yōu)勝美地瑜伽 亮馬橋館

像以瑜伽為代表的健身業(yè)態(tài)，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，它出售的就是服務(wù)，而且更多的是一個體驗(yàn)型的服務(wù)。

所以，這樣的瑜伽以及健身業(yè)態(tài)進(jìn)入的商業(yè)地產(chǎn)，目前已經(jīng)不僅是大勢所趨，也很普遍化，屢見不鮮了。

因?yàn)椋袊@么多年的發(fā)展下來，大家從短缺經(jīng)濟(jì)到商品經(jīng)濟(jì)、市場經(jīng)濟(jì)，從沒東西可買，到選東西買，然后到享受服務(wù)，再到享受更高層次關(guān)注健康類的體驗(yàn)型服務(wù)，大家對商品和服務(wù)的需求已經(jīng)到了目前這樣一個升級和提高的時間節(jié)點(diǎn)上。

但是也還有很多值得反思的地方，比如，健身瑜伽這類的服務(wù)業(yè)態(tài)，他的相對坪效其實(shí)是低的。

它為了達(dá)到一個更好的服務(wù)品質(zhì)，讓消費(fèi)者有更好的體驗(yàn)。它為此支付的空間成本相對于當(dāng)前的業(yè)態(tài)環(huán)境，并不能直接產(chǎn)生收益。

所以這樣一個，相對坪效不高的業(yè)態(tài)，它需要跟商業(yè)空間，比如Shopping Mall有更強(qiáng)的關(guān)聯(lián)，它們互相才能有更好的，雙贏的結(jié)果。

也就是說從商業(yè)地產(chǎn)購物中心的角度來說，把身在其中的瑜伽健身這種業(yè)態(tài)做一個什么樣的定位，是產(chǎn)生租金、利潤呢，還是對購物中心目標(biāo)人群的服務(wù)和體驗(yàn)的一個很好地補(bǔ)充，和對全民健身意識升級的大趨勢、大方向的提前布局和把控，這是作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，必須要想的問題。

優(yōu)勝美地瑜伽 深圳美倫官舍館

那么像瑜伽健身這樣的業(yè)態(tài)，也要考慮到它進(jìn)入到這樣的商業(yè)地產(chǎn)里面，能夠獲得什么。

這個購物中心的人流是否是他所需要的目標(biāo)人群。

以及為了獲得這部分目標(biāo)人群，所支付的代價是什么。

這個話題是會長期存在的，也需要各方去動腦筋，下功夫。

樓市資本論：楊總，您這邊正在推廣YOYOGA這樣一個新的產(chǎn)品，和之前的優(yōu)勝美地有哪些不同，您能詳細(xì)介紹下嗎？

楊泓：YOYOGA是一個新的產(chǎn)品，這個產(chǎn)品是在優(yōu)勝美地瑜伽這個品牌運(yùn)營了近12年的這個基礎(chǔ)上，我們再花了15個月左右研發(fā)出的一個新品牌。

從優(yōu)勝美地瑜伽6個中文字到Y(jié)OYOGA這6個英文字母，這里面蘊(yùn)含了很多我們的想法。

未來，優(yōu)勝美地瑜伽這個品牌代表的是我們的瑜伽城市旗艦店。

YOYOGA這個品牌，則代表我們的社區(qū)全功能智能瑜伽教室。

也就是說，我們希望在布局上，這兩個品牌是互為補(bǔ)充的或者有組成一個生態(tài)的思路和考慮。

YOYOGA實(shí)景圖

YOYOGA相對優(yōu)勝美地來說，它是一個更社區(qū)化的產(chǎn)品。

首先它的面積要比優(yōu)勝美地系列小很多。

其次從面對的人群來看，優(yōu)勝美地更多的是針對瑜伽中高級習(xí)練者和重度愛好者。

YOYOGA我們希望主要瞄準(zhǔn)，瑜伽小白型的用戶、初級習(xí)練者以及一些除了瑜伽外，還有其他兩到三種運(yùn)動愛好的人群。

那我們才希望用YOYOGA這樣的一個，看上去更年輕、更有時代特點(diǎn)，而不是那種端著架子、高大上、正襟危坐的名字。

這就是 YOYOGA從定位到品牌名字的由來。

樓市資本論：楊總，聽了您的介紹，我們對YOYOGA很感興趣，就其商業(yè)模式還有其他一些獨(dú)特優(yōu)勢嗎？未來的一些發(fā)展規(guī)劃呢？

楊泓：其實(shí)YOYOGA的商業(yè)模式，除了剛才說的它的定位，是在社區(qū)里、一個小面積（不會超過100平米）。

它的選課，不是像大館旗艦店那樣，類似電影院排片，有課表。YOYOGA不是排片的，像滴滴專車一樣，根據(jù)用戶的需求，消費(fèi)者可以隨時來，選擇課程和上課的老師。

更類似于一個私教化的產(chǎn)品，不過這種私教不僅僅是一對一的，也包括一對二，一對三，這樣的精品小班私教。

YOYOGA實(shí)景圖

而且YOYOGA同時也把瑜伽的消費(fèi)門檻，盡可能的降到了最低。在結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)等運(yùn)營后，成本降低了。

就是說它的單價，要比我們旗艦店的單價，會便宜很多。在此基礎(chǔ)上，還提供單次消費(fèi)的方式。

這樣一來，對于瑜伽小白用戶、初級習(xí)練者，以及有多項(xiàng)運(yùn)動愛好的人群來說，YOYOGA就是一個非常便利且容易的，進(jìn)入瑜伽領(lǐng)域的一個通道。

YOYOGA我們現(xiàn)在確定的第一個首發(fā)城市是北京。

我們兩間優(yōu)勝美地的旗艦店已經(jīng)在北京經(jīng)營很多年了，我們的老師資源和優(yōu)勝美地瑜伽學(xué)院也是在北京。

所以在北京我們各方面的資源都是最豐富的。

另外，北京的瑜伽習(xí)練人群相對也是非常大的，也非常成熟。

YOYOGA首發(fā)北京的兩個島型區(qū)域市場市場，一個是大望京，一個以雙井為核心的泛CBD區(qū)域，所以這是我們作為YOYOGA選址的戰(zhàn)略。

在未來一年內(nèi)，YOYOGA會開到四十家店。

同時YOYOGA也會逐步進(jìn)入到除北京以外的，這種瑜伽消費(fèi)能力很強(qiáng)的一些中心城市和一線城市。

樓市資本論：對于YOYOGA加優(yōu)勝美地這么好的項(xiàng)目，楊總有沒有一些資本方面的規(guī)劃呢？

楊泓：在前面說的總體布局下，我們確實(shí)很希望能夠和資本市場盡早的有所對話。

因?yàn)?，我認(rèn)為瑜伽是目前中國在體育市場里面最大的一個藍(lán)海。

未來，全球最大的瑜伽習(xí)練人群也一定是在中國。

所以這個藍(lán)海是絕對會承載、誕生一個獨(dú)角獸的公司。

我們希望優(yōu)勝美地加YOYOGA，就是這個行業(yè)、這個板塊里面的獨(dú)角獸公司，所以在這樣的規(guī)劃下，我們期待盡早的與資本市場來對接。

目前我們正在北京做首發(fā)十店的眾籌。

通過這個眾籌，不僅是希望籌十家店的期初投資，更多的是希望籌到人。

這些人能和我們一起對瑜伽優(yōu)勝美地、YOYOGA這個事業(yè)共同支持、共同發(fā)展。這是我們特別希望通過眾籌做到的。

接下來在YOYOGA整個發(fā)展的道路上，我們其實(shí)還會有更多的可能性來和資本市場進(jìn)行合作，包括股權(quán)融資、城市合伙人等方式。

樓市資本論：楊總，您最后在給大家做個總結(jié)？

楊泓：哈哈，綜上所述，我們希望將YOYOGA打造成在這個時代，和這個時代貼合最緊的一個瑜伽的產(chǎn)品。

我們希望通過YOYOGA，能夠有更多的人以更便捷、更容易等個性化的方式進(jìn)入到瑜伽的市場里面來。

最后，我希望我們一起共同努力，把中國的瑜伽市場培育打造成全球最大的瑜伽市場，這一天也一定會到來。

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