文本描述

西安市健康醫(yī)療類地產(chǎn)行業(yè)報告
篇章一 健康醫(yī)療行業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)概述
一、健康醫(yī)療業(yè)產(chǎn)業(yè)特征
1、回報收益率高、穩(wěn)定（普通醫(yī)院的利潤率能達(dá)到30%，部分三甲醫(yī)院的毛利可達(dá)50%）
2、需求彈性大
3、是一個反經(jīng)濟(jì)周期性的行業(yè)，受到實體經(jīng)濟(jì)下滑的影響較小
3、高增長行業(yè)，增長速度快
4、就業(yè)系數(shù)大
4、投資大：資金密集型的重資產(chǎn)投資項目
5、行業(yè)門檻高：技術(shù)、人才、服務(wù)
6、收益慢，投資回收期長
總結(jié)：醫(yī)療行業(yè)被譽為“下一個房地產(chǎn)”行業(yè)，回報與風(fēng)險高位并存
二、健康醫(yī)療業(yè)市場潛力強勁
1、國家大力扶植，支出加大
隨著我國GDP快速增長，近年來全國財政衛(wèi)生總投入的增幅平均每年都在20%以上，是重點支出項目中增幅最快的項目之一；2014年中國衛(wèi)生總費用占GDP比重達(dá)5%以上，與其他發(fā)達(dá)國家相比，仍有較大的提升空間；再加上分級診療、多點執(zhí)業(yè)等新醫(yī)療政策，以及對健康產(chǎn)業(yè)從融資、供地與稅費優(yōu)惠三個方面進(jìn)行政策扶持，這對整個行業(yè)的發(fā)展起到了重要的作用
2、客群需求旺盛
①二孩政策，中國人口快速增長；
②人口老齡化，老齡人口比重上升；
③工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，刺激農(nóng)村龐大的潛在健康、醫(yī)療需求；
催生出更多剛性需求，醫(yī)療消費進(jìn)入家庭消費的前五位，成為經(jīng)濟(jì)增長的一大動力；
3、健康意識加強
經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，人們的健康意識越強烈，健康生活方式成為一種流行；
4、資源稀缺
醫(yī)療資源稀缺，無法全面滿足全民醫(yī)療需求，缺乏競爭力與效率，有較強吸引力；
總結(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)生的變化為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級指出了方向，要逆勢上揚，如何把握轉(zhuǎn)型
升級的方向至關(guān)重要，醫(yī)療、養(yǎng)老以及大健康產(chǎn)業(yè)是未來發(fā)展的重點方向，是未來中國一大潛在產(chǎn)業(yè)
三、商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
1、商業(yè)地產(chǎn)困境
行業(yè)泡沫化程度嚴(yán)重、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)過剩、行業(yè)同質(zhì)化競爭現(xiàn)象嚴(yán)重、受電商沖擊等內(nèi)外因素，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)高速增長期已過去；
2、開發(fā)商對傳統(tǒng)地產(chǎn)項目熱潮漸退消，開始重新思考行業(yè)的操作模式及新產(chǎn)業(yè)鏈的開拓步伐
①突破傳統(tǒng)開發(fā)，跨界整合資源，均衡開發(fā)風(fēng)險；
②提升項目保值/增值能力；
③拓展新價值，切合客群需求；
總結(jié)：地產(chǎn)的“黃金時代”已經(jīng)過去，開發(fā)商需要新的業(yè)務(wù)提振營收
四、健康醫(yī)療與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，是一種趨勢
1、醫(yī)療對商業(yè)地產(chǎn)的作用力：
①醫(yī)療健康概念、資源與服務(wù)，對地產(chǎn)項目的品牌、品質(zhì)、配套服務(wù)乃至與政府洽談拿地、地塊升值有巨大助力；
②有利于開發(fā)商企業(yè)轉(zhuǎn)型養(yǎng)生、養(yǎng)老、健康和旅游地產(chǎn)；
③除了輔助開發(fā)商的地產(chǎn)主業(yè)，還能探索和培育新的業(yè)務(wù)增長點
2、地產(chǎn)對健康醫(yī)療業(yè)的作用力:
地產(chǎn)可以利用其品牌優(yōu)勢和資本優(yōu)勢，迅速將其醫(yī)療產(chǎn)業(yè)做大做出品牌
3、房地產(chǎn)公司涉足健康醫(yī)療行業(yè)已經(jīng)成為一種趨勢:
例：萬科集團(tuán)—在深圳、廣州、上海建兒童醫(yī)院、恒大集團(tuán)—成立恒大健康，進(jìn)軍整形美容、綠城集團(tuán)—建立醫(yī)院+養(yǎng)老地產(chǎn)、中茵集團(tuán)—投資醫(yī)藥，涉足高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等
總結(jié)：以住宅開發(fā)為絕對開發(fā)主體的階段將會過去，和產(chǎn)業(yè)升級有關(guān)的更為細(xì)分領(lǐng)域如醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、旅游地產(chǎn)等興起，成為開發(fā)商青睞的蛋糕。根據(jù)行業(yè)變化進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，地產(chǎn)公司與醫(yī)療行業(yè)結(jié)合已經(jīng)成為一種趨勢
五、健康醫(yī)療與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的優(yōu)勢
1、客戶資源共享
醫(yī)療需要客群，而商業(yè)地產(chǎn)可以提供數(shù)量龐大的客群，同時，醫(yī)療客戶資源的定向性也可以提升商業(yè)地產(chǎn)價值，實現(xiàn)雙贏
另一方面，商業(yè)地產(chǎn)引入醫(yī)療平臺可以提升競爭力，提供更好的配套服務(wù)，在有限的總客群基數(shù)上，提高成交率
2、開發(fā)商資金實力雄厚，現(xiàn)金流充沛；
3、醫(yī)療、養(yǎng)老與地產(chǎn)等多方面結(jié)合，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)多盈利點與價值；
配套更完善，提升品質(zhì)、服務(wù)客戶和促進(jìn)銷售；
4、為商業(yè)地產(chǎn)注入新的生命力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級；
塑造項目新的價值點，符合健康、養(yǎng)老、養(yǎng)生的客群需求；
六、健康醫(yī)療與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的風(fēng)險
1、操作思維導(dǎo)向完全不同
醫(yī)療的核心是人和技術(shù)，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心是資源和產(chǎn)品，地產(chǎn)行業(yè)多年沉積的開發(fā)團(tuán)隊和人員、操作習(xí)慣及思維習(xí)慣，對運營好醫(yī)療產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)構(gòu)成強力挑戰(zhàn)
2、社會認(rèn)同度不高，難以建立信賴
3、公益性質(zhì)和營利之間的矛盾
除了效益，還應(yīng)注重公益性與營利性，以持續(xù)發(fā)展；
4、商業(yè)地產(chǎn)與醫(yī)療結(jié)合處于起步階段，值得借鑒經(jīng)驗較少
缺乏對市場的預(yù)期判斷以及醫(yī)療基礎(chǔ)，很容易導(dǎo)致項目的失敗；
七、健康醫(yī)療與地產(chǎn)結(jié)合
1、健康醫(yī)療服務(wù)類進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)項目
1）業(yè)態(tài)及要求：
醫(yī)療服務(wù)類進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)態(tài)主要要以專科診所、體檢中心、中醫(yī)養(yǎng)生、醫(yī)療美容、月子中心5大類為主；
?？圃\所，面積靈活、個性化醫(yī)療服務(wù)需求集中，進(jìn)駐購物中心比例最高；
體檢中心、中醫(yī)養(yǎng)生面積需求大導(dǎo)致其承租能力相對較弱，更青睞進(jìn)駐寫字樓及街鋪底商
2）案例——成都鵬瑞利國際醫(yī)療健康中心
理念：大膽接軌國際領(lǐng)先的商業(yè)模式，攜帶最新興的健康理念，打造商業(yè)中的定制健康中心，給消費者帶去與眾不同的健康體驗
定位：棄商從醫(yī)，改變業(yè)態(tài)，形成差異化競爭，借‘錯位經(jīng)營’ 打造28萬平方米的國際醫(yī)療健康中心，搶先挖掘消費者更深層次的需求，搶占市場先機，尋到新的機遇；
區(qū)位：借助毗鄰的成都東站（國內(nèi)六大樞紐客站之一）這一良好的區(qū)位優(yōu)勢，能將入駐品牌優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)功能輻射川、渝、云、貴、藏等西部地區(qū)，形成一個西部醫(yī)療集中發(fā)展區(qū)，商戶認(rèn)可度較高；
業(yè)態(tài)規(guī)劃：以醫(yī)院為核心驅(qū)動的醫(yī)療健康中心，
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