1、萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)功能與業(yè)態(tài)模型方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)F.Fang Real Estate Consultancy地產(chǎn)咨詢Sik n:（；Y思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心itb說明受萬(wàn)科集團(tuán)委托，本機(jī)構(gòu)針對(duì)萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)課題提 供相關(guān)顧問服務(wù)。期間，我方根據(jù)研究課題的推進(jìn)過程，在不同工作 階段分步提供相關(guān)服務(wù)內(nèi)容。本次提供的為社區(qū)配套商 業(yè)模塊創(chuàng)建報(bào)告。報(bào)告涉及內(nèi)容范圍為甲乙雙方溝通后約定的；相關(guān) 商家信息，源于我方獨(dú)立采訪、調(diào)研、整合。完成委托日期：2013. 1. 20從早年的小賣部、裙房街鋪，到如今的特色商業(yè)街、鄰里中心， 社區(qū)商業(yè)從不起眼的配角，慢慢演變?yōu)椤岸?hào)”，甚至是獨(dú)立的“外 向型”商業(yè)明星。網(wǎng)絡(luò)電商風(fēng)

2、生水起，實(shí)體商業(yè)地盤被蠶食瓜分。此情此景下，作 為城市商業(yè)最基礎(chǔ)的細(xì)胞組織，社區(qū)商業(yè)的配套特征，反而具有不可 替代性，更可作為一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)品線擁有很大發(fā)展空間。就萬(wàn)科而言，能否繼萬(wàn)科住宅、萬(wàn)科物業(yè)后，再創(chuàng)建一個(gè)內(nèi)涵更 豐富的服務(wù)品牌，更具象地展現(xiàn)萬(wàn)科居住品質(zhì)？社區(qū)商業(yè)，價(jià)值遠(yuǎn)不止?fàn)I銷推廣與規(guī)劃的層面，透過長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和 服務(wù)，對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，社區(qū)商業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)品牌、資產(chǎn)的復(fù)合收益。在此思路下，我們創(chuàng)建萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)的功能與業(yè)態(tài)模型一一目錄 TOC o 1-5 h z 開發(fā)目標(biāo)5市場(chǎng)定位P7功能模塊P13業(yè)態(tài)規(guī)劃P19商戶選擇P46品牌推薦P51開發(fā)運(yùn)營(yíng)P87社區(qū)商業(yè)目標(biāo)TK TEC、思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心

3、好房子好服務(wù)好生活目標(biāo)完美展現(xiàn)萬(wàn)科全性能住宅成為萬(wàn)科好服務(wù)體系新品牌并貢獻(xiàn)溢價(jià)le ConsultancyII社區(qū)商業(yè)定位網(wǎng)絡(luò)，完成了遠(yuǎn)程購(gòu)物消費(fèi)；購(gòu)物中心，關(guān)注時(shí)尚、關(guān)注名牌；社區(qū)商業(yè)，應(yīng)是溫暖、貼心，便捷，與居民零距離的?；貧w生活原點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)定位于以便民性為核心，以改善與提 升生活品質(zhì)為目的，就近滿足居民日?；鞠M(fèi)需求的屬地型商業(yè) 項(xiàng)目。社區(qū)商業(yè)，也是一個(gè)滿足居民社交互動(dòng)、文化交流的平臺(tái)，享 受精彩社區(qū)生活、展示和諧鄰里關(guān)系的人文窗口。定位LIFE STYLE MALL萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)社交中心文化中心服務(wù)中心量化指標(biāo)人口基數(shù)建筑規(guī)模服務(wù)半徑成長(zhǎng)期有3000套住房、入住1萬(wàn)人以上支持不宜超過

4、3萬(wàn)nf配套型I萬(wàn)nV鄰里中心13萬(wàn)區(qū)域商業(yè)中心35萬(wàn)nV2公里范圍內(nèi)，內(nèi)外兼顧與住宅入住率伴生預(yù)設(shè)25年商業(yè)培育期面向居民的社區(qū)商業(yè)，屬內(nèi)向型商業(yè)，細(xì)水長(zhǎng)流非爆發(fā)性成長(zhǎng)，經(jīng) 營(yíng)中面臨三大難點(diǎn)：以固定客源為主、流動(dòng)客流少；消費(fèi)時(shí)段集中（工作日晚間十周末 雙休日），高峰低谷極不均衡；社區(qū)商業(yè)有效輻射范圍一般是500-1000米半徑內(nèi)，最遠(yuǎn)不超過2公 里，即1015分鐘步行距離內(nèi)的人群；屬基礎(chǔ)性消費(fèi)對(duì)價(jià)格敏感且客單價(jià)和溢價(jià)均不高。若沒有足夠消費(fèi)人群支持無(wú)法保證商戶存活；其次，樓盤入住率與 商業(yè)培育期長(zhǎng)短密切關(guān)聯(lián)，應(yīng)充分考慮社區(qū)商業(yè)有成長(zhǎng)周期。因此，細(xì)水長(zhǎng)流式社區(qū)商業(yè)定位，不能簡(jiǎn)單對(duì)等于住宅項(xiàng)目定位

5、； 其規(guī)模大小取決兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：一是人口密度和有效消費(fèi)力，二是外向 輻射的可能性。消費(fèi)群體拓展不同類型居住產(chǎn)品，形成不同人群聚集的小社會(huì)，如何增加常住人口之外 的流動(dòng)客源經(jīng)濟(jì)型酒店/小戶型產(chǎn)品/社區(qū)商業(yè)畬經(jīng)濟(jì)型酒店I小戶型公寓住宅產(chǎn)品訪親探友出差客是業(yè)主之外的流動(dòng)客源，增加社區(qū)商 業(yè)客源和錯(cuò)峰消費(fèi)時(shí)間段；酒店內(nèi)餐飲等服務(wù)功能轉(zhuǎn) 移到社區(qū)商業(yè)，復(fù)合利用共享客戶 螞蟻工房、養(yǎng)老公寓或類住宅等高密度的過渡性產(chǎn) 品，可引入或soh。族或退居至此的老年人兩端化客 群，可衍生出更豐富的全時(shí)間段、便捷型生活服務(wù)需 求社區(qū)商業(yè)消費(fèi)基礎(chǔ)，高便捷度以及吻合社區(qū)特點(diǎn)的業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)功能模塊TK TEC、思量商業(yè)地產(chǎn)研

6、究中心功能模塊設(shè)定的三要素三代五口、兩代三口，Soho一族，不同家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)，不同 年齡層、地域及作息規(guī)律、生活習(xí)性。承接與延伸個(gè)體居民的客廳、餐廳、廚房、書房、陽(yáng)臺(tái)、健身 房的功能；滿足追求不同生活方式下的消費(fèi)與服務(wù)需求，并形成集 約化商業(yè)效益。面向家庭型消費(fèi)，以青少兒為核心，活躍長(zhǎng)者、媽媽主婦為消費(fèi) 決策者的主力客群。社區(qū)商業(yè)承接居家需求的延伸室內(nèi)功能客廳陽(yáng)臺(tái)廚房書房家庭聚會(huì)家庭園藝生鮮食品文化教育社區(qū)商業(yè)家居家飾洗曬用品餐具廚具影音書籍消費(fèi)表現(xiàn)休閑娛樂休憩鍛煉家用電器益智玩具定位 LIFE STYLE MALL基本模塊美食餐飲休閑娛樂康體養(yǎng)生居家生活文化教育方方地產(chǎn)咨許F.FangRe

7、ai Estate Const以家庭及其成員為核心，完善和補(bǔ)充居家空間和功能為方向， 設(shè)定社區(qū)商業(yè)功能的基本模塊，完成居民對(duì)個(gè)性化、品質(zhì)化生活方 式的具象追求，衣食行游購(gòu)，柴米油鹽醬醋茶等高重復(fù)、常態(tài)化以 及需要就近消費(fèi)的行為。作為社區(qū)公共平臺(tái)，公益行政類服務(wù)模塊，可能無(wú)直接收益卻 是必要項(xiàng)目，融入商業(yè)模塊能很好帶動(dòng)和聚集人氣，加強(qiáng)居民對(duì)社 區(qū)商業(yè)的依賴度、好感度。就功能模塊而言，不同檔次社區(qū)都是相同，差異的是業(yè)態(tài)配置 比例、品牌組合。IV社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃從家庭結(jié)構(gòu)出發(fā)，從業(yè)主基本需求、重復(fù)消費(fèi)要 求出發(fā)，設(shè)定社區(qū)商業(yè)功能模塊，以此規(guī)劃七大類業(yè) 態(tài)：餐飲、零售、文教，生活服務(wù)、休閑娛樂、康體

8、養(yǎng)生，公益服務(wù)?？紤]到業(yè)主入住率，社區(qū)商業(yè)都要經(jīng)歷培育期、 成長(zhǎng)期、成熟期三個(gè)周期，短則2、3年，長(zhǎng)則5、6 年，基于項(xiàng)目所在地域和業(yè)主特點(diǎn)，以及商戶生存條 件，各類業(yè)態(tài)在不同時(shí)期的配置比例會(huì)加以調(diào)整。20業(yè)態(tài)構(gòu)成比例寬幅（單位：商戶）業(yè)態(tài)組合美食餐飲零售購(gòu)物生活服務(wù)20%15%初期當(dāng)周期峰日后期社區(qū)商業(yè)消費(fèi)率最高、最聚 人氣餐飲業(yè)態(tài)，涉及三餐便 飯宴請(qǐng)聚會(huì)，前期高可比例 配置，提升人氣度便利居 民，后期可適當(dāng)調(diào)整依賴社區(qū)成熟度生存，聚客 力不強(qiáng)卻是租金貢獻(xiàn)者，早 期低野 后期待入住率穩(wěn)定 后調(diào)高比例低租業(yè)態(tài)卻必不可少，前期 偏重對(duì)業(yè)主的服務(wù)性，后期 可調(diào)結(jié)構(gòu)和品牌業(yè)態(tài)構(gòu)成比例寬幅（單位：商戶

9、）業(yè)態(tài)組合文化教育12%客戶需求穩(wěn)健，營(yíng)收無(wú)大礙, 隨人口密集度遞增而擴(kuò)張休閑娛樂康體養(yǎng)生公益服務(wù)3%5%生存有賴于項(xiàng)目規(guī)模地段條 件和居民家庭結(jié)構(gòu)，成熟期 期增店機(jī)會(huì)更好10%10%社區(qū)商業(yè)標(biāo)配，易生存不宜 過多，以服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)來調(diào) 整品牌2%2%社區(qū)商業(yè)常設(shè)業(yè)態(tài)，服務(wù)內(nèi) 容跟隨時(shí)代發(fā)展而調(diào)整初期當(dāng)周期峰日后期不同發(fā)展階段1年業(yè)態(tài)構(gòu)成變化培育期3年5年 成長(zhǎng)期 穩(wěn)定期%-3-82-5-6-8%7-10%2%8-10%3-5%18-20%16-20%公益服務(wù) 康體養(yǎng)生 休閑娛樂文化教育生活服務(wù)零售購(gòu)物美食餐飲15-18%46-50%18-22%38-45%9-12%15-18%26-30%30

10、-35%23業(yè)態(tài)分類社區(qū)商業(yè)七類業(yè)態(tài)的組合，皆為家庭型消費(fèi)，涵蓋居民日常生活在物質(zhì) 文化方面的基本需求。美食餐飲 家庭化的餐飲業(yè)態(tài)，涉及日常早餐、晚餐、宵夜和家庭聚會(huì)用餐等零售購(gòu)物 兒童成人服裝服飾，更涵蓋家居生活、日常消費(fèi)品相關(guān)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容生活服務(wù) 家居生活服務(wù)業(yè)態(tài)，銀行、藥房、美容美發(fā)、洗衣、便利店等文化教育 以體驗(yàn)為核心，寓教于樂的教育培訓(xùn)類，針對(duì)兒童家庭主婦和活躍老人休閑娛樂滿足家庭型娛樂業(yè)態(tài)，與購(gòu)物中心類大型娛樂設(shè)施錯(cuò)位康體養(yǎng)生 鍛煉體魄、保健養(yǎng)生、放松身心為主導(dǎo)的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，如健身房、推拿室公益服務(wù) 為業(yè)主的生活瑣事提供幫助的功能，區(qū)別與物業(yè)服務(wù)，需場(chǎng)地支持發(fā)展周期社區(qū)商業(yè)會(huì)經(jīng)歷培育期

11、、成長(zhǎng)期、穩(wěn)定期三個(gè)階段，短則1年，長(zhǎng)則3、5 年，期間業(yè)態(tài)組合比例有所差異，運(yùn)營(yíng)目標(biāo)也有不同。培育期主要目的聚人氣方便生活，營(yíng)社區(qū)氛圍，不以追求租金回報(bào)為目的 該階段招商以餐飲業(yè)態(tài)、生活服務(wù)為主，以主力次主力商戶聚集人氣； 從消費(fèi)人口考慮，這一期間商戶招商未必一步到位。成長(zhǎng)期隨入住率提高，透過商家營(yíng)業(yè)額觀察商戶的適配性，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整 強(qiáng)化包括零售、文教、生活服務(wù)中的兒童類業(yè)態(tài)比例，并逐步增大高租 金承受業(yè)態(tài)比例，如零售、休閑娛樂業(yè)態(tài)比例。穩(wěn)定期消費(fèi)人口穩(wěn)定后，從居民喜好和消費(fèi)特點(diǎn)，加大推廣和運(yùn)營(yíng)服務(wù)做階段性調(diào)整并引進(jìn)新商戶以以保持業(yè)主消費(fèi)興趣，加強(qiáng)推廣服務(wù)，培 養(yǎng)業(yè)主對(duì)社區(qū)商業(yè)的依賴度。25

12、組合原則口 一業(yè)一戶原則同業(yè)商戶的風(fēng)格、產(chǎn)品、服務(wù)須錯(cuò)位社區(qū)商業(yè)的目的旨在解決居民的日常生活配套，客戶群有限，需求相對(duì)單一 而直接，所以完全同類型經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商戶沒有共贏空間。（“一戶”即為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有差異的不同商戶）口不同業(yè)態(tài)以消費(fèi)主題為搭配原則而非以同類業(yè)態(tài)為空間劃分標(biāo)準(zhǔn)在社區(qū)商業(yè)中，相似業(yè)態(tài)的聚集，有利于設(shè)計(jì)管理，但對(duì)人流動(dòng)線貫通性產(chǎn) 生了限制，在有限的物理空間中，建議以不同主題設(shè)定不同業(yè)態(tài)的空間組合 方式，一方面錯(cuò)開不同消費(fèi)定位的商戶，一方面以集約理念實(shí)現(xiàn)客戶共享。 業(yè)態(tài)的標(biāo)配與個(gè)性依據(jù)萬(wàn)科開發(fā)社區(qū)的定位、規(guī)模、區(qū)位商業(yè)環(huán)境變 化，七大類業(yè)態(tài)的中，有10% 30%個(gè)性項(xiàng)目靈活應(yīng)用 在各類住

13、宅項(xiàng)目，更有針對(duì)性服務(wù)細(xì)分市場(chǎng)人群。個(gè)性項(xiàng)目的差異主要體現(xiàn)在客單價(jià)、文化性、服務(wù) 模式，屬同業(yè)態(tài)的升級(jí)或變化版。27主題情景化業(yè)態(tài)搭配模擬（標(biāo)配版）上班族-早出晚歸日常便捷類消費(fèi)u家長(zhǎng)帶小孩白天r 圍繞兒童的連帶消費(fèi);主婦/老人-白天 生活瑣事的配套消費(fèi)親朋好友傍晚周末 就近解決的目的性消費(fèi)隨機(jī)順路-白天 生活相關(guān)，但非必需品、TR TEGY。思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心主題情景化業(yè)態(tài)搭配模擬上班族工作日的消費(fèi)時(shí)間段 與一般業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)時(shí) 間錯(cuò)位，需在設(shè)計(jì)初 統(tǒng)籌安排商戶布局家長(zhǎng)&小孩日常時(shí)間段內(nèi)的主要 停留者，會(huì)越發(fā)注重 社交空間與服務(wù)功能主婦&老人配套類使用頻次最 高，消費(fèi)雖零星，卻 是商業(yè)口碑的主

14、要傳 播者親朋好友特定時(shí)間段中聚集商 業(yè)人氣的重要渠道， 由此衍生可其他商業(yè) 消費(fèi)機(jī)會(huì)29f同類目標(biāo)客群的 商戶在布局上大 體聚攏，達(dá)成客 戶共享，加長(zhǎng)其 停留時(shí)間f主題化商家組團(tuán) 的建筑空間以目 標(biāo)客戶行為特征 而特色化。如， 母嬰童區(qū)域無(wú)臺(tái) 階化、游樂化、 孕嬰休息空間等、TRTEGY。思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容適合項(xiàng)目門店屬性標(biāo)準(zhǔn)配置正餐次主力店休閑餐飲中式面點(diǎn)小吃所有住宅社區(qū)面包烘培房美食集合店美食集合店：以中式面點(diǎn)小吃類為主，檔口形式集合出現(xiàn)，以降低商戶的租金門檻30大盤次主力店咖啡館都市型高端住宅復(fù)合酒吧國(guó)際化社區(qū)西式和式料理國(guó)際化社區(qū)茶館非市中心社區(qū)個(gè)性配置零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)

15、內(nèi)容適合項(xiàng)目門店屬性便利店 食品零售食品零售：包含熟食、零食、營(yíng)養(yǎng)品、煙酒等副食品31成人服飾 標(biāo)準(zhǔn)配置一所有住宅社區(qū)生活雜貨母嬰童用品蔬果鋪生鮮超市（菜場(chǎng)）城郊大盤次主力店紅酒坊、啤酒屋都市型高端住宅個(gè)性配置家居裝飾用品國(guó)際化社區(qū)動(dòng)漫玩具、文具成熟住宅社區(qū)生活業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容適合項(xiàng)目門店屬性藥房洗衣房美容美發(fā)美甲標(biāo)準(zhǔn)配置所有住宅社區(qū)個(gè)性配置攝像沖印銀行旅行社*須含代售機(jī)票類服務(wù)園藝花卉城郊大盤寵物服務(wù)都市型高端住宅32文教業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容適合項(xiàng)目門店屬性成人才藝培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)配置所有住宅社區(qū)兒童早教培訓(xùn)兒童樂園城郊大盤個(gè)性配置兒童類主題店兒童類主題店：以兒童為服務(wù)對(duì)象，但經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多元化的門店。如，兒童攝影

16、+相關(guān)零售，兒童娛樂+兒童餐飲33成熟住宅社區(qū)娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容適合項(xiàng)目門店屬性標(biāo)準(zhǔn)配置桌球房所有住宅社區(qū)網(wǎng)吧個(gè)性配置私人視聽館*城郊大盤量販KTV區(qū)域商業(yè)圈范圍內(nèi)社區(qū)PARTY包間*都市型高端住宅社區(qū)與會(huì)所結(jié)合*私人視聽室：15人以內(nèi)、播放非院線檔影音的空間，供不同規(guī)模的家庭、老友聚會(huì)使用*PARTY包間：多功能租賃使用空間，以社交聚會(huì)為主，利用社區(qū)景觀、會(huì)所空間為佳34康體業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容適合項(xiàng)目門店屬性標(biāo)準(zhǔn)配置個(gè)性配置健身房會(huì)所內(nèi)沒有設(shè)置健身功能的次主力店美容spc所有住宅社區(qū)足浴、推拿迷你高爾夫館*都市型高端社區(qū)公益業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容適合項(xiàng)目門店屬性維修類家政服務(wù)類標(biāo)準(zhǔn)配置*再生資源回收所有住宅社

17、區(qū)僅裝置設(shè)備（萬(wàn)科生活家）書報(bào)閱覽上網(wǎng)區(qū)以物換物固定展示區(qū)域即可幸福驛站*集合物業(yè)服務(wù)社區(qū)診所甘個(gè)性配置街道行政辦事點(diǎn)遠(yuǎn)郊大盤托班都市成熟住宅社區(qū)*萬(wàn)科生活家：家庭瑣事的服務(wù)空間、居家式社交場(chǎng)合，小型游樂區(qū)家庭室內(nèi)功能延伸（詳見后頁(yè)）*幸福驛站：萬(wàn)科已在嘗試，集快遞代收寄、生活用品及冷鮮配送、團(tuán)購(gòu)與物業(yè)一體36創(chuàng)新與體驗(yàn)從復(fù)合性、體驗(yàn)性以及集約化角度，建議配置特色項(xiàng)目，成為萬(wàn)科社區(qū)商 業(yè)的創(chuàng)新點(diǎn)。業(yè)態(tài)體現(xiàn)集合店-創(chuàng)意零售兒童游樂 例：ifood食街（品尊國(guó)際社區(qū)商業(yè)）特色界定：項(xiàng)目自營(yíng)的美食廣場(chǎng)，地下一層位置，面積約1500肝，以扣點(diǎn)形式對(duì)外出租檔口 17間（單間含倉(cāng)庫(kù)50肝左右），采 用統(tǒng)一

18、收銀、統(tǒng)一衛(wèi)生管理、公共就餐區(qū)域的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ嚼盒瞧诎诵℃?zhèn)社區(qū)版特色界定：兒童職業(yè)角色扮演主題樂園。但，與近萬(wàn)斤的購(gòu)物中心店不同，社區(qū)店不超過500肝，且以感知感悟類教育為主例：溢柯花園特色界定：提供植物、假山水景、水族寵物、園藝書籍等產(chǎn)品零售，并包含花園設(shè)計(jì)、建造、園丁服務(wù)等全程服務(wù)；有大尺度空 砌間面積要求，但無(wú)位置限制，屋頂也可 37 StRTECY37口思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心創(chuàng)新與體驗(yàn)萬(wàn)科生活家生活服務(wù)區(qū)包容各項(xiàng)便民服務(wù)，以接納低租且鋪 面需求極小的業(yè)態(tài)。不以單店鋪面形 式出現(xiàn)，互為組合，展示偏家庭化。*合計(jì)面積不超過300nf社交活動(dòng)區(qū)與生活服務(wù)區(qū)聯(lián)動(dòng)，在同一空間中，利用 不同時(shí)間的安排

19、、不同位置的擺設(shè)，來實(shí) 現(xiàn)家庭社交功能的延伸。公益與盈利集合商服功能集合商家品牌集合商業(yè)與物集合參與者身份復(fù)合創(chuàng)新與體驗(yàn)萬(wàn)科生活家H理萬(wàn)科自營(yíng)范疇，復(fù)制于所有項(xiàng)目，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化昌理日常維護(hù)安排與整盤運(yùn)營(yíng)方、住宅物業(yè)另行協(xié)調(diào)紜特 固定-生活配套類商家，非定期-零售/服務(wù)類商家五口住宅業(yè)主主導(dǎo)并執(zhí)行的、互動(dòng)類非盈利行為滔勒經(jīng)營(yíng)類，業(yè)主直接進(jìn)行商業(yè)消費(fèi)相費(fèi)體驗(yàn)類，業(yè)主資源共享，平臺(tái)作用大于商業(yè)利潤(rùn)便民服務(wù)類商家集合區(qū)借力業(yè)主自有資源的托班活動(dòng)區(qū)功能復(fù)合，餐飲零 售等業(yè)態(tài)能產(chǎn)生連帶消費(fèi)不限定于室內(nèi)，利用戶外空間39創(chuàng)新&體驗(yàn)萬(wàn)科化集合店內(nèi)涵一品牌集合隨萬(wàn)科項(xiàng)目同步復(fù)制的品牌商戶組合一一合作關(guān)系與不同能級(jí)

20、、不同業(yè)態(tài)的部分商家結(jié)成相對(duì)固定的合作關(guān) 系，隨萬(wàn)科項(xiàng)目同步拓店，集合為單項(xiàng)目中的三成比重萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目聯(lián)盟商戶扶持商戶集合店 范疇自創(chuàng)店直營(yíng)店加盟店-1散鋪商戶/70%全國(guó)級(jí) 區(qū)域級(jí)聯(lián)營(yíng)/自營(yíng)商戶便民類商戶成熟運(yùn)作的連鎖商戶隨萬(wàn)科全國(guó)項(xiàng)目復(fù)制連鎖商戶擴(kuò)張范圍僅限于當(dāng)?shù)鼗蛑苓叺貐^(qū)由萬(wàn)科投資協(xié)助，或自主運(yùn)作的實(shí)體店鋪匯集項(xiàng)目當(dāng)?shù)?小面積/低租/服務(wù)型商戶在社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)范 圍內(nèi)，根據(jù)項(xiàng)目屬 地情況，自行招商取舍原則詳見“萬(wàn)科生活家”內(nèi)容40 詳見“社區(qū)商業(yè)品牌商戶”篇章創(chuàng)新&體驗(yàn)萬(wàn)科化集合店建筑布局遵循消費(fèi)主題化業(yè)態(tài)布局原則，而不在規(guī)劃布局上也形成門店扎堆集合前期根據(jù)商戶特性，需固定店面位置布局

21、關(guān)系原則、室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)范租售模式涉及萬(wàn)科集合店的店鋪位置，一般情況下不對(duì)外散售，企業(yè)自持以便管控但可打包作為投資產(chǎn)品銷售，或售予集合店范疇內(nèi)對(duì)應(yīng)店鋪的合作商家全國(guó)級(jí)聯(lián)盟商家f餐飲（1家）：正餐品牌，以確立社區(qū)商業(yè)調(diào)性f生鮮超市（1家）：以販?zhǔn)凵r農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市品牌（或其品牌中的這一產(chǎn) 品線門店），與常規(guī)大賣場(chǎng)形成差異化經(jīng)營(yíng)f 24小時(shí)便利店（1家）：目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象時(shí)尚化、年輕化的商戶，功能復(fù)合店最佳f銀行（1家）：支行級(jí)，重在提前控制布局，以規(guī)避它因與整體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間 差而對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的人流、商業(yè)氛圍等負(fù)面影響；不限其他銀行的ATM機(jī)數(shù)量f康體養(yǎng)生（1家）：中高端品牌，主打社區(qū)消費(fèi)，控制商業(yè)品

22、質(zhì)創(chuàng)新&體驗(yàn)萬(wàn)科化集合店區(qū)域級(jí)聯(lián)盟商家f餐飲（3家）：適合項(xiàng)目地居民口味的品牌商家，早餐類、正餐類為佳f文化教育（2家以上）：主打兒童培訓(xùn)類業(yè)態(tài)，兼有文化補(bǔ)習(xí)類與藝術(shù)特長(zhǎng)類f藥店（1家）：老字號(hào)、直營(yíng)店為佳f美容美發(fā)（1家）：當(dāng)?shù)剡B鎖品牌，保證社區(qū)品相f康體養(yǎng)生（1家）：中檔品牌，與全國(guó)級(jí)同類業(yè)態(tài)的目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象錯(cuò)位聯(lián)營(yíng)商家f經(jīng)營(yíng)內(nèi)容尚處于成長(zhǎng)性，業(yè)態(tài)個(gè)性化突出，與社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)需要契合，偏 生活化、家庭化，其功能具有復(fù)合化特征最佳f經(jīng)營(yíng)者本身有拓店的野心，但有資金、人才層面的各種不足f “聯(lián)營(yíng)”不單是提供資金，還需要萬(wàn)科在管理層面介入，促使其產(chǎn)品線的升 級(jí)、優(yōu)化與商業(yè)化的運(yùn)作；協(xié)助門店空間設(shè)計(jì)

23、，統(tǒng)一萬(wàn)科化社區(qū)商業(yè)店形象; 以投資者身份，為日后的品牌輸出做先行謀劃創(chuàng)新&體驗(yàn)萬(wàn)科化集合店引入單一商家自成一體的集合店商戶本身經(jīng)營(yíng)內(nèi)容復(fù)合化吸納類型一：匯集同業(yè)態(tài)商戶的獨(dú)立品牌 復(fù)合型 如：餐飲集合店，即可引入成熟的獨(dú)立品牌，也可企業(yè)自營(yíng)整合- 商家類型二：在原有業(yè)態(tài)上延伸經(jīng)營(yíng)范疇，復(fù)合同一客群的其他消費(fèi)需求如：全自營(yíng)小鬼當(dāng)家，攝影以外，大面積兒童零售/娛樂 辟外租壹食壹品，外租區(qū)引入冰激凌/麻辣燙內(nèi)業(yè)態(tài) 涵整合 方式萬(wàn)科牽頭的主題業(yè)態(tài)布局集約資源的運(yùn)營(yíng)方式類型一：整合低租但必備的業(yè)態(tài)大類的商家集合體如：公益板塊中的集合店，便民服務(wù)類商家類型二：毗鄰業(yè)態(tài)共享客戶互為聯(lián)動(dòng)的規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)方式如：主

24、題商業(yè)中店與店的搭配；同項(xiàng)目中，商業(yè)與辦公酒店類TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心自營(yíng)品牌建議宗旨：選擇提供生活必需品（服務(wù)）、商業(yè)利潤(rùn)不高、管控水平對(duì)民生口碑 影響甚大的業(yè)態(tài)來自營(yíng)。除了萬(wàn)科已有成果，即第五食堂、幸福驛站、便利店（單店介入）， 我方建議考慮以下類型品牌由萬(wàn)科自營(yíng)：“萬(wàn)科生活家”一集合化公益板塊與其說這是一個(gè)品牌，不如說它是萬(wàn)科資源整合的業(yè)態(tài)表現(xiàn)。在這一板塊中（經(jīng)營(yíng)內(nèi)容詳見上文），集合店中的商戶大多數(shù)只能來 自于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，零散低租，但由萬(wàn)科提供經(jīng)營(yíng)平臺(tái)， 整體效應(yīng)將會(huì)超出個(gè)體相加；而在活動(dòng)區(qū)，一方面可由住戶間的互動(dòng) 體現(xiàn)商業(yè)形態(tài)的目標(biāo)，如主婦主導(dǎo)的廚藝教室活動(dòng)，一

25、方面通過商業(yè) 活動(dòng)的導(dǎo)入，提高專業(yè)度的同時(shí)，更需要根據(jù)住戶需求的更替，進(jìn)行 服務(wù)門類的調(diào)整，如不同時(shí)節(jié)老人與小孩的生活習(xí)慣變化。這些經(jīng)營(yíng)，而非物業(yè)所能提供的。44自營(yíng)品牌建議星級(jí)菜場(chǎng)/生鮮超市一重在管控，以提升其他商業(yè)價(jià)值并購(gòu)（或合作）擁有執(zhí)照的專業(yè)供應(yīng)商與經(jīng)營(yíng)方，獲得實(shí)際管理權(quán)，以 萬(wàn)科化方式經(jīng)營(yíng)星際菜場(chǎng)或生鮮超市。這一業(yè)態(tài)對(duì)住戶社區(qū)印象極大，其中包含了食品衛(wèi)生、物價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、商販 管理、經(jīng)營(yíng)門類等多項(xiàng)不可控因素。除政府牽頭的部分標(biāo)桿菜場(chǎng)外，一般 經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)化程度不高，很大程度上折損了住戶對(duì)社區(qū)的信賴。另一方面，當(dāng)這一業(yè)態(tài)被實(shí)際管控后，首先，開發(fā)商可決策這一體系內(nèi) 的特色商家引入（如提供早餐/半

26、成品的品牌商家），以提升整體業(yè)態(tài)的 品質(zhì)；其次，當(dāng)這一形態(tài)作為主力店成立后，有效保留并外部吸納的住戶 量，雖然本身盈利不高，但可為其他商鋪后期銷售的升值提供溢價(jià)空間。45社區(qū)商業(yè)品牌商戶TK TEC、思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配置要保證一定品牌密度，既豐富 產(chǎn)品與服務(wù)，利于商戶存活和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；考慮租金和運(yùn)營(yíng)的剛性成本，單鋪面積不宜超過 200m2 ,配置2050nl2的小鋪，提高坪效。品牌密度1萬(wàn)肝以內(nèi)的配套型商業(yè)，店鋪面積20200肝，品牌總數(shù)不少于30個(gè)；2萬(wàn)肝規(guī)模的鄰里中心，品牌總數(shù)不少于60個(gè)，店鋪面積20200肝，可 配置單店面積上千平方米的次主力店。47品牌選擇客單價(jià)指標(biāo)社區(qū)

27、商業(yè)屬常態(tài)性日常消費(fèi)，追求高性價(jià)比，因此，選擇商戶時(shí)，客 單價(jià)是首要考量指標(biāo)，但也絕非越低越好。典型業(yè)態(tài)標(biāo)配社區(qū)人均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)正餐/休閑餐中式面點(diǎn)小吃面包烘培食品零售60-100元20元以內(nèi)15元35元成人百貨兒童零售家居生活用品洗衣店200元以上300元以內(nèi)30-50元20元美發(fā)（剪）教育培訓(xùn)康體類娛樂類35元80元/課時(shí)100元50元48品牌選擇品牌號(hào)召力社區(qū)商業(yè)的商戶選擇，連鎖品牌直營(yíng)店（全市性連鎖或區(qū)域性連 鎖）、加盟經(jīng)銷店、個(gè)性自創(chuàng)店按比例結(jié)合，兼顧品牌號(hào)召力， 吸客力強(qiáng)，又有本土特色 O 最佳比例3: 3: 3選擇應(yīng)充分考量其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)的一貫性，因地制宜，適合家 庭型消費(fèi)連鎖品牌

28、納入萬(wàn)科資源庫(kù)整合，形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，統(tǒng)一招商品牌選擇租金承受力商戶選擇不以租金承受力為第一指標(biāo)，更關(guān)注商戶的產(chǎn)品和服務(wù)及其 營(yíng)業(yè)額成長(zhǎng)性，有持續(xù)盈利力、存活力，避免頻繁關(guān)店撤柜，嚴(yán)重影響社 區(qū)商業(yè)氛圍和形象。典型業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)單店主力面積租金承受力（上海城區(qū)）正餐/600肝以上中式面點(diǎn)小吃/100-250什面包烘培/50-150肝2-5元/月/肝1-3元/月/肝4-8元/月/肝成人百貨/30-200肝母嬰童零售/50-300 m2生鮮超市/400-1000肝4-8元/月/肝2-5元/月/肝1-3元/月/肝教育培訓(xùn)/250-500X康體類/200-500 m2家政維修類/10-30肝1-3元/月

29、/肝4-6元/月/肝1-3元/月/肝VI社區(qū)品牌商戶推薦TK TEC、思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心個(gè)性化商家推薦1餐飲美食系列上海大飯?zhí)媒?jīng)營(yíng)特色：傳統(tǒng)本幫菜，社區(qū)家庭的“屋里廂餐廳”冷菜3元起，熱菜9元起，走親民價(jià)格定位700-1500 m2適合社區(qū)：城郊結(jié)合部大型住宅社區(qū)SHANGHAI CUISINE VARIETY SHOW經(jīng)營(yíng)狀況：已有9家連鎖，以街店為主52個(gè)性化商家推薦2餐飲美食系列鴻瑞興經(jīng)營(yíng)特色：蘇州特色面點(diǎn)、正餐、外賣相結(jié)合的傳統(tǒng)海派本幫菜 同時(shí)經(jīng)營(yíng)熟食外賣，這一占總營(yíng)業(yè)額的三分之一。300500 m2適合社區(qū)：都市型住宅社區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況：已有五家連鎖，拓店速度有賴于技師培養(yǎng)周期53個(gè)性化

30、商家推薦3棗子樹400500 m2方孑也 Vegetorian Life Style餐飲美食系列經(jīng)營(yíng)特色：素食餐廳，無(wú)仿葷食品：新一代海派素食。人均100元，中午商務(wù)套餐35元。適合社區(qū)：近商務(wù)區(qū)的都市型高端住宅小區(qū)展店計(jì)劃：開放加盟，把社區(qū)也納入了計(jì)劃擴(kuò)張范圍個(gè)性化商家推薦4大家樂600700 m2餐飲美食系列經(jīng)營(yíng)特色：不同與購(gòu)物中心店，社區(qū)店經(jīng)營(yíng)時(shí)間從7點(diǎn)到23點(diǎn)，涵蓋早、午、下午茶及晚餐，60%中式菜品與40%西式菜品 提供外賣及外送服務(wù)適合社區(qū)：都市型高端住宅社區(qū)展店計(jì)劃：大陸還沒有一家社區(qū)店，明年起有這一系產(chǎn)品線計(jì)劃55個(gè)性化商家推薦5餐飲美食系列早陸晚玖200 m2經(jīng)營(yíng)特色：中式家

31、常菜，經(jīng)營(yíng)時(shí)間從早上6點(diǎn)到晚上9點(diǎn)有中央廚房提供配送，接受網(wǎng)上預(yù)訂且提供外送服務(wù) 早餐5元左右，午餐晚餐客單價(jià)在20元以內(nèi)適合社區(qū)：中大型住宅社區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況：連鎖品牌，以社區(qū)商業(yè)為拓展核心56個(gè)性化商家推薦6清美面點(diǎn)2040 m2餐飲美食系列經(jīng)營(yíng)特色：出售各類面點(diǎn)、豆制品產(chǎn)品；同時(shí)，販賣傳統(tǒng)“四大金剛”中式的，單價(jià)普遍在1.5元以內(nèi)，只有粽子最貴，但不超過5元少量西式點(diǎn)心，如吐司類，單價(jià)不超過5元適合社區(qū)：常規(guī)住宅社區(qū)特殊要求：更傾向與菜市場(chǎng)合作57個(gè)性化商家推薦7健身服務(wù)與零售復(fù)合系列尚體運(yùn)動(dòng)健康商城300 m2經(jīng)營(yíng)特色：圍繞家庭運(yùn)動(dòng)健康服務(wù)的連鎖商場(chǎng)，采用線上銷售、線下展示及銷售服務(wù)一體化的

32、健康生活館連鎖經(jīng)營(yíng)模式買跑步機(jī)送私人教練上門服務(wù)適合社區(qū)：都市型住宅社區(qū)展店計(jì)劃：目前門店都在購(gòu)物中心，有向社區(qū)店拓展的計(jì)劃58個(gè)性化商家推薦8齊飲2530肝零售購(gòu)物系列經(jīng)營(yíng)特色：啤酒零售，超過280種各國(guó)啤酒種類，線上與線下銷售相結(jié)合客單價(jià)6元幾十元；提供市中心內(nèi)全部外送服務(wù)下午3點(diǎn)前下單，當(dāng)日送達(dá)；冰鎮(zhèn)啤酒2小時(shí)內(nèi)送達(dá)適合社區(qū)：都市型高端住宅社區(qū)展店計(jì)劃：除北上廣外，也大力拓展無(wú)錫、蘇州等二線城市n, rJMMUnb&.砒蚣唱溟W個(gè)性化商家推薦9零售購(gòu)物系列晨曦食補(bǔ)50 80 nf經(jīng)營(yíng)特色：干貨補(bǔ)品零售與餐飲復(fù)合店。有堂吃專區(qū)。零售主營(yíng)自有品牌的海參、燕窩、鮑魚等，餐飲出售70余款 養(yǎng)生燉

33、品（燉品單價(jià)30元起）。24小時(shí)營(yíng)業(yè)與外送。適合社區(qū)：都市型高端住宅社區(qū)口特殊要求：需要廚房區(qū)域；上海以外區(qū)域單店面積100200肝名輔a道 gcMxi toed krcp Q.xl hrdthmx60、TR TEGY。思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心個(gè)性化商家推薦10生活服務(wù)系列寶多來100-150 m2經(jīng)營(yíng)特色：寵物寄養(yǎng)、訓(xùn)練、美容、醫(yī)療、寵物全系列產(chǎn)品零售 除寵物狗以外，出售鳥類、兔子、倉(cāng)鼠等另類寵物等適合社區(qū)：都市型高端住宅片區(qū)展店計(jì)劃：社區(qū)店選址嚴(yán)謹(jǐn)，需要偏高人口密度支持 （購(gòu)物中心店需特別通道）61個(gè)性化商家推薦11生活服務(wù)系列一水間1030 肝經(jīng)營(yíng)特色：水培花卉、盆栽零售（客單價(jià)30元）；線

34、上線下結(jié)合 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括租擺寄養(yǎng)、花園、陽(yáng)臺(tái)綠化設(shè)計(jì)預(yù)備推廣陽(yáng)臺(tái)養(yǎng)魚、種菜等項(xiàng)目適合社區(qū)：一般住宅社區(qū)展店計(jì)劃：大力拓展社區(qū)店62個(gè)性化商家推薦12文化教育系列秦漢胡同國(guó)學(xué)書院500 m2經(jīng)營(yíng)特色：國(guó)學(xué)文化藝術(shù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)琴、棋、書、畫、Ek茶藝和拼音、作文、蒙學(xué)、詩(shī)、文、 史、哲等文學(xué)系列課程培訓(xùn)；同時(shí)提供各類考級(jí)幫助適合社區(qū)：一般住宅社區(qū)展店計(jì)劃：有計(jì)劃大力拓展社區(qū)店63個(gè)性化商家推薦13文化教育系列雅馬哈音樂中心經(jīng)營(yíng)特色：600 m2經(jīng)營(yíng)音樂培訓(xùn)為主，同時(shí)經(jīng)營(yíng)樂器零售、維修，以2歲半到12歲 兒童為主要消費(fèi)客群，計(jì)劃增設(shè)成人樂器培訓(xùn)班。OYAMAHAa哈臺(tái)版皿定期舉辦少年原創(chuàng)作品音樂會(huì)，展示

35、學(xué)員學(xué)習(xí)成果，音樂會(huì)通常 會(huì)選擇在音樂學(xué)院、戲劇學(xué)院舉辦適合社區(qū)：都市型住宅社區(qū)展店計(jì)劃：拓展以年收入超過15萬(wàn)家庭為主的社區(qū)店64個(gè)性化商家推薦14百變創(chuàng)造力300500 m25 費(fèi)創(chuàng)港力文化教育系列經(jīng)營(yíng)特色：以樂高玩具為基礎(chǔ)的樂高兒童教育品牌針對(duì)316歲，兒童及青少年智力、創(chuàng)造力培養(yǎng)開發(fā)的教育培訓(xùn) 定期舉辦多項(xiàng)國(guó)內(nèi)外大型樂高機(jī)器人比賽適合社區(qū)：大型居住社區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況：樂高旗下自營(yíng)品牌，上海只有三家連鎖65（“樂高教育”非自營(yíng)，不以樂高產(chǎn)品為主題）個(gè)性化商家推薦15童教育復(fù)合強(qiáng)媽媽糖經(jīng)營(yíng)西式簡(jiǎn)餐，注重家庭式互動(dòng)350450肝支持外賣服務(wù)，每日駐唱表演個(gè)性化商家推薦16文化教育系列東曦高爾夫球社

36、500 m2束曝高爾夫球社經(jīng)營(yíng)特色：高爾夫培訓(xùn)、專業(yè)器材零售、高爾夫練習(xí)場(chǎng)地與周邊中小學(xué)合作，為學(xué)校興趣班提供活動(dòng)場(chǎng)地 舉辦夏令營(yíng)，培養(yǎng)兒童對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)的熱愛適合社區(qū)：都市型高端住宅社區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況：目前連鎖門店多在外籍人士聚集區(qū)67個(gè)性化商家推薦17文化教育系列麥幼優(yōu)兒童樂園400 m2經(jīng)營(yíng)特色：國(guó)內(nèi)首家唯一兒童游樂+兒童餐飲+兒童玩具零售的主題商 業(yè)門店適合社區(qū)：大型居住社區(qū)展店計(jì)劃：目前只有在北京有店，大力展店中68個(gè)性化商家推薦18文化教育系列小小運(yùn)動(dòng)館350肝 川 iinaitr自信沖破天屯頓經(jīng)營(yíng)特色：兒童肢體運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)中心（160元/次），提供親子班、學(xué) 前班、學(xué)齡班、空手道、舞蹈和球類

37、運(yùn)動(dòng)等課程。開設(shè)夏令營(yíng)、冬令營(yíng)活動(dòng)。適合社區(qū)：都市型高端住宅社區(qū)特殊要求：吊頂之后層高2.9米以上69、TR TEGY。思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心王家沙中式面點(diǎn)小吃喬家柵中式面點(diǎn)小吃*新拓門店形象升級(jí)中國(guó)老字號(hào)系列本土經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：上海特色小吃老字號(hào)，部分餐廳有正餐、糕點(diǎn)、熟食外賣需求面積/客單價(jià)：300500肝/20元口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：小吃品種最多的上海老字號(hào)，部分餐廳有正餐、糕點(diǎn)、熟食外賣口需求面積/客單價(jià)：150 m2 /15元70國(guó)老字號(hào)系列本土凱司令 西點(diǎn)房面包烘焙房紅寶石面包烘焙房口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：上海老字號(hào)西點(diǎn)品牌擁有栗子蛋糕等著名產(chǎn)品 口需求面積/客單價(jià)：80150 m2 /20元口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：英式蛋

38、糕為主的上海老字號(hào)西點(diǎn)房，部分門店有咖啡和堂吃口需求面積/客單價(jià)：100-150 m2 /15元71雷允上藥房國(guó)老字號(hào)系列本土口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：百年老字號(hào)品牌，醫(yī)保定點(diǎn)零售藥店，部分有中醫(yī)坐堂口需求面積：200-600 nf標(biāo)配商家推薦美食餐飲系列豐收日正餐經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：傳統(tǒng)中餐，浙江寧波菜適合家庭朋友聚會(huì)和小型宴請(qǐng)需求面積/客單價(jià)：社區(qū)版700肝/120元藏樂湯坊正餐經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：粵菜，主打港市食補(bǔ)湯需求面積/客單價(jià)：400800 m2 /70元和記小菜正餐經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：以海派家常菜為主適合朋友聚餐、家庭聚會(huì)需求面積/客單價(jià)：1000-2000 肝 /85元湘樂匯正餐經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：以湘菜為主與地方菜系融合需求面積

39、/客單價(jià)：500-1000 m2 /60元TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心標(biāo)配商家推薦美食餐飲系列經(jīng)營(yíng)內(nèi)容:百特喜意式休閑餐廳休閑餐飲意式簡(jiǎn)餐，可送外賣 相比同類，客單價(jià)較低需求面積/客單價(jià)：社區(qū)版300肝/50元。一茶一坐休閑餐飲經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：臺(tái)灣菜，提供午晚餐、下午茶葉零售在銷售額中比例不低需求面積/客單價(jià)：300500 m2 /60元必勝宅急送休閑餐飲經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：必勝客外賣店無(wú)堂吃，只提供外賣需求面積/客單價(jià)：50肝/50元。小南國(guó) 大味來休閑餐飲經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：小南國(guó)的子品牌中餐宅急送，只做外賣需求面積/客單價(jià)：5080 m2 /25元TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心標(biāo)配商家推薦美食餐飲系列城

40、隍廟小吃中式面點(diǎn)小吃口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：上海老字號(hào)小吃，可外送口需求面積/客單價(jià)：150肝/15元小楊生煎中式面點(diǎn)小吃經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：上海著名生煎店 堂吃、外賣需求面積/客單價(jià):30100 m2 /15 元包旺鍋貼中式面點(diǎn)小吃口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：鍋貼店堂吃、外賣口需求面積/客單價(jià):100-300 m2 /15元四海游龍中式面點(diǎn)小吃經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：臺(tái)灣鍋貼連鎖品牌長(zhǎng)條形與本地鍋貼形狀不同需求面積/客單價(jià)：150-200 m2 /15元TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心標(biāo)配商家推薦美食餐飲系列85度C面包烘焙房巴黎貝甜面包烘焙房經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：西式甜點(diǎn)及飲品為主24小時(shí)營(yíng)業(yè),有早餐需求面積/客單價(jià)：150200平方米/15元經(jīng)營(yíng)內(nèi)

41、容：西式甜點(diǎn)及飲品為主適合較高端的都市型社區(qū)需求面積/客單價(jià)：100200肝/20元經(jīng)營(yíng)內(nèi)容:面包新語(yǔ)面包烘焙房面包、蛋糕產(chǎn)品為主打產(chǎn)品四代店有堂吃，飲品需求面積/客單價(jià)：100 m2 /15 元老盛昌蘇州湯包館中式面點(diǎn)小吃口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：傳統(tǒng)中式小吃，各色面點(diǎn)、餛飩、蓋澆飯、炒菜供應(yīng) 口需求面積/客單價(jià)：350肝/20元TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心標(biāo)配商家推薦美食餐飲系列經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：上島咖啡以咖啡、西式簡(jiǎn)餐為主需求面積/客單價(jià)：400600肝/50元 咖啡館星巴克咖啡館口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：著名咖啡連鎖品牌，以經(jīng)營(yíng)咖啡、甜點(diǎn)為主口需求面積/客單價(jià)：150200 m2 /35 元。77標(biāo)配商家推薦聯(lián)華生

42、鮮超市生鮮超市7-11便利店零售購(gòu)物系列經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：以生鮮食品零售為主打產(chǎn)品需求面積/客單價(jià)：400600 m2 /50元全家羅森便利店經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：經(jīng)營(yíng)盒飯、飯團(tuán)、速食品、產(chǎn)面包需求面積/客單價(jià)：100-200 肝 /15元經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：經(jīng)營(yíng)盒飯、飯團(tuán)、自產(chǎn)面 包，提供快遞服務(wù)立豐食品上海老牌零食鋪牛肉干系列為主打產(chǎn)品需求面積/客單價(jià)：100 m2 /15 元食品零售需求面積/客單價(jià)：100-150 m2 /30元TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心標(biāo)配商家推薦零售購(gòu)物系列百味林食品零售寶島眼鏡眼鏡DHC化妝品愛嬰室母嬰童用品經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：上海著名休閑食品品牌 以堅(jiān)果類食品為主打需求面積/客單價(jià)：

43、2080 m2 /30元經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：亞洲最大眼鏡連鎖集團(tuán)提供驗(yàn)光、配鏡、護(hù)理等服務(wù)需求面積/客單價(jià)：100200 m2 /350元經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：日本知名化妝品品牌潔面、護(hù)膚等化妝品為主打需求面積/客單價(jià)：50150 m2 /250元經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：“一站式”母嬰用品超市，部分設(shè)有嬰兒游泳需求面積/客單價(jià)：400800 肝 /150元79標(biāo)配商家推薦零售購(gòu)物系列蘑菇寶貝母嬰童用品樂智小天地兒童玩具經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：母嬰產(chǎn)品集合店部分有嬰兒游泳和親子樂園需求面積/客單價(jià)：150300 m2 /150元經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：兒童玩具，兒童用品專賣需求面積/客單價(jià)：60200 m2 /100元博士蛙母嬰童用品一伍_拾家居百貨經(jīng)營(yíng)內(nèi)容

44、：“一站式”兒童用品集合店部分有兒童游樂園和攝影寫真需求面積/客單價(jià)：400-1000 m2 /250元經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：經(jīng)營(yíng)5元、10元、15元等為主的進(jìn)口系列創(chuàng)意家居用品連鎖店需求面積/客單價(jià)：150300肝/20元標(biāo)配商家推薦生活服務(wù)系列口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：百齡藥業(yè)藥品零售，有中醫(yī)坐堂口需求面積：藥房150-350 m2華氏大藥房藥房口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容:藥品，醫(yī)療器械零售 口需求面積：100 m2惠普印象玩家影像中心攝影沖印口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：快照、沖印個(gè)性相冊(cè)制作口需求面積/客單價(jià):50-150 m2 /50元喜也樂臺(tái)灣正章洗衣連鎖洗衣房標(biāo)配商家推薦生活服務(wù)系列口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：提供常規(guī)的洗衣服務(wù)，洗滌劑零售，只用正章產(chǎn)品

45、 口需求面積/單價(jià)（起）：50-100 肝 /30元象王洗得好洗衣房口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：常規(guī)洗衣服務(wù)口需求面積/單價(jià)（起）：80肝/20元經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：以迪士尼經(jīng)典故事為教學(xué)材料 外教授課，針對(duì)2-12歲兒童 需求面積/客單價(jià)：200-300 肝 /135元標(biāo)配商家推薦文化教育系列口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：兒童早教、情商培訓(xùn)（。-12歲）迪斯尼英語(yǔ) 情商樂園口需求面積/客單價(jià)：兒童培訓(xùn)200-300 m2 /180兀兒童培訓(xùn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：_從事樂器零售，同時(shí)經(jīng)營(yíng)音樂培訓(xùn)和樂器維修，部分店增設(shè)舞蹈班、知音琴行兒童故事班等新課程。計(jì)劃承接上海大劇院、東方藝術(shù)中心票務(wù)業(yè)務(wù),在琴行內(nèi)設(shè)置售票點(diǎn)兒童培訓(xùn)口需求面積/客單價(jià)：500肝/

46、120元標(biāo)配商家推薦休閑娛樂系列口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：量販?zhǔn)終TV帶自助餐炫音KTV低價(jià)策略口需求面積/客單價(jià)：量販ktv3000-3500 m2 /40元標(biāo)配商家推薦康體養(yǎng)生系列經(jīng)營(yíng)內(nèi)容康駿會(huì)館以中醫(yī)推拿為經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)需求面積/客單價(jià)：足浴、推拿600-900 m2 /120元口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：傳奇臺(tái)球桌球口需求面積/客單價(jià)：桌球400 m2 /每小時(shí)30元中華經(jīng)絡(luò)堂足浴、推拿經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：中醫(yī)經(jīng)絡(luò)調(diào)理，使用針、硬 、灸、熏等傳統(tǒng)中醫(yī)方法 需求面積/客單價(jià)：800-1000 肝 /300元標(biāo)配商家推薦,康體養(yǎng)生系列口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：美麗田園spa美容sp。女子美容、護(hù)膚、spa 口需求面積/客單價(jià)：800 肝 /350元

47、口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：詩(shī)泥SPA女子美容、護(hù)膚、spa口需求面積/客單價(jià)：美容sp。400 m2 /450元自然美美容SP。經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：提供美容養(yǎng)生產(chǎn)品需求面積/客單價(jià)：100-400 肝 /200元標(biāo)配商家推薦公益系列一針一線衣料修補(bǔ)口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：成衣制作、服裝修改徐虎家政家政口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：專業(yè)提供家政服務(wù)機(jī)構(gòu)口經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：C&C靚鞋坊皮具護(hù)理修鞋改鞋精致皮鞋護(hù)理、健康洗鞋、機(jī)器修鞋、皮具護(hù)理、皮具 護(hù)理品零售經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：,_專業(yè)修理家用電器、日用中央商場(chǎng)維修百貨等服務(wù)機(jī)構(gòu)。家電維修vn社區(qū)商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)TK TEC、思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心自持或散售，是個(gè)問題！在社區(qū)商業(yè)的四方關(guān)系中，開發(fā)商關(guān)心資金回籠又擔(dān)心爛尾

48、，商戶擔(dān)心 營(yíng)業(yè)額，居民看有沒有喜歡品牌，投資客看重租金回報(bào)。若滿足各方所思所求，唯一途徑，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)態(tài)控制、招商，避免空鋪死鋪，無(wú)論長(zhǎng)期持有收取租金，或散售產(chǎn)權(quán)回籠資金，各方才能順利退出。運(yùn)營(yíng)為王。88萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)管理模式TH TE(n思量商業(yè)地產(chǎn)研究中心運(yùn)營(yíng)職責(zé)常規(guī)收支項(xiàng)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)方職責(zé)租金效益定期收取方傭金和管理費(fèi)單純運(yùn)營(yíng)管理（招商）提前收取保底租金收取租金溢價(jià)部分運(yùn)營(yíng)方實(shí)為“二房東”分享租金差價(jià)外聘（或自組/聯(lián)營(yíng)）的運(yùn)營(yíng)方，全程負(fù)責(zé)招商、調(diào)整、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等事務(wù)（開發(fā) 商自營(yíng)區(qū)另行約定）。開發(fā)商與其發(fā)生的費(fèi)用往來中，主要收支門類如下傭金以租金為核定標(biāo)準(zhǔn)支出事前收取一定比例租金收益 核定商鋪管轄范圍、租金、有預(yù)支、追加兩部分事后收取整盤/單鋪的超額溢價(jià)入駐率等指標(biāo)物業(yè)管理費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)公司方，向小業(yè)主收取物管費(fèi)與住宅物業(yè)并流更集約運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)前期運(yùn)營(yíng)投入大于傭金/租金收益，商業(yè)成熟后則反之雙方協(xié)議后約定各自承擔(dān)部分（含日常維護(hù)、水電煤、

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網(wǎng)址: 萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)的功能與業(yè)態(tài)模型 http://www.u1s5d6.cn/newsview352659.html