近年來(lái)，中央多次重申“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。當(dāng)前無(wú)論是新基建計(jì)劃還是加大逆周期調(diào)節(jié)的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都較之前發(fā)生變化?！胺孔〔怀础钡恼{(diào)控和管理思路將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

01

長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒”定位 努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期

自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位以來(lái)，“房住不炒”定位始終引領(lǐng)房地產(chǎn)調(diào)控總思路。2019年7月中央政治局會(huì)議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，2019年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”國(guó)務(wù)院各部門認(rèn)真貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案?！胺孔〔怀础倍ㄎ坏拈L(zhǎng)期堅(jiān)持有助于引導(dǎo)購(gòu)房者預(yù)期趨于理性，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制有助于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

今年以來(lái)，為應(yīng)對(duì)突發(fā)新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，多地政府正在著手或已出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)支持政策，主要包括延遲土地價(jià)款和稅費(fèi)繳納、適度放寬預(yù)售條件、推進(jìn)線上審批服務(wù)等措施，其目的是緩解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)行業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，這些政策措施與國(guó)家統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控與經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序恢復(fù)的戰(zhàn)略部署和工作要求相一致，與“房住不炒”的調(diào)控思路并不沖突。

02

落實(shí)“房住不炒”定位 嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)金融發(fā)展?fàn)顩r對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展至關(guān)重要。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率較高和融資方式比較復(fù)雜，是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注點(diǎn)。2019年5月以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)全面收緊，對(duì)房企違規(guī)融資行為的監(jiān)管也逐步落向?qū)嵦帯?月21日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文繼續(xù)對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展深入整治，違規(guī)流向房地產(chǎn)資金是重點(diǎn)整治方向，要求嚴(yán)查房地產(chǎn)違規(guī)融資。7月12日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)文要求房地產(chǎn)企業(yè)境外融資只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。8月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文要求嚴(yán)厲查處各種將資金通過(guò)挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為，高度警惕房地產(chǎn)泡沫化、金融化。2020年1月4日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于推動(dòng)銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要落實(shí)“房住不炒”的定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管的日益規(guī)范和加強(qiáng)，資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道多被杜絕。當(dāng)前圍繞疫情防控、復(fù)工復(fù)產(chǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)就業(yè)的金融支持政策措施，一是向疫情防控保供企業(yè)提供快速精準(zhǔn)支持；二是加大對(duì)疫情影響嚴(yán)重地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)的融資支持，強(qiáng)化對(duì)先進(jìn)制造業(yè)、脫貧攻堅(jiān)、民生就業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的金融服務(wù)，加大對(duì)中小微企業(yè)等領(lǐng)域的普惠性資金支持。上述情況表明，基本不會(huì)出現(xiàn)資金“違規(guī)流入房地產(chǎn)”的情況。

03

貫徹“房住不炒”定位 加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理

從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落大多與信貸政策的變動(dòng)相關(guān)。2008年底，為應(yīng)對(duì)百年一遇的全球金融危機(jī)的沖擊，我國(guó)實(shí)施了適度寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)企業(yè)較易從銀行獲得貸款，個(gè)人購(gòu)房按揭貸款也享有利率優(yōu)惠等激勵(lì)政策，按揭貸款規(guī)模大幅增加。2009年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額增幅高達(dá)31%，購(gòu)房按揭貸款余額增長(zhǎng)43.3%，增速分別比上年提高了23.8個(gè)和11.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅處于歷史高位。

當(dāng)前，在加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理框架下，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)已經(jīng)回落。2019年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額、購(gòu)房按揭貸款余額分別增長(zhǎng)10.1%和16.4%，分別比上年減少12.5個(gè)和2.6個(gè)百分點(diǎn)；購(gòu)房按揭貸款余額增幅則自2017年以來(lái)持續(xù)減少。2020年1月，中國(guó)人民銀行工作會(huì)議明確提出，要加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制。2020年3月3日，中國(guó)人民銀行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)的金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)暨電視電話會(huì)再次重申，堅(jiān)持“房住不炒”的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。在宏觀審慎管理框架下，央行將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的審慎管理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)整體融資狀況的監(jiān)測(cè)，綜合運(yùn)用多種工具對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行提供良好的信貸政策環(huán)境。

（中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所 任榮榮）

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