導(dǎo)讀：田園綜合體是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、田園生活于一體，跨產(chǎn)業(yè)、跨功能的綜合體。研究人員認(rèn)為，發(fā)展田園綜合體需要做到發(fā)展優(yōu)勢(shì)項(xiàng)，做出特色，保存長久生命力，這樣才能使之得到循環(huán)持續(xù)健康發(fā)展。本文在分析田園綜合體建設(shè)成功案例的基礎(chǔ)上，力圖歸納總結(jié)田園綜合體的運(yùn)營模式、盈利模式及對(duì)投資田園綜合體的啟示。

一、田園綜合體相關(guān)政策與產(chǎn)業(yè)模式

（一）田園綜合體與鄉(xiāng)村振興

十九大報(bào)告中指出，實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是關(guān)系國計(jì)民生的根本性問題，必須始終把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作重中之重。要堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展，按照產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕的總要求，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營,培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體,促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

對(duì)于一個(gè)村域或者幾個(gè)村域范圍來講，報(bào)告里面提到的五點(diǎn)總體要求也都是鄉(xiāng)村發(fā)展建設(shè)的重要方面，田園綜合體集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體,以空間創(chuàng)新帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、鏈條延伸,有助于實(shí)現(xiàn)一二三產(chǎn)業(yè)的深度融合,打造具有鮮明特色和競(jìng)爭力的“新第六產(chǎn)業(yè)”,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)及載體(農(nóng)莊、農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)等)的升級(jí)換代。田園綜合體將成為實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化聯(lián)動(dòng)發(fā)展的一種新模式，在合適的區(qū)域，在一定程度上可以作為鄉(xiāng)村振興的重要抓手。

2021年5月8日，財(cái)政部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好國家級(jí)田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)工作的通知》。2017年推出第一批田園綜合體后，國家試點(diǎn)工作已經(jīng)三年沒有繼續(xù)推進(jìn)。這次國家重新啟動(dòng)國家級(jí)田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)工作，值得大家高度重視！綠維文旅董事長林峰博士認(rèn)為：田園綜合體是我國當(dāng)前鄉(xiāng)村振興推進(jìn)中最好的模式，未來發(fā)展空間巨大，對(duì)于地方政府和社會(huì)資本而言，田園綜合體大有可為！

（二）田園綜合體與美好生活

“逆城市化”是相對(duì)于“城市化”而言的?！俺鞘谢笔且欢▍^(qū)域的政治功能、經(jīng)濟(jì)功能、文化功能、社會(huì)功能以及居住和消費(fèi)功能向城市聚集。在這些聚集過程中，一個(gè)突出的現(xiàn)象是農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移?！按蟪鞘谢钡谋厝唤Y(jié)果是愈來愈強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，同時(shí)也帶來了聚集空間趨近極限和難以持續(xù)的種種“城市病”。當(dāng)城市的發(fā)展到了一定極限，就得調(diào)整和優(yōu)化城市的功能結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)，由此，中心城市的各種功能，比如政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心以及居住和休閑娛樂等功能紛紛向有條件的中小城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村分解。這些功能分解就是“逆城市化”。

田園綜合體作為“逆城市化”的典范，將成為高端人群的集聚地。在我國現(xiàn)代化發(fā)展較快的地區(qū)，作為主要潮流的城市化，和非主要潮流的逆城市化是共同存在的。特別是在沿海發(fā)達(dá)城市，逆城市化的主要群體是高端人群?？梢灶A(yù)見，在較為發(fā)達(dá)的城市，郊區(qū)化現(xiàn)象將進(jìn)一步擴(kuò)散。

二、田園綜合體運(yùn)營模式創(chuàng)新與實(shí)踐

（一）田園綜合體的內(nèi)涵特點(diǎn)

1.田園綜合體是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美宜人的地方

只有優(yōu)美宜人的環(huán)境，才能吸引人、留住人。一個(gè)好的田園綜合體，就是要讓人回歸大自然，融入大自然，望得見山，看得見水，記得住鄉(xiāng)愁。這一點(diǎn)，應(yīng)在規(guī)劃的有效指導(dǎo)和管控下，通過原汁原味的自然環(huán)境、富有個(gè)性的景觀布局、別具一格的建筑式樣、相對(duì)完善的基礎(chǔ)設(shè)施等，去進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)和展現(xiàn)。

2.田園綜合體是一個(gè)文化根脈突出的地方

一個(gè)只有自然風(fēng)光而缺乏人文氣息的地方，是難以吸引人的靈魂的。所以，建設(shè)田園綜合體，不僅要最大限度呈現(xiàn)所在區(qū)域的自然之美，也要深度挖掘所在區(qū)域的人文之美，從而形成兼具表里之美、給人雙重享受的地方。為此，要在文化植入上下功夫、做文章，對(duì)地方物質(zhì)遺存、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、民俗文化、傳說故事等進(jìn)行深度挖掘和梳理，在田園綜合體予以展示。

3.田園綜合體是一個(gè)休閑旅游度假的地方

從田園綜合體的服務(wù)功能來講，最直接、最基本的應(yīng)當(dāng)是觀光旅游。所以，必須從旅游的角度出發(fā)來打造田園綜合體，統(tǒng)籌考慮“吃、住、行、游、購、娛”等旅游要素和需求，讓消費(fèi)者到田園綜合體，有特色美食可吃、有鄉(xiāng)村民宿可住、有便捷交通可行、有優(yōu)美景致去游、有土特產(chǎn)品可購、有好的項(xiàng)目去娛。而且，要從旅游消費(fèi)升級(jí)的需求出發(fā)，增加體驗(yàn)性、休閑性的旅游設(shè)計(jì)，讓傳統(tǒng)的觀光旅游向新型的休閑度假旅游轉(zhuǎn)變。

4.田園綜合體是一個(gè)多業(yè)融合支撐的地方

旅游只是田園綜合體建設(shè)的切入點(diǎn)和非常重要的內(nèi)容，而不是全部內(nèi)容。要提高田園綜合體建設(shè)的含金量，保持田園綜合體發(fā)展的持續(xù)性，還需要在拓展和延伸產(chǎn)業(yè)鏈條上下功夫。就是按照資源整合的理念，采用“旅游＋”的思維和模式，以循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)等為基本依托，推動(dòng)旅游與農(nóng)業(yè)、林業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工、特色產(chǎn)品開發(fā)、文化、體育、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合，使一二三產(chǎn)業(yè)在田園綜合體相互關(guān)聯(lián)、形成鏈條、融合發(fā)展，構(gòu)建起一個(gè)多業(yè)并舉、有效增值的產(chǎn)業(yè)綜合體。

（二）田園綜合體運(yùn)營模式及示范案例

清境農(nóng)場(chǎng)--休閑觀光農(nóng)業(yè)模式

休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)臺(tái)灣農(nóng)業(yè)的成功轉(zhuǎn)型，“三產(chǎn)”融合促進(jìn)了臺(tái)灣農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。臺(tái)灣休閑農(nóng)業(yè)起源于上世紀(jì)七八十年代，至今已有三十多年的發(fā)展歷史.

清境農(nóng)場(chǎng)是臺(tái)灣休閑農(nóng)業(yè)的經(jīng)典項(xiàng)目之一，創(chuàng)建于1961年，位于臺(tái)灣南投縣仁愛鄉(xiāng)，臨近合歡山，面積700公頃，海拔1748米，有“霧上桃源”的美名，是臺(tái)灣最優(yōu)質(zhì)的高山度假勝地。

清境鄉(xiāng)村農(nóng)場(chǎng)利用優(yōu)質(zhì)的草場(chǎng)和山地景觀資源，打造特色農(nóng)場(chǎng)和風(fēng)情民宿，吸引游客遠(yuǎn)離城市，體驗(yàn)獨(dú)特的山地田園風(fēng)光。

清境鄉(xiāng)村花園來自世界各地的花花草草所交織成的百花風(fēng)貌，讓人不禁有錯(cuò)覺仿佛置身于歐洲，也因此素有“小瑞士”之美名，登高遠(yuǎn)眺破曉的清境云霧，山嵐正徐徐彌漫開來，如夢(mèng)如幻的盛景，讓這小瑞士花國又有“霧上桃源”一稱。

此外，完善的園區(qū)規(guī)劃有“挪威森林廣場(chǎng)”、“阿爾卑斯雙塔”、“落羽松步道”、“主題花園”等，皆環(huán)繞著位于中央的“天鵝湖”而建，歐洲花園般的景色讓民眾可以放松身心，置身于一片自然的童話世界中。別有洞天的景色，遼闊的綠意，遍灑的花海，在藍(lán)天的映襯下，更顯得艷麗動(dòng)人，悠游其中使人心曠神怡，令人流連忘返。

清境農(nóng)場(chǎng)親子體驗(yàn)—海拔2000多米的草原上，小朋友可以自由自在地奔跑，更可以和羊咩咩合影，農(nóng)場(chǎng)的綿羊分隊(duì)表演令人贊嘆。最不可錯(cuò)過的是精彩的“羊咩咩脫衣秀”，工作人員除了會(huì)給小朋友講解羊咩咩的趣事，還會(huì)講述清境農(nóng)場(chǎng)的歷史。大溪花海農(nóng)莊是春天常在的地方，臺(tái)灣人氣劇《流星花園》里面的薰衣草花海就是在這里拍攝的。徜徉花海中，品嘗地道的熏衣草奶茶，大人小孩都樂在其中。六福村主題樂園，有原始的非洲部落、西部牛仔、阿拉伯皇宮等。

清境農(nóng)場(chǎng)模式圖示

運(yùn)營開發(fā)策略

前期依托草場(chǎng)資源發(fā)展觀光旅游，撬動(dòng)區(qū)域價(jià)值。后期植入特色民宿、文化體驗(yàn)，綜合服務(wù)等多元業(yè)態(tài)，以休閑度假功能、景觀體驗(yàn)、多主題設(shè)施作為核心競(jìng)爭力。

創(chuàng)新盈利模式

核心設(shè)施自持運(yùn)營獲取收益，少量民宿和商業(yè)本地村民自營,少量民宿和商業(yè)村民自己運(yùn)營管理，與景區(qū)無關(guān)。

清境農(nóng)場(chǎng)案例總結(jié)及啟示

清境農(nóng)場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)在于：

1.依托先天山地草場(chǎng)資源稟賦，打造獨(dú)特的城郊休閑農(nóng)場(chǎng)風(fēng)光，區(qū)別于傳統(tǒng)景區(qū)大規(guī)模開發(fā)植入。

2.建立完善的功能體系，依山就勢(shì)，分散景點(diǎn)布局，通過交通串聯(lián)景區(qū)各個(gè)節(jié)點(diǎn)，形成“線、點(diǎn)、面”聯(lián)動(dòng)的內(nèi)部格局。

3.創(chuàng)意文化植入到關(guān)聯(lián)活動(dòng)中，少數(shù)民族文化的植入，融入到各種主題活動(dòng)中，成為大眾游客的核心吸引力之一。

4.創(chuàng)新盈利模式，必須統(tǒng)一經(jīng)營管理，全部自持最佳，至少核心設(shè)施需要自持。

三、田園綜合體投融資創(chuàng)新模式

實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,讓農(nóng)業(yè)經(jīng)營有效益,讓農(nóng)業(yè)成為有奔頭的產(chǎn)業(yè),讓新村鎮(zhèn)成為安居樂業(yè)的美麗家園,必須著眼于“新田園時(shí)代”背景,在城鄉(xiāng)融合發(fā)展中創(chuàng)造“現(xiàn)代田園”。關(guān)鍵的平臺(tái)就是“田園綜合體”,但田園綜合體特色小鎮(zhèn)投資回報(bào)率偏低，為了解決這一問題，本文梳理了田園綜合體的八種融資模式。

（一）田園綜合體PPP融資模式

在田園綜合體特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會(huì)資本簽署《PPP合作協(xié)議》，按出資比例組建SPV（特殊目的公司），并制定《公司章程》，政府指定實(shí)施機(jī)構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營權(quán)，SPV負(fù)責(zé)提供田園綜合體建設(shè)運(yùn)營一體化服務(wù)方案。

PPP合作模式具有強(qiáng)融資屬性，金融機(jī)構(gòu)與社會(huì)資本在PPP項(xiàng)目的合同約定范圍內(nèi)，參與PPP的投資運(yùn)作，最終通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，在田園綜合體建成后，退出股權(quán)實(shí)現(xiàn)收益。社會(huì)資本與金融機(jī)構(gòu)參與PPP項(xiàng)目的方式也可以是直接對(duì)PPP項(xiàng)目提供資金，最后獲得資金的收益。

（二）田園綜合體產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式

田園綜合體在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)時(shí)，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，這種模式根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的主導(dǎo)地位分三種類型。

一是政府主導(dǎo)，一般由政府（通常是財(cái)政部門）發(fā)起，政府委托政府出資平臺(tái)與銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)以及其他出資人共同出資，合作成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金，政府作為劣后級(jí)出資人，承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)與其他出資人作為優(yōu)先級(jí)出資人，杠桿比例一般是1:4，田園綜合體具體項(xiàng)目需金融機(jī)構(gòu)審核，還要經(jīng)過政府的審批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企業(yè)（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。這種模式下政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)有穩(wěn)定的擔(dān)保。

二是金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，由金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合地方國企成立基金專注于投資田園綜合體特色小鎮(zhèn)。一般由金融機(jī)構(gòu)做LP，做優(yōu)先級(jí)，地方國企做LP的次級(jí)，金融機(jī)構(gòu)委派指定的股權(quán)投資基金作GP，也就是基金管理公司。

三是由社會(huì)企業(yè)主導(dǎo)的PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人，多數(shù)是大型實(shí)業(yè)類企業(yè)主導(dǎo)，這類模式中基金出資方往往沒有政府，資信度和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)承擔(dān)都在企業(yè)身上，但是企業(yè)投資項(xiàng)目仍然是政企合作的PPP項(xiàng)目，政府授予企業(yè)特許經(jīng)營權(quán)，企業(yè)的運(yùn)營靈活性大。

（三）田園綜合體國家專項(xiàng)基金貸款模式

利用已有資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款是最常見的融資模式，但田園綜合體項(xiàng)目公司可以努力使得所運(yùn)營項(xiàng)目成為納入政府采購目錄的項(xiàng)目，則可能獲得政府采購融資模式獲得項(xiàng)目貸款，而延長貸款期限及可分期、分段還款，則是對(duì)現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目有明顯利好，如果進(jìn)入貸款審批“綠色通道”，也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項(xiàng)基金是國家發(fā)改委通過國開行，農(nóng)發(fā)行，向郵儲(chǔ)銀行定向發(fā)行的長期債券，田園綜合體特色小鎮(zhèn)專項(xiàng)建設(shè)基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的田園綜合體特色小鎮(zhèn)的融資渠道。

（四）田園綜合體收益信托模式

田園綜合體項(xiàng)目公司委托信托公司向社會(huì)發(fā)行信托計(jì)劃，募集信托資金，然后統(tǒng)一投資于特定的項(xiàng)目，以項(xiàng)目的運(yùn)營收益、政府補(bǔ)貼、收費(fèi)等形成委托人收益。金融機(jī)構(gòu)由于對(duì)項(xiàng)目提供資金而獲得資金收益。

（五）田園綜合體發(fā)行債券模式

田園綜合體項(xiàng)目公司在滿足發(fā)行條件的前提下，可以在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)后發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)，可以在銀行間交易市場(chǎng)發(fā)行永（可）續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債和項(xiàng)目收益?zhèn)€可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。

（六）田園綜合體融資租賃模式

融資租賃是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃，有三種主要方式：1.直接融資租賃，可以大幅度緩解田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設(shè)期的資金壓力；2.設(shè)備融資租賃，可以解決購置高成本大型設(shè)備的融資難題；3.售后回租，即購買“有可預(yù)見的穩(wěn)定收益的設(shè)施資產(chǎn)”并回租，這樣可以盤活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況?？梢試L試在田園綜合體特色小鎮(zhèn)這個(gè)領(lǐng)域提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。

（七）田園綜合體資本證券化（ABS）

資產(chǎn)證券化是指以特定基礎(chǔ)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）的業(yè)務(wù)活動(dòng)。田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設(shè)涉及到大量的基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)等，基于我國現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問題，但在“基礎(chǔ)資產(chǎn)”權(quán)屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創(chuàng)新工具，對(duì)田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資模式也是一個(gè)有益的補(bǔ)充。

（八）田園綜合體供應(yīng)鏈融資模式

供應(yīng)鏈融資是把供應(yīng)鏈上核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個(gè)整體，根據(jù)供應(yīng)鏈中企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點(diǎn)制定基于貨權(quán)及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。

供應(yīng)鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、擔(dān)保難的問題，而且通過打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應(yīng)鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競(jìng)爭力。在田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資中，可以運(yùn)用供應(yīng)鏈融資模式的主要是應(yīng)收賬款質(zhì)押、核心企業(yè)擔(dān)保、票據(jù)融資、保理業(yè)務(wù)等。實(shí)際操作中，上述八種融資模式往往是前兩種為主，根據(jù)小鎮(zhèn)建設(shè)不同階段和產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同階段，結(jié)合其他融資模式組合使用。返回搜狐，查看更多

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