導讀：田園綜合體是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、田園生活于一體，跨產(chǎn)業(yè)、跨功能的綜合體。研究人員認為，發(fā)展田園綜合體需要做到發(fā)展優(yōu)勢項，做出特色，保存長久生命力，這樣才能使之得到循環(huán)持續(xù)健康發(fā)展。本文在分析田園綜合體建設成功案例的基礎上，力圖歸納總結田園綜合體的運營模式、盈利模式及對投資田園綜合體的啟示。
一、田園綜合體相關政策與產(chǎn)業(yè)模式
（一）田園綜合體與鄉(xiāng)村振興
十九大報告中指出，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是關系國計民生的根本性問題，必須始終把解決好“三農(nóng)”問題作為全黨工作重中之重。要堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展，按照產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富裕的總要求，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系，加快推進農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營,培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體,促進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。
對于一個村域或者幾個村域范圍來講，報告里面提到的五點總體要求也都是鄉(xiāng)村發(fā)展建設的重要方面，田園綜合體集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體,以空間創(chuàng)新帶動產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、鏈條延伸,有助于實現(xiàn)一二三產(chǎn)業(yè)的深度融合,打造具有鮮明特色和競爭力的“新第六產(chǎn)業(yè)”,實現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)及載體(農(nóng)莊、農(nóng)場、農(nóng)業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)等)的升級換代。田園綜合體將成為實現(xiàn)鄉(xiāng)村現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化聯(lián)動發(fā)展的一種新模式，在合適的區(qū)域，在一定程度上可以作為鄉(xiāng)村振興的重要抓手。
2021年5月8日，財政部下發(fā)《關于進一步做好國家級田園綜合體建設試點工作的通知》。2017年推出第一批田園綜合體后，國家試點工作已經(jīng)三年沒有繼續(xù)推進。這次國家重新啟動國家級田園綜合體建設試點工作，值得大家高度重視！綠維文旅董事長林峰博士認為：田園綜合體是我國當前鄉(xiāng)村振興推進中最好的模式，未來發(fā)展空間巨大，對于地方政府和社會資本而言，田園綜合體大有可為！
（二）田園綜合體與美好生活
“逆城市化”是相對于“城市化”而言的?！俺鞘谢笔且欢▍^(qū)域的政治功能、經(jīng)濟功能、文化功能、社會功能以及居住和消費功能向城市聚集。在這些聚集過程中，一個突出的現(xiàn)象是農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移?！按蟪鞘谢钡谋厝唤Y果是愈來愈強大的聚集效應，同時也帶來了聚集空間趨近極限和難以持續(xù)的種種“城市病”。當城市的發(fā)展到了一定極限，就得調(diào)整和優(yōu)化城市的功能結構和空間結構，由此，中心城市的各種功能，比如政治中心、經(jīng)濟中心、文化中心以及居住和休閑娛樂等功能紛紛向有條件的中小城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村分解。這些功能分解就是“逆城市化”。
田園綜合體作為“逆城市化”的典范，將成為高端人群的集聚地。在我國現(xiàn)代化發(fā)展較快的地區(qū)，作為主要潮流的城市化，和非主要潮流的逆城市化是共同存在的。特別是在沿海發(fā)達城市，逆城市化的主要群體是高端人群?？梢灶A見，在較為發(fā)達的城市，郊區(qū)化現(xiàn)象將進一步擴散。
二、田園綜合體運營模式創(chuàng)新與實踐
（一）田園綜合體的內(nèi)涵特點
1.田園綜合體是一個環(huán)境優(yōu)美宜人的地方
只有優(yōu)美宜人的環(huán)境，才能吸引人、留住人。一個好的田園綜合體，就是要讓人回歸大自然，融入大自然，望得見山，看得見水，記得住鄉(xiāng)愁。這一點，應在規(guī)劃的有效指導和管控下，通過原汁原味的自然環(huán)境、富有個性的景觀布局、別具一格的建筑式樣、相對完善的基礎設施等，去進行設計、建設和展現(xiàn)。
2.田園綜合體是一個文化根脈突出的地方
一個只有自然風光而缺乏人文氣息的地方，是難以吸引人的靈魂的。所以，建設田園綜合體，不僅要最大限度呈現(xiàn)所在區(qū)域的自然之美，也要深度挖掘所在區(qū)域的人文之美，從而形成兼具表里之美、給人雙重享受的地方。為此，要在文化植入上下功夫、做文章，對地方物質(zhì)遺存、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、民俗文化、傳說故事等進行深度挖掘和梳理，在田園綜合體予以展示。
3.田園綜合體是一個休閑旅游度假的地方
從田園綜合體的服務功能來講，最直接、最基本的應當是觀光旅游。所以，必須從旅游的角度出發(fā)來打造田園綜合體，統(tǒng)籌考慮“吃、住、行、游、購、娛”等旅游要素和需求，讓消費者到田園綜合體，有特色美食可吃、有鄉(xiāng)村民宿可住、有便捷交通可行、有優(yōu)美景致去游、有土特產(chǎn)品可購、有好的項目去娛。而且，要從旅游消費升級的需求出發(fā)，增加體驗性、休閑性的旅游設計，讓傳統(tǒng)的觀光旅游向新型的休閑度假旅游轉(zhuǎn)變。
4.田園綜合體是一個多業(yè)融合支撐的地方
旅游只是田園綜合體建設的切入點和非常重要的內(nèi)容，而不是全部內(nèi)容。要提高田園綜合體建設的含金量，保持田園綜合體發(fā)展的持續(xù)性，還需要在拓展和延伸產(chǎn)業(yè)鏈條上下功夫。就是按照資源整合的理念，采用“旅游＋”的思維和模式，以循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗等為基本依托，推動旅游與農(nóng)業(yè)、林業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工、特色產(chǎn)品開發(fā)、文化、體育、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)進行融合，使一二三產(chǎn)業(yè)在田園綜合體相互關聯(lián)、形成鏈條、融合發(fā)展，構建起一個多業(yè)并舉、有效增值的產(chǎn)業(yè)綜合體。
（二）田園綜合體運營模式及示范案例
清境農(nóng)場--休閑觀光農(nóng)業(yè)模式
休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展促進臺灣農(nóng)業(yè)的成功轉(zhuǎn)型，“三產(chǎn)”融合促進了臺灣農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)濟的發(fā)展。臺灣休閑農(nóng)業(yè)起源于上世紀七八十年代，至今已有三十多年的發(fā)展歷史.
清境農(nóng)場是臺灣休閑農(nóng)業(yè)的經(jīng)典項目之一，創(chuàng)建于1961年，位于臺灣南投縣仁愛鄉(xiāng)，臨近合歡山，面積700公頃，海拔1748米，有“霧上桃源”的美名，是臺灣最優(yōu)質(zhì)的高山度假勝地。
清境鄉(xiāng)村農(nóng)場利用優(yōu)質(zhì)的草場和山地景觀資源，打造特色農(nóng)場和風情民宿，吸引游客遠離城市，體驗獨特的山地田園風光。
清境鄉(xiāng)村花園來自世界各地的花花草草所交織成的百花風貌，讓人不禁有錯覺仿佛置身于歐洲，也因此素有“小瑞士”之美名，登高遠眺破曉的清境云霧，山嵐正徐徐彌漫開來，如夢如幻的盛景，讓這小瑞士花國又有“霧上桃源”一稱。
此外，完善的園區(qū)規(guī)劃有“挪威森林廣場”、“阿爾卑斯雙塔”、“落羽松步道”、“主題花園”等，皆環(huán)繞著位于中央的“天鵝湖”而建，歐洲花園般的景色讓民眾可以放松身心，置身于一片自然的童話世界中。別有洞天的景色，遼闊的綠意，遍灑的花海，在藍天的映襯下，更顯得艷麗動人，悠游其中使人心曠神怡，令人流連忘返。
清境農(nóng)場親子體驗—海拔2000多米的草原上，小朋友可以自由自在地奔跑，更可以和羊咩咩合影，農(nóng)場的綿羊分隊表演令人贊嘆。最不可錯過的是精彩的“羊咩咩脫衣秀”，工作人員除了會給小朋友講解羊咩咩的趣事，還會講述清境農(nóng)場的歷史。大溪花海農(nóng)莊是春天常在的地方，臺灣人氣劇《流星花園》里面的薰衣草花海就是在這里拍攝的。徜徉花海中，品嘗地道的熏衣草奶茶，大人小孩都樂在其中。六福村主題樂園，有原始的非洲部落、西部牛仔、阿拉伯皇宮等。
清境農(nóng)場模式圖示
運營開發(fā)策略
前期依托草場資源發(fā)展觀光旅游，撬動區(qū)域價值。后期植入特色民宿、文化體驗，綜合服務等多元業(yè)態(tài)，以休閑度假功能、景觀體驗、多主題設施作為核心競爭力。
創(chuàng)新盈利模式
核心設施自持運營獲取收益，少量民宿和商業(yè)本地村民自營,少量民宿和商業(yè)村民自己運營管理，與景區(qū)無關。
清境農(nóng)場案例總結及啟示
清境農(nóng)場成功經(jīng)驗在于：
1.依托先天山地草場資源稟賦，打造獨特的城郊休閑農(nóng)場風光，區(qū)別于傳統(tǒng)景區(qū)大規(guī)模開發(fā)植入。
2.建立完善的功能體系，依山就勢，分散景點布局，通過交通串聯(lián)景區(qū)各個節(jié)點，形成“線、點、面”聯(lián)動的內(nèi)部格局。
3.創(chuàng)意文化植入到關聯(lián)活動中，少數(shù)民族文化的植入，融入到各種主題活動中，成為大眾游客的核心吸引力之一。
4.創(chuàng)新盈利模式，必須統(tǒng)一經(jīng)營管理，全部自持最佳，至少核心設施需要自持。
三、田園綜合體投融資創(chuàng)新模式
實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,讓農(nóng)業(yè)經(jīng)營有效益,讓農(nóng)業(yè)成為有奔頭的產(chǎn)業(yè),讓新村鎮(zhèn)成為安居樂業(yè)的美麗家園,必須著眼于“新田園時代”背景,在城鄉(xiāng)融合發(fā)展中創(chuàng)造“現(xiàn)代田園”。關鍵的平臺就是“田園綜合體”,但田園綜合體特色小鎮(zhèn)投資回報率偏低，為了解決這一問題，本文梳理了田園綜合體的八種融資模式。
（一）田園綜合體PPP融資模式
在田園綜合體特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協(xié)議》，按出資比例組建SPV（特殊目的公司），并制定《公司章程》，政府指定實施機構授予SPV特許經(jīng)營權，SPV負責提供田園綜合體建設運營一體化服務方案。
PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構與社會資本在PPP項目的合同約定范圍內(nèi)，參與PPP的投資運作，最終通過股權轉(zhuǎn)讓的方式，在田園綜合體建成后，退出股權實現(xiàn)收益。社會資本與金融機構參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最后獲得資金的收益。
（二）田園綜合體產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式
田園綜合體在導入產(chǎn)業(yè)時，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，這種模式根據(jù)融資結構的主導地位分三種類型。
一是政府主導，一般由政府（通常是財政部門）發(fā)起，政府委托政府出資平臺與銀行、保險等金融機構以及其他出資人共同出資，合作成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金，政府作為劣后級出資人，承擔主要風險，金融機構與其他出資人作為優(yōu)先級出資人，杠桿比例一般是1:4，田園綜合體具體項目需金融機構審核，還要經(jīng)過政府的審批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企業(yè)（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。這種模式下政府對金融機構有穩(wěn)定的擔保。
二是金融機構主導，由金融機構聯(lián)合地方國企成立基金專注于投資田園綜合體特色小鎮(zhèn)。一般由金融機構做LP，做優(yōu)先級，地方國企做LP的次級，金融機構委派指定的股權投資基金作GP，也就是基金管理公司。
三是由社會企業(yè)主導的PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人，多數(shù)是大型實業(yè)類企業(yè)主導，這類模式中基金出資方往往沒有政府，資信度和風險企業(yè)承擔都在企業(yè)身上，但是企業(yè)投資項目仍然是政企合作的PPP項目，政府授予企業(yè)特許經(jīng)營權，企業(yè)的運營靈活性大。
（三）田園綜合體國家專項基金貸款模式
利用已有資產(chǎn)進行抵押貸款是最常見的融資模式，但田園綜合體項目公司可以努力使得所運營項目成為納入政府采購目錄的項目，則可能獲得政府采購融資模式獲得項目貸款，而延長貸款期限及可分期、分段還款，則是對現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目有明顯利好，如果進入貸款審批“綠色通道”，也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項基金是國家發(fā)改委通過國開行，農(nóng)發(fā)行，向郵儲銀行定向發(fā)行的長期債券，田園綜合體特色小鎮(zhèn)專項建設基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的田園綜合體特色小鎮(zhèn)的融資渠道。
（四）田園綜合體收益信托模式
田園綜合體項目公司委托信托公司向社會發(fā)行信托計劃，募集信托資金，然后統(tǒng)一投資于特定的項目，以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構由于對項目提供資金而獲得資金收益。
（五）田園綜合體發(fā)行債券模式
田園綜合體項目公司在滿足發(fā)行條件的前提下，可以在交易商協(xié)會注冊后發(fā)行項目收益票據(jù)，可以在銀行間交易市場發(fā)行永（可）續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準發(fā)行企業(yè)債和項目收益?zhèn)?，還可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。
（六）田園綜合體融資租賃模式
融資租賃是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權有關的全部或絕大部風險和報酬的租賃，有三種主要方式：1.直接融資租賃，可以大幅度緩解田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設期的資金壓力；2.設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題；3.售后回租，即購買“有可預見的穩(wěn)定收益的設施資產(chǎn)”并回租，這樣可以盤活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財務狀況?？梢試L試在田園綜合體特色小鎮(zhèn)這個領域提供優(yōu)質(zhì)的金融服務。
（七）田園綜合體資本證券化（ABS）
資產(chǎn)證券化是指以特定基礎資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）的業(yè)務活動。田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設涉及到大量的基礎設施、公用事業(yè)建設等，基于我國現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權屬問題，但在“基礎資產(chǎn)”權屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創(chuàng)新工具，對田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資模式也是一個有益的補充。
（八）田園綜合體供應鏈融資模式
供應鏈融資是把供應鏈上核心企業(yè)及其相關的上下游配套企業(yè)作為一個整體，根據(jù)供應鏈中企業(yè)的交易關系和行業(yè)特點制定基于貨權及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。
供應鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、擔保難的問題，而且通過打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競爭力。在田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資中，可以運用供應鏈融資模式的主要是應收賬款質(zhì)押、核心企業(yè)擔保、票據(jù)融資、保理業(yè)務等。實際操作中，上述八種融資模式往往是前兩種為主，根據(jù)小鎮(zhèn)建設不同階段和產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同階段，結合其他融資模式組合使用。返回搜狐，查看更多
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