城市住宅價格的合理性分析

【摘要】： 我國實行城鎮(zhèn)住房制度改革以來,房地產行業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展,同時帶來許多問題,例如:房地產市場擴展迅速,房地產業(yè)占用資金太多,商品房大量空置,去庫存壓力大,房地產經濟發(fā)展不協(xié)調等等,以上問題的產生很多人認為是城市住宅價格(以下簡稱“房價”)不合理引起的,因而如何評價城市住宅價格的合理性顯得尤為迫切。本文對國內外城市住房價格研究成果進行了梳理,指出了目前房價研究中存在過于強調住房商品性、房地產投資功能、房地產業(yè)聯(lián)動效應和房地產金融的杠桿作用的偏向,并以杭州為例,提出了城市住房價格合理性分析的原則與方法。通過研究得出以下結論:(1)從房價增長率與GDP增長率的比值來看,杭州市房價變化合理。其房價的變化幅度與GDP的變化幅度比值在擴張性耦合區(qū)間,且與人口、城鎮(zhèn)化率、人均可支配收入的變化方向一致。(2)從房價收入比來看,杭州房價收入比偏高。是因為計算房價收入比過程未考慮不同階層收入差異,上一代人(或者幾代人)的資助,房地產改革前福利性住房的存量資產價值,目前的城市住房價格是交易雙方達成的,并不違背市場原則。(3)從地價占房價的比例看,杭州地價占房價的比例偏高,原因不僅是土地資源的稀缺性,而且是土地出讓招拍掛過程中“地王”的產生是房地產開發(fā)商的行為,是由需求決定的。(4)從租售比來看,杭州租售比高,是因為租賃市場不規(guī)范,傳統(tǒng)福利制度下低租金的慣性的作用,同時,房地產投資者購買住房并不寄希望于依靠租金收回投資,更加看重的是房價的增值。(5)從不同用途地價比例關系看,杭州住宅地價相對工業(yè)地價較高,是因為工業(yè)經濟發(fā)展的財政貢獻大,就業(yè)作用顯著。此外,杭州住宅地價高是因為市場化程度高,以拍賣方式出讓較多,競爭激烈。(6)從住房保障功能分析,杭州市住房價格增長并沒有真正損害城市居民的生活質量。近年來城市人均居住面積上升、低收入居民的居住條件在不斷改善。并且,結合杭州市實際,論證了城市住房價格宏觀調控和管理的必要性和可行性。(1)房地產市場的理性增長對于國民經濟的平穩(wěn)有序增長有著重要的作用,房地產市場調控可以抑制房地產價格顯著上漲。(2)低收入家庭通過市場購買住宅不大現(xiàn)實,政府有責任解決他們的住房困難問題,為其提供戶型、面積、配套設施相對合理的保障性住房。(3)房地產由于其位置的固定性和土地的稀缺性,住宅市場容易引發(fā)過度投機行為,政府為了引導房地產市場的健康發(fā)展,有必要采取合理的信貸和限購、限價政策。(4)由于信息不對稱問題,在住宅營銷過程,一方面開發(fā)商故意不斷增加房價,給消費者造成恐慌;另一方面故意抬高地價,夸大住宅建設的土地成本,使得消費者提高房價上漲的預期,榨取暴利。為了減少開發(fā)商定價的優(yōu)勢,政府應委托第三方機構定期發(fā)布房地產市場調查報告,對市場的需求、行業(yè)的態(tài)勢、土地價格、建筑材料價格、行業(yè)工資水平、利潤水平進行適時披露,盡量減少消費者對房價趨勢的誤判。

【學位授予單位】：浙江大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2018

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