把12年瑜伽故事裝入商業(yè)地產(chǎn)，我們要用智能場(chǎng)館讓隨時(shí)瑜伽成為可能。未來(lái)我們將以雙品牌的模式運(yùn)營(yíng)，優(yōu)勝美地作為城市旗艦店而YOYOGA將以社區(qū)全功能智能瑜伽教室進(jìn)行推廣和運(yùn)營(yíng)。

— 楊泓

楊泓

就是這樣一位地產(chǎn)大亨，近期發(fā)起了YOYOGA社區(qū)全功能智能瑜伽教室眾籌項(xiàng)目，短短4天內(nèi)眾籌金額瞬間突破300萬(wàn)元，據(jù)悉楊先生發(fā)起的眾籌項(xiàng)目中所詳盡展示的YOYOGA是優(yōu)勝美地瑜伽旗下的新品。

這樣距離您僅需10分鐘的全功能智能瑜伽教室，能夠給您提供以減壓塑形、力量培養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)修復(fù)等全方位健康運(yùn)動(dòng)方式。

同時(shí)為社區(qū)及社群提供便利優(yōu)享、智能體驗(yàn)的健康生活方式空間。

便利、智能與優(yōu)課，作為YOYOGA 的核心價(jià)值，瞬間解決距離遠(yuǎn)、上課人多、習(xí)練環(huán)境亂、針對(duì)性差、價(jià)格昂貴、收費(fèi)不靈活的幾大消費(fèi)者痛點(diǎn)。

那么究竟YOYOGA如何解決如上所說(shuō), 靠何吸引眾人?

論談實(shí)力背景、講述人生情懷，樓市資本論記者帶您探尋地產(chǎn)大亨是如何打造這只瑜伽“獨(dú)角獸”的。

樓市資本論：楊總您好，業(yè)界一直有稱(chēng)您為“地產(chǎn)大亨”，特別是“官舍”這個(gè)品牌在業(yè)界有著很高的知名度，您能結(jié)合地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，介紹下自己的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷嗎？

楊泓：我是從2008年開(kāi)始，獨(dú)立創(chuàng)業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)的。

之前，從1996年到2008年，我一直在偉業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)（“我愛(ài)我家”控股股東）工作。

這是一家房地產(chǎn)行業(yè)的綜合性服務(wù)商，主要業(yè)務(wù)包括房產(chǎn)項(xiàng)目的早期定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理、以及二手房銷(xiāo)售和租賃等。

到2008年離開(kāi)，我在這家公司一直做了十二年。

這十二年里做的都是以住宅為主的物業(yè)，因?yàn)樵谥袊?guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展初期階段，住宅產(chǎn)品是主流。

而所謂“商業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)概念，在2008年，都還沒(méi)有特別清晰。

商業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)時(shí)，也沒(méi)有太多人關(guān)注，只是作為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的一種微類(lèi)型存在。

商業(yè)地產(chǎn)看似簡(jiǎn)單，但實(shí)際上，它有非常強(qiáng)的市場(chǎng)邏輯。因?yàn)?strong>它要平衡物業(yè)出租者、租賃者以及消費(fèi)者三者間的關(guān)系，才能達(dá)到一個(gè)共贏或者多贏的一個(gè)格局。

相比較于住宅類(lèi)物業(yè)，只是買(mǎi)原材料，加工生產(chǎn)再銷(xiāo)售，這樣簡(jiǎn)單的方式。

商業(yè)地產(chǎn)需要考慮的維度更多，需要平衡的東西也更多。

就我個(gè)人來(lái)說(shuō)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)更感興趣，更愿意為此而做一些事情。

一想清楚，從08年我就決定自己開(kāi)公司，創(chuàng)業(yè)來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，并創(chuàng)立了自己的品牌“官舍”。

我對(duì)“官舍”的定義就是一個(gè)小而美的商業(yè)。

第一，從體量規(guī)模來(lái)說(shuō)，是小的，它不是那種動(dòng)輒幾萬(wàn)平米，十幾萬(wàn)平米大的那種Shopping Mall。

我們現(xiàn)在最大的“官舍”是2萬(wàn)平米，最小的大概是3千平米。

所以從體量上來(lái)說(shuō)，官舍是小的，但是，它又很美。

北京亮馬橋 官舍

這個(gè)美，是指它的各個(gè)方面及維度上都是精致的，比如說(shuō)它的空間規(guī)劃和設(shè)計(jì)，會(huì)更考慮到人的審美傾向及更高品質(zhì)的空間感受。

還有，其中的商戶(hù)也要美，主要指商戶(hù)的品質(zhì)，要非常、非常高。

另外，在管理服務(wù)上，也以五星級(jí)酒店式的服務(wù)管理心態(tài)，去體現(xiàn)這種美。

所以，“官舍”就是這樣一個(gè)“小而美”的地產(chǎn)商業(yè)品牌。

而對(duì)于這樣一個(gè)小而美的商業(yè)官舍，我們并沒(méi)有追求其發(fā)展速度的快，或者說(shuō)在發(fā)展速度方面單一維度的快，而是以全身心的態(tài)度來(lái)精心打造這個(gè)產(chǎn)品，因?yàn)橐粋€(gè)精品商業(yè)的形成，它不是一蹴而就的，不是像賣(mài)樓盤(pán)那樣。

開(kāi)盤(pán)前，狂拉廣告轟炸一通，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，售樓處很火爆，然后房子就一搶而光，這事就結(jié)束了。

商業(yè)不是這樣的，它很需要耐心，要一天一天、一個(gè)月一個(gè)月，一年一年這樣精致的去雕琢。

所以，從08年到現(xiàn)在，這么多年，我們只做了四個(gè)“官舍”項(xiàng)目。

從發(fā)展速度上講，完全沒(méi)辦法跟那些可以高速?gòu)?fù)制的商業(yè)地產(chǎn)品牌比，但是對(duì)每一個(gè)官舍，我們確實(shí)都傾注了非常大量的心血，去來(lái)打造這種小而美。

并且官舍的這種小而美也不是一個(gè)可以高速?gòu)?fù)制，完全標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。

每一個(gè)官舍，都是不同的小而美，會(huì)根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目自身的這種特點(diǎn)去打造，如建筑形態(tài)、所處的區(qū)域地理位置及周邊消費(fèi)人群，甚至?xí)r代的特點(diǎn)都會(huì)考慮到。

這樣下來(lái)，每一個(gè)官舍的氣質(zhì)、內(nèi)在的東西和每一個(gè)官舍的業(yè)態(tài)組合都會(huì)有一些差別，都會(huì)有一些不同于其他官舍的地方，但是從整體上，又有一個(gè)近乎于一致的東西。

就是相對(duì)于大眾，“官舍”更強(qiáng)調(diào)對(duì)小眾人群的這種粘性。

也因此，“官舍”得到了大家的認(rèn)可。

樓市資本論：楊總，您對(duì)當(dāng)下很熱門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型怎么看，做服務(wù)會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的大方向嗎？

瑜伽加商業(yè)地產(chǎn)會(huì)是怎樣一個(gè)發(fā)展前景呢？

楊泓：說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其實(shí)它不是今天才發(fā)生，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一個(gè)微類(lèi)型，從一開(kāi)始它就不斷地在發(fā)生著變化。

最早在國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的，從商委控制的整個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，到后來(lái)開(kāi)發(fā)商參與到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，到現(xiàn)在不斷出現(xiàn)的，像街鋪、Shopping Mall等，它一直在發(fā)生著變化。

另一個(gè)，近些年商業(yè)地產(chǎn)所提供服務(wù)的比重正越來(lái)越高。

因?yàn)?，社?huì)分工發(fā)展的大趨勢(shì)，大家肯定希望有更多的事情是通過(guò)別人對(duì)自己的服務(wù)來(lái)完成，我們付錢(qián)就OK了。

所以在商業(yè)業(yè)態(tài)里面，這個(gè)服務(wù)所占的比重，以及服務(wù)類(lèi)型的多元化都在逐年的升高，而且近兩年熱議的還有體驗(yàn)。

體驗(yàn)比服務(wù)又更進(jìn)了一層。

除了服務(wù)，消費(fèi)者還要體驗(yàn)?zāi)闾峁┓?wù)的環(huán)境，服務(wù)品質(zhì)的好壞。

這些年從商業(yè)服務(wù)，這個(gè)瓶子里面到底裝的是什么酒，一直在悄悄的發(fā)生著變化，很多微妙的變化。

優(yōu)勝美地瑜伽 亮馬橋館

像以瑜伽為代表的健身業(yè)態(tài)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它出售的就是服務(wù)，而且更多的是一個(gè)體驗(yàn)型的服務(wù)。

所以，這樣的瑜伽以及健身業(yè)態(tài)進(jìn)入的商業(yè)地產(chǎn)，目前已經(jīng)不僅是大勢(shì)所趨，也很普遍化，屢見(jiàn)不鮮了。

因?yàn)椋袊?guó)這么多年的發(fā)展下來(lái)，大家從短缺經(jīng)濟(jì)到商品經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，從沒(méi)東西可買(mǎi)，到選東西買(mǎi)，然后到享受服務(wù)，再到享受更高層次關(guān)注健康類(lèi)的體驗(yàn)型服務(wù)，大家對(duì)商品和服務(wù)的需求已經(jīng)到了目前這樣一個(gè)升級(jí)和提高的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上。

但是也還有很多值得反思的地方，比如，健身瑜伽這類(lèi)的服務(wù)業(yè)態(tài)，他的相對(duì)坪效其實(shí)是低的。

它為了達(dá)到一個(gè)更好的服務(wù)品質(zhì)，讓消費(fèi)者有更好的體驗(yàn)。它為此支付的空間成本相對(duì)于當(dāng)前的業(yè)態(tài)環(huán)境，并不能直接產(chǎn)生收益。

所以這樣一個(gè)，相對(duì)坪效不高的業(yè)態(tài)，它需要跟商業(yè)空間，比如Shopping Mall有更強(qiáng)的關(guān)聯(lián)，它們互相才能有更好的，雙贏的結(jié)果。

也就是說(shuō)從商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心的角度來(lái)說(shuō)，把身在其中的瑜伽健身這種業(yè)態(tài)做一個(gè)什么樣的定位，是產(chǎn)生租金、利潤(rùn)呢，還是對(duì)購(gòu)物中心目標(biāo)人群的服務(wù)和體驗(yàn)的一個(gè)很好地補(bǔ)充，和對(duì)全民健身意識(shí)升級(jí)的大趨勢(shì)、大方向的提前布局和把控，這是作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，必須要想的問(wèn)題。

優(yōu)勝美地瑜伽 深圳美倫官舍館

那么像瑜伽健身這樣的業(yè)態(tài)，也要考慮到它進(jìn)入到這樣的商業(yè)地產(chǎn)里面，能夠獲得什么。

這個(gè)購(gòu)物中心的人流是否是他所需要的目標(biāo)人群。

以及為了獲得這部分目標(biāo)人群，所支付的代價(jià)是什么。

這個(gè)話(huà)題是會(huì)長(zhǎng)期存在的，也需要各方去動(dòng)腦筋，下功夫。

樓市資本論：楊總，您這邊正在推廣YOYOGA這樣一個(gè)新的產(chǎn)品，和之前的優(yōu)勝美地有哪些不同，您能詳細(xì)介紹下嗎？

楊泓：YOYOGA是一個(gè)新的產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品是在優(yōu)勝美地瑜伽這個(gè)品牌運(yùn)營(yíng)了近12年的這個(gè)基礎(chǔ)上，我們?cè)倩?5個(gè)月左右研發(fā)出的一個(gè)新品牌。

從優(yōu)勝美地瑜伽6個(gè)中文字到Y(jié)OYOGA這6個(gè)英文字母，這里面蘊(yùn)含了很多我們的想法。

未來(lái)，優(yōu)勝美地瑜伽這個(gè)品牌代表的是我們的瑜伽城市旗艦店。

YOYOGA這個(gè)品牌，則代表我們的社區(qū)全功能智能瑜伽教室。

也就是說(shuō)，我們希望在布局上，這兩個(gè)品牌是互為補(bǔ)充的或者有組成一個(gè)生態(tài)的思路和考慮。

YOYOGA實(shí)景圖

YOYOGA相對(duì)優(yōu)勝美地來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)更社區(qū)化的產(chǎn)品。

首先它的面積要比優(yōu)勝美地系列小很多。

其次從面對(duì)的人群來(lái)看，優(yōu)勝美地更多的是針對(duì)瑜伽中高級(jí)習(xí)練者和重度愛(ài)好者。

YOYOGA我們希望主要瞄準(zhǔn)，瑜伽小白型的用戶(hù)、初級(jí)習(xí)練者以及一些除了瑜伽外，還有其他兩到三種運(yùn)動(dòng)愛(ài)好的人群。

那我們才希望用YOYOGA這樣的一個(gè)，看上去更年輕、更有時(shí)代特點(diǎn)，而不是那種端著架子、高大上、正襟危坐的名字。

這就是 YOYOGA從定位到品牌名字的由來(lái)。

樓市資本論：楊總，聽(tīng)了您的介紹，我們對(duì)YOYOGA很感興趣，就其商業(yè)模式還有其他一些獨(dú)特優(yōu)勢(shì)嗎？未來(lái)的一些發(fā)展規(guī)劃呢？

楊泓：其實(shí)YOYOGA的商業(yè)模式，除了剛才說(shuō)的它的定位，是在社區(qū)里、一個(gè)小面積（不會(huì)超過(guò)100平米）。

它的選課，不是像大館旗艦店那樣，類(lèi)似電影院排片，有課表。YOYOGA不是排片的，像滴滴專(zhuān)車(chē)一樣，根據(jù)用戶(hù)的需求，消費(fèi)者可以隨時(shí)來(lái)，選擇課程和上課的老師。

更類(lèi)似于一個(gè)私教化的產(chǎn)品，不過(guò)這種私教不僅僅是一對(duì)一的，也包括一對(duì)二，一對(duì)三，這樣的精品小班私教。

YOYOGA實(shí)景圖

而且YOYOGA同時(shí)也把瑜伽的消費(fèi)門(mén)檻，盡可能的降到了最低。在結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)等運(yùn)營(yíng)后，成本降低了。

就是說(shuō)它的單價(jià)，要比我們旗艦店的單價(jià)，會(huì)便宜很多。在此基礎(chǔ)上，還提供單次消費(fèi)的方式。

這樣一來(lái)，對(duì)于瑜伽小白用戶(hù)、初級(jí)習(xí)練者，以及有多項(xiàng)運(yùn)動(dòng)愛(ài)好的人群來(lái)說(shuō)，YOYOGA就是一個(gè)非常便利且容易的，進(jìn)入瑜伽領(lǐng)域的一個(gè)通道。

YOYOGA我們現(xiàn)在確定的第一個(gè)首發(fā)城市是北京。

我們兩間優(yōu)勝美地的旗艦店已經(jīng)在北京經(jīng)營(yíng)很多年了，我們的老師資源和優(yōu)勝美地瑜伽學(xué)院也是在北京。

所以在北京我們各方面的資源都是最豐富的。

另外，北京的瑜伽習(xí)練人群相對(duì)也是非常大的，也非常成熟。

YOYOGA首發(fā)北京的兩個(gè)島型區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)，一個(gè)是大望京，一個(gè)以雙井為核心的泛CBD區(qū)域，所以這是我們作為YOYOGA選址的戰(zhàn)略。

在未來(lái)一年內(nèi)，YOYOGA會(huì)開(kāi)到四十家店。

同時(shí)YOYOGA也會(huì)逐步進(jìn)入到除北京以外的，這種瑜伽消費(fèi)能力很強(qiáng)的一些中心城市和一線(xiàn)城市。

樓市資本論：對(duì)于YOYOGA加優(yōu)勝美地這么好的項(xiàng)目，楊總有沒(méi)有一些資本方面的規(guī)劃呢？

楊泓：在前面說(shuō)的總體布局下，我們確實(shí)很希望能夠和資本市場(chǎng)盡早的有所對(duì)話(huà)。

因?yàn)椋艺J(rèn)為瑜伽是目前中國(guó)在體育市場(chǎng)里面最大的一個(gè)藍(lán)海。

未來(lái)，全球最大的瑜伽習(xí)練人群也一定是在中國(guó)。

所以這個(gè)藍(lán)海是絕對(duì)會(huì)承載、誕生一個(gè)獨(dú)角獸的公司。

我們希望優(yōu)勝美地加YOYOGA，就是這個(gè)行業(yè)、這個(gè)板塊里面的獨(dú)角獸公司，所以在這樣的規(guī)劃下，我們期待盡早的與資本市場(chǎng)來(lái)對(duì)接。

目前我們正在北京做首發(fā)十店的眾籌。

通過(guò)這個(gè)眾籌，不僅是希望籌十家店的期初投資，更多的是希望籌到人。

這些人能和我們一起對(duì)瑜伽優(yōu)勝美地、YOYOGA這個(gè)事業(yè)共同支持、共同發(fā)展。這是我們特別希望通過(guò)眾籌做到的。

接下來(lái)在YOYOGA整個(gè)發(fā)展的道路上，我們其實(shí)還會(huì)有更多的可能性來(lái)和資本市場(chǎng)進(jìn)行合作，包括股權(quán)融資、城市合伙人等方式。

樓市資本論：楊總，您最后在給大家做個(gè)總結(jié)？

楊泓：哈哈，綜上所述，我們希望將YOYOGA打造成在這個(gè)時(shí)代，和這個(gè)時(shí)代貼合最緊的一個(gè)瑜伽的產(chǎn)品。

我們希望通過(guò)YOYOGA，能夠有更多的人以更便捷、更容易等個(gè)性化的方式進(jìn)入到瑜伽的市場(chǎng)里面來(lái)。

最后，我希望我們一起共同努力，把中國(guó)的瑜伽市場(chǎng)培育打造成全球最大的瑜伽市場(chǎng)，這一天也一定會(huì)到來(lái)。

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