文/ 王婷

導(dǎo)語：小目標(biāo)掙一個億的首富王健林，已經(jīng)成為了過去，曾經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)叱咤風(fēng)云的萬達(dá)，如今也逐漸轉(zhuǎn)型脫掉房企的外衣，其背后究竟有什么原因，王健林的“小目標(biāo)”達(dá)到了嗎？ 

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萬達(dá)的 “小目標(biāo)”實現(xiàn)了嗎？

自從2015年王健林宣布萬達(dá)轉(zhuǎn)型開始，到2017年大量去杠桿、降負(fù)債，徹底變身“輕資產(chǎn)”以來，不少投資者都很好奇，如今的萬達(dá)現(xiàn)狀究竟如何？

1月12日，萬達(dá)集團(tuán)2018年年會在青島召開，會上公布了萬達(dá)集團(tuán)2018年經(jīng)營業(yè)績。2018年萬達(dá)集團(tuán)以成本法計算企業(yè)資產(chǎn)6257.3億元，因為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓因素，同比下降11.5%；收入實際實現(xiàn)2512.7億元，因?qū)⑵渲幸押炗嗈D(zhuǎn)讓協(xié)議、但未完成轉(zhuǎn)讓的部分項目所產(chǎn)生的370億元收入從年度計劃及統(tǒng)計中減去，萬達(dá)集團(tuán)2018年收入為2142.8億元，完成年計劃的101.6%，同比下降5.7%。其中服務(wù)業(yè)收入1609億元，占總收入的75.1%。

在中國經(jīng)濟(jì)下行壓力增大形勢下，萬達(dá)集團(tuán)如今已經(jīng)實現(xiàn)年初預(yù)定的各項指標(biāo)，4個產(chǎn)業(yè)集團(tuán)均完成年度任務(wù)，在商管、文化、地產(chǎn)、金融四大板塊中，2018年萬達(dá)商管集團(tuán)收入376.億元，完成計劃的101%，同比增長25.9%；萬達(dá)文化集團(tuán)收入692.4億元，完成年計劃的101.3%，同比增長9.2%；萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)收入540.2億元，完成年計劃105.8%，同比減少34.9%；萬達(dá)金融集團(tuán)收入433.6億元，完成年計劃的101%，同比增長28.6%?？偟膩砜?，在2018年，萬達(dá)集團(tuán)的服務(wù)業(yè)收入1609億元，占集團(tuán)總收入的75.1%。也就是說，萬達(dá)的服務(wù)業(yè)收入已達(dá)到房地產(chǎn)收入的3倍，而房地產(chǎn)收入占比不到四分之一。

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徹底剝離房產(chǎn)業(yè)務(wù)

4年前萬達(dá)集團(tuán)提出的全面轉(zhuǎn)型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，2018年，我們可以看到轉(zhuǎn)型見到了明顯效果。

數(shù)據(jù)顯示，在2018年開業(yè)的萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)已達(dá)19個。新發(fā)展的58個萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)達(dá)50個。王健林表示，從2019年起，開業(yè)的輕資產(chǎn)廣場將超過一半，以后的占比也將越來越高，也許幾年以后開業(yè)項目全部都是輕資產(chǎn)。新開業(yè)的酒店也全部是委托管理的輕資產(chǎn)。

在萬達(dá)的年會上王還健林表示，今年要完全剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一平方公尺房地產(chǎn)開發(fā)也不能有，成為徹底的商業(yè)管理運營企業(yè)。萬達(dá)從房地產(chǎn)開發(fā)干起，最終完全剝離房地產(chǎn)開發(fā)不禁讓人感嘆，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型決心實在是轉(zhuǎn)的太徹底了。

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為何不做房企？

萬達(dá)為什么要從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型？為什么否定自己已經(jīng)成熟、做得不錯的商業(yè)模式？為什么折騰自己？這是大多數(shù)人心中的疑問。

實際上，反觀中國的房產(chǎn)市場，商業(yè)歷史上從沒有一個行業(yè)，像今天中國房地產(chǎn)這樣，擁有如此多銷售額以千億級計的公司。就是在其他任何國家去回溯不同時代的統(tǒng)治型行業(yè)——石油、礦產(chǎn)、鐵路、汽車，甚至互聯(lián)網(wǎng)，也極為罕見。而克而瑞房企銷售榜披露：2018年的千億房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了30家。而行業(yè)龍頭萬科首度突破千億規(guī)模，也只是8年前的事情——萬科今天的銷售額已是當(dāng)年的6倍。

然而達(dá)到千億規(guī)模也并不是一件好事，雖然對于銀行來說，千億是一個加分項，但是在這種態(tài)勢下，房企若想實現(xiàn)逆勢擴張，肯定需要更大的投入，承擔(dān)更高的風(fēng)險。一些新晉千億房企或準(zhǔn)千億房企，由于這兩年擴張較快，從2018年下半年已經(jīng)開始感受到壓力了。

這種高估，導(dǎo)致負(fù)債變成一把懸掛在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。數(shù)據(jù)顯示，13家新晉千億房企至少有11家資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，其中中南建設(shè)、正榮地產(chǎn)、陽光城等3家的資產(chǎn)負(fù)債率超過85%。按照行業(yè)慣例，70%是資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線，目前來看，擴容的這部分千億房企幾乎都徘徊于警戒線之上。

其實2018年下半年開始，房企融資壓力越來越大，在第三季度達(dá)到最頂峰。大部分房企都采取借新還舊的方式，但那段時間新債借不來，老債急著要償還，房企的資金一下子就周轉(zhuǎn)不過來。因此現(xiàn)金為王，這在地產(chǎn)行業(yè)中更為明顯。在融資趨緊的背景下，現(xiàn)金流直接決定一家房企的生死。

由此一來，也不難理解為何萬達(dá)會火急火燎的趕著轉(zhuǎn)型瘦身，畢竟在今天的市場環(huán)境背景下，流動性變得尤為重要。

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王健林新的“小目標(biāo)”

“給自己定個小目標(biāo)，掙他一個億”，王健林“一個小目標(biāo)”的豪言壯語好似就發(fā)生在昨天，但這其實是5年前的事了。

在萬達(dá)的年會上，王健林又再次制定了一個新的“小目標(biāo)”：2019年，萬達(dá)集團(tuán)計劃收入2326億元。并且表示從明年開始，每年開業(yè)計劃要有富余量，至少增加10%，確保每年不低于50個廣場開業(yè)。

2018年，萬達(dá)出售76家酒店、13個文旅項目，這對于王健林來說，無疑好比是在自己身上割肉。曾經(jīng)的中國首富似乎一夜之間變成了中國“首負(fù)”，甚至不得不變賣家產(chǎn)還錢，到了今年，萬達(dá)還在出清自己的資產(chǎn)。剝離了地產(chǎn)項目的萬達(dá)真正的做到了王健林口中的“輕資產(chǎn)”，雖然不知道王健林當(dāng)初預(yù)想的萬達(dá)是不是這樣轉(zhuǎn)型，但是現(xiàn)在的萬達(dá)真的和地產(chǎn)項目說再見了。而在新的一年，除了繼續(xù)輕資產(chǎn)化之外，王健林還首次提出了“正式全面進(jìn)軍大健康產(chǎn)業(yè)，明確萬達(dá)大健康將以頂級醫(yī)院為核心，綜合醫(yī)藥、康養(yǎng)、商業(yè)、培訓(xùn)多種產(chǎn)業(yè)為一體，走創(chuàng)新健康產(chǎn)業(yè)新模式。

對萬達(dá)而言，2018年是轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵一年，甚至可以用“斷腕”來形容。在2019年萬達(dá)還將繼續(xù)轉(zhuǎn)成轉(zhuǎn)身最后一步，曾經(jīng)無比輝煌的萬達(dá)是否又能成功王者歸來呢？

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總編輯：Sky  編輯：王婷

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（來源：遠(yuǎn)見財訊的財富號 2019-01-15 00:27） [點擊查看原文]

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