在過去的30多年里，中國經(jīng)濟經(jīng)歷了從全面落后走向快速騰飛，再到今天糾結(jié)難行的全過程。在經(jīng)濟高速發(fā)展的階段，地產(chǎn)商們只要蓋一幢住宅就立馬被搶空，建一座商業(yè)綜合體就立馬銷售殆盡，地方政府也沉浸在掛一宗土地就賺錢、圈一片區(qū)域就做工業(yè)園的氛圍中無法自拔。
然而，隨著市場趨于成熟、競爭趨于激烈，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)光不再。商業(yè)地產(chǎn)市場彌漫著焦慮和不安，房地產(chǎn)市場在限購、限貸、限融資等系列限制政策下，迅速降溫并進入“冰凍期”，工業(yè)園區(qū)經(jīng)過多年的無序開發(fā)和粗獷開發(fā)，面臨土地大量閑置、利用低下、污染嚴重、招商困難等眾多棘手問題……
在后地產(chǎn)時代，市場也開始問地產(chǎn)要“內(nèi)容”——為什么要買你的房子？為什么要買你的商鋪？為什么要買你這塊地？為什么要來你這里消費？為什么要來你這里建廠房？……這些“為什么”讓開發(fā)商不得不去探尋轉(zhuǎn)型之路。健康產(chǎn)業(yè)就是一個賦予地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)“內(nèi)容”的優(yōu)質(zhì)方向。這一“內(nèi)容”符合現(xiàn)代社會的消費需求和消費趨勢、這一“內(nèi)容”能夠提升傳統(tǒng)地產(chǎn)的市場價值、這一“內(nèi)容”還是關(guān)乎民生福祉的重要方向。
一、開發(fā)意義——“去庫存”的一把利劍
在城市房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，經(jīng)常看到由于經(jīng)營不善而衰敗的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)常遇到新建物業(yè)由于定位同質(zhì)化面臨招商困難乃至變成鬼城鬼屋；在區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)活動中，地方政府和大型區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常找不到效益高、影響大、污染少、招商易的產(chǎn)業(yè)方向。而健康產(chǎn)業(yè)的大前景、大空間和大趨勢，將為這些問題的解決提供一個新理念、新概念和新方向。
1、區(qū)域開發(fā)的新理念
工業(yè)文明給中國帶來了巨大的財富，同時也帶來了系列嚴重的社會問題，如資源消耗過快、環(huán)境污染加劇、貧富差距擴大、失業(yè)壓力上升，身心健康受損等。工業(yè)化推動的城市化在中國已走入死胡同，必須摒棄傳統(tǒng)“工業(yè)新城”模式，賦予城鎮(zhèn)化以新內(nèi)涵。眾多地方政府下屬開發(fā)公司和大型區(qū)域開發(fā)商都在探索以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的新城建設(shè)模式。
有條件的地區(qū)可以考慮用“健康”來串聯(lián)區(qū)域內(nèi)的文化旅游、醫(yī)療服務(wù)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、溫泉地?zé)嵋约爸嗅t(yī)保健等相關(guān)健康資源。圍繞生活、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)三大領(lǐng)域，打造一系列健康主題項目，以綠色建筑和健康生態(tài)理念，打造健康生活系統(tǒng)，發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)體系。一方面，目前健康項目受市場認可度高，區(qū)域開發(fā)商與其他投資商的合作難度系數(shù)較低；另一方面，以健康產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還能帶來經(jīng)濟和社會雙重效益，符合居民對“健康生活”的追求和國家對“健康中國”的要求。
2、新增物業(yè)的新概念
2014年我國城鎮(zhèn)化率55%，直到2030年我國都還將處于城鎮(zhèn)化快速推進階段，城鎮(zhèn)及城市居民的住房改善性需求和空間較大。城鎮(zhèn)化進程的推進，勢必給市場帶來大量的新增物業(yè)，在傳統(tǒng)物業(yè)銷售乏力的情況下，新增物業(yè)必須要突破傳統(tǒng)房地產(chǎn)定位模式，以能在新興產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式中掘一桶金。
以健康為主題的物業(yè)項目，將能夠細化市場、鎖定消費客群，挖掘出一個新興的、巨大的且可持續(xù)的市場需求領(lǐng)域，通過差異化經(jīng)營擺脫同質(zhì)化命運。新建項目以健康方向進行定位，如養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、健康旅游地產(chǎn)、健康商業(yè)地產(chǎn)等，在健康產(chǎn)業(yè)大繁榮和政府大力支持健康產(chǎn)業(yè)的大背景下，既符合市場需求、又能滿足政府發(fā)展需求，必然前景廣闊、潛力無限。
3、閑置地產(chǎn)的新方向
受多種因素影響，大量房地產(chǎn)空置的現(xiàn)象正愈演愈烈。北上廣深一線城市的市場尚可，二三線城市大量房地產(chǎn)供過于求，不可避免出現(xiàn)房地產(chǎn)物業(yè)的閑置和浪費。眾多住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，亟待被拯救。通過使用價值的再發(fā)現(xiàn)，發(fā)揮空置物業(yè)的功能，是閑置地產(chǎn)轉(zhuǎn)型必須的功課。
健康地產(chǎn)無疑是一個轉(zhuǎn)型的優(yōu)選方向。一方面，健康地產(chǎn)的適用性較廣，除醫(yī)療地產(chǎn)等專業(yè)性較強的領(lǐng)域以外，一般領(lǐng)域?qū)ξ飿I(yè)的要求較低，比較容易將原有物業(yè)改造成健康主題地產(chǎn)項目。如健康商業(yè)地產(chǎn)主要是商業(yè)經(jīng)營用途，一般的商業(yè)地產(chǎn)項目和工業(yè)地產(chǎn)項目通過簡單改造都能實現(xiàn)這一功能；也可以將一般的廠房改造成養(yǎng)老院、整形美容醫(yī)院、體檢中心、月子中心等等。另一方面，健康地產(chǎn)的輻射范圍較廣，國民對健康服務(wù)的需求較多，可以根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容將消費者分為三個層次：“一隅”的健康生活消費，針對項目周邊的消費者提供健康生活、保健服務(wù)；“一城”的健康旅游消費，針對區(qū)域城市群的消費者提供齊全的產(chǎn)品和服務(wù)，吸引短途游購；“一國”的健康電商消費，針對全國乃至全球的消費者，發(fā)展電子商務(wù)，提供健康產(chǎn)品購買全國化和健康服務(wù)體驗全國化。
二、概念內(nèi)涵——“兩巨頭”的一次聯(lián)姻
那么，何謂健康地產(chǎn)呢？綜合而言，健康地產(chǎn)就是“健康產(chǎn)業(yè)”和“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的一次強勢聯(lián)姻。健康地產(chǎn)的要義就是將健康產(chǎn)業(yè)引入地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)合健康一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)，進行地產(chǎn)開發(fā)，以健康產(chǎn)業(yè)為內(nèi)容，以地產(chǎn)項目為載體，提升項目土地價值。健康地產(chǎn)的開發(fā)主要有兩個路徑，其一是健康產(chǎn)業(yè)與房產(chǎn)的結(jié)合，其二是健康產(chǎn)業(yè)與土地的結(jié)合。
1、“健康產(chǎn)業(yè)+房產(chǎn)”
以健康元素為核心，將“環(huán)保、科技、人文、綠色、健康”融入建筑物中，開發(fā)以醫(yī)療、健康管理服務(wù)、養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)為主導(dǎo)的“健康房地產(chǎn)項目”，為即將建設(shè)的物業(yè)或者已存在的物業(yè)注入“健康產(chǎn)業(yè)元素”，打造諸如醫(yī)院（醫(yī)療）綜合體、養(yǎng)老服務(wù)中心、健康商業(yè)中心等項目。
2、“健康產(chǎn)業(yè)+土地”
主要針對小地塊開發(fā)和區(qū)域開發(fā)，為即將開發(fā)的土地及區(qū)域拓展新方向，依托健康產(chǎn)業(yè)資源，挖掘土地價值，以健康產(chǎn)業(yè)內(nèi)容打造地方或區(qū)域的標桿開發(fā)項目，打造諸如健康城、健康產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)生度假區(qū)等項目。
三、開發(fā)模式——“健康派”的一本秘笈
健康地產(chǎn)投資風(fēng)起云涌，不少地產(chǎn)大亨、險資巨頭、外資企業(yè)紛紛投資健康地產(chǎn)，作為先行者，他們在大膽探索、積極實踐，他們或致力于養(yǎng)老、或致力于醫(yī)療、或致力于服務(wù)、或致力于產(chǎn)品……健康地產(chǎn)的爭奪戰(zhàn)已經(jīng)全面打響。那么，加入“健康派”的武林高手們，是如何發(fā)揮自己的獨門技巧，開發(fā)健康地產(chǎn)呢？
根據(jù)開發(fā)方向不同，東灘顧問總結(jié)健康地產(chǎn)的開發(fā)模式有六種：旅游驅(qū)動型、工業(yè)驅(qū)動型、商業(yè)驅(qū)動型、服務(wù)驅(qū)動型、醫(yī)療驅(qū)動型、綜合開發(fā)型。六種類型的健康地產(chǎn)對開發(fā)商要求不同，對開發(fā)建設(shè)資源要求也不一樣，各有特色。
1、旅游驅(qū)動型
以養(yǎng)生度假為主導(dǎo)的養(yǎng)生度假基地。在國內(nèi)外旅游市場不斷壯大的背景下，巨大的旅游集散及旅游服務(wù)需求推動著健康養(yǎng)生旅游市場的發(fā)展，旅游驅(qū)動型的健康地產(chǎn)，以發(fā)展旅游經(jīng)濟為核心，瞄準巨大的養(yǎng)生養(yǎng)老保健療養(yǎng)等需求，開發(fā)建設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老度假基地。
不論是從國家政策角度，還是從市場需求角度，亦或是從投資角度來看，健康旅游已經(jīng)成為傳統(tǒng)觀光旅游向體驗旅游的重要轉(zhuǎn)型方向。為了吸引國外健康保健游客、截流國內(nèi)高端醫(yī)療需求，海南國際醫(yī)療旅游先行區(qū)、上海國際醫(yī)學(xué)中心、上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心、北京國際醫(yī)療服務(wù)區(qū)等醫(yī)療旅游地產(chǎn)紛紛動工開建。
2、工業(yè)驅(qū)動型
以健康工業(yè)為核心的健康產(chǎn)業(yè)基地。圍繞健康產(chǎn)業(yè)門類，如生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、健康食品等產(chǎn)業(yè)，提倡健康生產(chǎn)、節(jié)能生產(chǎn)、循環(huán)生產(chǎn)，打造現(xiàn)代化健康工業(yè)生產(chǎn)基地。
健康產(chǎn)業(yè)為工業(yè)園區(qū)的再開發(fā)和產(chǎn)業(yè)升級提供了優(yōu)選方向，洞察到健康產(chǎn)業(yè)商機的企業(yè)和地方政府不在少數(shù)，他們看到了人們對健康相關(guān)的食品、用品和相關(guān)器械的需求，將健康產(chǎn)業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合，開始投資健康產(chǎn)業(yè)園。上海國際健康產(chǎn)業(yè)園、三生健康產(chǎn)業(yè)園、天獅國際健康產(chǎn)業(yè)園園等眾多健康產(chǎn)業(yè)園區(qū)在近幾年陸續(xù)開園投產(chǎn)。
3、商業(yè)驅(qū)動型
以健康商業(yè)為基礎(chǔ)的健康商業(yè)中心。以健康商業(yè)集聚為驅(qū)動，服務(wù)于旅游商貿(mào)及本地生活，融合健康產(chǎn)品批發(fā)零售、健康服務(wù)、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宿、綜合娛樂等功能于一體的健康商業(yè)中心，成為健康功能聚合、土地高效集約的城市經(jīng)濟聚集體。
受多種因素影響，大量同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)項目被閑置的現(xiàn)象愈演愈烈，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不再符合市場的需求，亟需轉(zhuǎn)型升級。而健康商業(yè)廣場有著獨特的內(nèi)涵，是商業(yè)地產(chǎn)走體驗化、主題化和輕資產(chǎn)化路徑的新方向，其優(yōu)勢在于能夠進一步細化市場，通過差異化競爭擺脫同質(zhì)化命運。目前，國內(nèi)已有北京陽光健康商品城、華健國際保健品城、杭州中國現(xiàn)代保健品城項目建成運營。
4、養(yǎng)老驅(qū)動型
以養(yǎng)老服務(wù)為特色的健康居住社區(qū)。突出健康要素，以老人健康生活的可持續(xù)發(fā)展理念，滿足居住者生理、心理和社會多層次需求，提供以養(yǎng)老為主，涵蓋養(yǎng)生、醫(yī)療等多重健康服務(wù)功能的健康養(yǎng)老居住社區(qū)。
為了進一步提升房屋價值，挖掘市場潛力，排名前20的房地產(chǎn)開發(fā)商，半數(shù)以上都涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項目。如萬科幸福匯、綠城烏鎮(zhèn)雅園、保利西塘安平老年健康生活社區(qū)、新華錦長樂國際頤養(yǎng)中心等。險資憑借資金和經(jīng)驗優(yōu)勢開始搶灘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，如合眾人壽、泰康人壽等。外資養(yǎng)老機構(gòu)也意欲進軍中國養(yǎng)老市場，如城堡投資、哥倫比亞太平洋、澳洲養(yǎng)老運營機構(gòu)IMG等。
5、醫(yī)療驅(qū)動型
以醫(yī)療康復(fù)為主題的醫(yī)療服務(wù)基地。以專業(yè)醫(yī)療保健、康復(fù)護理功能為基礎(chǔ)，整合利用區(qū)域醫(yī)生、護士及護工資源，建設(shè)診所、醫(yī)院及護理機構(gòu)，向患者提供令人信賴的醫(yī)療保健服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)設(shè)施。
在政策利好的背景下，不少企業(yè)開始關(guān)注醫(yī)療驅(qū)動型健康地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)申銀萬國證券發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，目前選擇選擇轉(zhuǎn)型醫(yī)療方面的企業(yè)數(shù)目多達13家，房企（如萬通、萬科、洪坤地產(chǎn)等）正在積極探索醫(yī)療健康領(lǐng)域商機，借需求升級之機、借國家醫(yī)改之勢再創(chuàng)輝煌。
6、綜合開發(fā)型
以區(qū)域開發(fā)為目的的健康主題新城。此模式的健康地產(chǎn)開發(fā)，專注于新城或片區(qū)的新建及改造開發(fā)，融合健康一、二、三產(chǎn)，構(gòu)建健康生活系統(tǒng)、健康事業(yè)系統(tǒng)、健康產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，打造國內(nèi)知名健康主題小鎮(zhèn)/新城。
在新型城鎮(zhèn)化的時代背景下，越來越多的小城鎮(zhèn)和新城區(qū)立志于打造一個宜居、宜業(yè)的健康之城。不少區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略價值、獲得地方政府支持，將“健康新城”做為一個區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，如燕達國際健康城、莆田ECO-城、鄭州宜居健康城等，通過健康生態(tài)圈、健康產(chǎn)業(yè)圈、健康服務(wù)圈、健康生活圈的構(gòu)建，來打造以人為本的健康之城。
（肖璐 原創(chuàng)文章 轉(zhuǎn)載請注明出處）返回搜狐，查看更多
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