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買房交易安全指南：這份60家上市房企最新體檢報(bào)告要收好

來(lái)源：泰然健康網(wǎng) 時(shí)間：2024年12月19日 11:40

近日，南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)發(fā)布2022年全年中國(guó)上市房企60健康指數(shù)（HFI-60），納入監(jiān)測(cè)的保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、招商蛇口等60家中國(guó)A股和H股上市房企中，有35家房企處于“健康”（60-100分）狀態(tài)，在所有受監(jiān)測(cè)的房企中占58.33%，相比2021年全年指數(shù)的54%上升了約4個(gè)百分點(diǎn)。其中，保利、萬(wàn)科、中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖和新世界等8家被定義為“非常健康”（80-100分），占13.33%，相比2021年的7家增加了1家；同時(shí)，25家企業(yè)處于“不健康”（0-59分，包括奧園、世茂等3家未披露年報(bào)企業(yè)）狀態(tài)，占41.67%，相比2021年46.67%減少了5個(gè)百分點(diǎn)。其中，藍(lán)光發(fā)展和未披露年報(bào)房企共4家被定義為“非常不健康”（低于40分），占6.67%?？傮w來(lái)看，說(shuō)明受益于疫情防控政策優(yōu)化、國(guó)家促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的政策措施逐步顯效，房企資金面有所好轉(zhuǎn)等諸多因素，60家監(jiān)測(cè)房企整體健康狀況有所好轉(zhuǎn)。>> 把握地產(chǎn)晴雨表，上南方+房向標(biāo)

制表：陳樂(lè)

值得注意的是，萬(wàn)科、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)去年在企業(yè)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)風(fēng)控和踐行社會(huì)責(zé)任等方面表現(xiàn)出色，從“健康”進(jìn)入到“非常健康”的狀態(tài)。根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)分析，近年進(jìn)入HFI-60指數(shù)排名TOP10的部分企業(yè)相對(duì)比較穩(wěn)定，中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖、保利、新世界5家房企繼續(xù)保持在健康房企TOP10行列。但同時(shí)，龍光、旭輝、嘉華國(guó)際等表現(xiàn)良好的企業(yè)，去年出現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)異常也值得關(guān)注。

從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)HFI-60上市房企健康指數(shù)監(jiān)測(cè)的60家房企中，有21家為國(guó)企（包括混合制企業(yè)），其中有5家位列健康指數(shù)TOP10房企榜單中，占國(guó)企總數(shù)23.8%，包括保利發(fā)展、中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科等。國(guó)企中處于健康狀態(tài)（60分以上）的占比超七成。在健康指數(shù)TOP10企業(yè)中，5家民企分別為龍湖、瑞安房地產(chǎn)、恒基、新世界、金輝。

從上市區(qū)域來(lái)看，60家受監(jiān)測(cè)房企中在A股上市的有22家，H股上市的有38家。其中，在22家A股上市房企中，共12家房企處于“健康”狀態(tài)，10家房企處于“不健康”狀態(tài)。在38家H股上市房企中，共23家房企處于“健康”狀態(tài)，15家房企處于“不健康”狀態(tài)。這說(shuō)明A股房企去年表現(xiàn)整體優(yōu)于H股企業(yè)。

從總部所在地來(lái)看，本次監(jiān)測(cè)的60家上市房企中，30家總部位于粵港澳大灣區(qū)，占比50%，14家位于京津冀區(qū)域，占比約23.3%，12家來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)，占比20%，余下的還有來(lái)自成渝、福建等區(qū)域房企。健康TOP10房企中，6家房企總部設(shè)在粵港澳大灣區(qū)，其中2家位于香港，3家位于深圳，1家位于廣州。僅龍湖、濱江集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、金輝四家總部不在粵港澳大灣區(qū)，總部分別在北京和上海。

另外，根據(jù)動(dòng)態(tài)調(diào)整規(guī)則，2022年花樣年企業(yè)已被移出監(jiān)測(cè)名單，由粵海置地補(bǔ)位。

房企業(yè)績(jī)

行業(yè)“縮表”出清，僅6家房企增收又增利

2022年，規(guī)模收縮是房企年報(bào)的真實(shí)寫照。根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，2022年，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額、銷售面積分別達(dá)到63301億元、36313萬(wàn)平方米，同比分別下降30.3%和36.2%。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰的階段，百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)份額為47.5%，較上年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。

反映到公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，2022年上市房企大多面臨營(yíng)收和利潤(rùn)下滑的現(xiàn)實(shí)。南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)分析發(fā)現(xiàn)，納入房企健康指數(shù)監(jiān)測(cè)的60家房企，有57家披露了年報(bào)數(shù)據(jù)，僅17家實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收增長(zhǎng)，占比約30%；8家實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，占比14%；7家實(shí)現(xiàn)歸母凈利增長(zhǎng)，占比12%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和歸母凈利雙增長(zhǎng)的房企更是鳳毛麟角，僅6家，為萬(wàn)科、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)和香江控股。

從營(yíng)收和利潤(rùn)規(guī)模來(lái)看，57家披露年報(bào)數(shù)據(jù)的房企中，11家營(yíng)收超過(guò)千億元，較2021年減少了3家；凈利潤(rùn)超過(guò)百億元的有5家，較2021年減少4家，萬(wàn)科營(yíng)收和凈利潤(rùn)都排名第一；歸母凈利過(guò)百億元的也為5家，較2021年減少4家，華潤(rùn)置地以280.92億元排名第一。

值得一提的是，有24家房企凈利潤(rùn)虧損，占比四成。其中13家虧損超百億元，8家連續(xù)兩年虧損，5家凈利潤(rùn)在2022年虧損擴(kuò)大。頭部房企也面臨經(jīng)營(yíng)壓力。曾經(jīng)的“利潤(rùn)王”中海地產(chǎn)，今年面臨營(yíng)收和凈利雙雙下滑局面，歸母凈利減少超四成。

盈利能力方面，57家披露年報(bào)數(shù)據(jù)的房企銷售毛利率均值為16.81%，同比減少約7個(gè)百分點(diǎn)。其中，9家實(shí)現(xiàn)了銷售毛利率的增長(zhǎng)，銷售毛利率在20%及以上的房企占比約四成，數(shù)量同比減少36%。太古地產(chǎn)以68.88%的銷售毛利率排名第一，其次為九龍倉(cāng)集團(tuán)和瑞安房地產(chǎn)。

銷售凈利率方面，由于多家企業(yè)凈利潤(rùn)錄得虧損，均值為-9.97%，2021年同期為3.48%。其中5家銷售凈利率實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，超過(guò)10%的有8家，數(shù)量同比減少11家。銷售凈利率排名前三的房企分別是太古地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)和合生創(chuàng)展。

可以發(fā)現(xiàn)，盈利能力較強(qiáng)的企業(yè)，往往實(shí)現(xiàn)了多元化業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。比如太古地產(chǎn)，2022年收入結(jié)構(gòu)中，物業(yè)投資是主要收入來(lái)源，主要包括零售物業(yè)、辦公樓、服務(wù)式住宅等，其中在中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)太古里和太古匯已經(jīng)具有高知名度。

歸母凈資產(chǎn)是投資者重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)之一。南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)分析發(fā)現(xiàn)，57家披露年報(bào)數(shù)據(jù)的房企歸母凈資產(chǎn)總額為3.73萬(wàn)億元，均值為622.28億元，同比減少約7%。其中，歸母凈資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的房企有19家，38家歸母凈資產(chǎn)同比減少，10家歸母凈資產(chǎn)流失同比過(guò)半。

三道紅線

兩極分化加劇，20家房企“全綠”

自2020年正式推出“三道紅線”，它便成為衡量房企財(cái)務(wù)健康程度的準(zhǔn)繩。在今年納入統(tǒng)計(jì)的60家房企中，有57家披露了年報(bào)數(shù)據(jù)，因而能夠測(cè)算“三道紅線”指標(biāo)，中國(guó)奧園、中國(guó)恒大和世茂集團(tuán)則因尚未披露年報(bào)而無(wú)法測(cè)算。

南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)測(cè)算顯示，今年進(jìn)入“綠檔”的房企共有20家，“黃檔”房企12家，“橙檔”房企7家，“紅檔”房企則有18家，整體來(lái)看，綠檔略有減少，紅檔有所增加，呈現(xiàn)出“兩極分化”的態(tài)勢(shì)。

在21家綠檔房企中不乏熟悉的身影，包括華潤(rùn)、中海、保利、越秀、萬(wàn)科、龍湖、金地等央企、國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，這些規(guī)模房企一直保持著財(cái)務(wù)狀況良好、償債能力穩(wěn)定的特征，因此也持續(xù)位居綠檔。值得注意的是，上一年剛剛從黃檔跨入綠檔的中國(guó)金茂，今年也保持了綠檔水平。而美的置業(yè)也終于在2022年末將剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率控制在68.2%，并宣布“三道紅線”已經(jīng)轉(zhuǎn)為綠檔。

當(dāng)然，也有存在爭(zhēng)議的綠檔房企。例如根據(jù)碧桂園2022年業(yè)績(jī)會(huì)上透露的數(shù)據(jù)，其剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為69.40%，但碧桂園也在數(shù)據(jù)中標(biāo)注稱，該指標(biāo)系剔除“合同負(fù)債”的6681.62億元及“相關(guān)轉(zhuǎn)銷稅項(xiàng)”660.87億元后，算出的資產(chǎn)負(fù)債率。若不考慮轉(zhuǎn)銷稅項(xiàng)，則其剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率仍有71.23%，但這也意味著從2020年以來(lái)，碧桂園一直在為降檔而努力。從最初時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81%，到現(xiàn)在已經(jīng)下降了近10個(gè)百分點(diǎn)，向健康指標(biāo)不斷邁進(jìn)。

不過(guò)，根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年報(bào)披露時(shí)處在綠檔的新城控股、合生創(chuàng)展、華僑城、旭輝控股等8家房企，在2022年時(shí)告別綠檔，這些房企踩紅線基本都集中在現(xiàn)金短債比和剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率兩大指標(biāo)上。但相比之下，旭輝控股和遠(yuǎn)洋集團(tuán)則一下子從綠檔降至紅檔，“三道紅線”全踩，這也反映出兩家房企在2022年遇到了重大困難和挑戰(zhàn)，亟須紓困。而同樣的，長(zhǎng)期虧損的泰禾、陽(yáng)光城，以及剛剛復(fù)牌的融創(chuàng)，也都處于紅檔序列。

值得注意的是，從歷史統(tǒng)計(jì)來(lái)看，剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率是阻礙房企步入綠檔的最大“攔路虎”，絕大多數(shù)黃檔房企都是該指標(biāo)超過(guò)了70%。但在2022年，情況發(fā)生了變化，現(xiàn)金短債比成為部分房企“三道紅線”未能達(dá)標(biāo)的首要因素。統(tǒng)計(jì)顯示，在12家黃檔房企中，現(xiàn)金短債比小于1的共有8家，原本屬于綠檔的合生創(chuàng)展、新城控股都因該指標(biāo)出問(wèn)題而降檔。

這也折射出2022年市場(chǎng)下行對(duì)房企資金形勢(shì)的重大影響。由于開(kāi)發(fā)投資不暢，銷售水平不佳，部分房企的資金回流、現(xiàn)金儲(chǔ)備和償債能力受到重挫。南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)注意到，有4家黃檔房企的現(xiàn)金短債比低于0.5，而18家紅檔房企中，現(xiàn)金短債比最高者也僅有0.84，甚至有13家紅檔房企的現(xiàn)金短債比小于0.3。

在巨大的生存壓力下，房企融資“三道紅線”的達(dá)標(biāo)情況出現(xiàn)波動(dòng)是情理之中的事情。隨著2022年末“金融16條”等政策的加持和對(duì)企業(yè)紓困“三箭齊發(fā)”支持力度的加大，有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房企的融資環(huán)境正在改善，資金壓力和償債壓力在2023年有望迎來(lái)緩解，“三道紅線”的狀況也有望改觀。

展望未來(lái)

萬(wàn)科郁亮：

市場(chǎng)仍在溫和復(fù)蘇，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重

市場(chǎng)既沒(méi)有“狂飆”，也沒(méi)有“倒春寒”，還在溫和復(fù)蘇的軌道上。新房需求“上有天花板，下有保底線”：一方面，新房市場(chǎng)無(wú)法再回到2021年的歷史峰值；另一方面，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時(shí)間市場(chǎng)仍能保持12億平方米左右的需求。

對(duì)于未來(lái)，萬(wàn)科將認(rèn)準(zhǔn)大勢(shì)，做好自己的事。受外部因素影響，短期市場(chǎng)上下起伏是正常現(xiàn)象，比起短期走勢(shì)，對(duì)萬(wàn)科而言更關(guān)鍵是認(rèn)準(zhǔn)大勢(shì)。行業(yè)未來(lái)無(wú)法再回到對(duì)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴的階段，萬(wàn)科將在牢守安全底線的前提下，繼續(xù)堅(jiān)持走開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的道路。

碧桂園楊慧妍：

行穩(wěn)致遠(yuǎn)，培養(yǎng)第二增長(zhǎng)曲線

2023年對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)更具挑戰(zhàn)，也更需要堅(jiān)韌的精神。企業(yè)當(dāng)前面臨的不只是生存問(wèn)題，更要放眼中長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展，圍繞市場(chǎng)和客戶去思考公司的發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)碧桂園的戰(zhàn)略方向仍是行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

具體而言，碧桂園將提高產(chǎn)品力，打造一、二線城市的產(chǎn)品，加強(qiáng)布局高能級(jí)城市，在“確定性市場(chǎng)”做“確定性項(xiàng)目”。從戰(zhàn)略來(lái)看，發(fā)展重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)，有助于碧桂園長(zhǎng)期收入和利潤(rùn)平衡。未來(lái)碧桂園將穩(wěn)步推進(jìn)輕資產(chǎn)的代管代建業(yè)務(wù)，借助科技智慧建造體系，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效，培養(yǎng)公司的“第二增長(zhǎng)曲線”。

保利劉平：

行業(yè)邁入“品質(zhì)時(shí)代”，提高發(fā)展質(zhì)量

2022年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，行業(yè)告別“三高”模式，公司將通過(guò)產(chǎn)品、成本、開(kāi)發(fā)、配套服務(wù)、品牌信用等系統(tǒng)化的提升，提高發(fā)展質(zhì)量，并積極探索新發(fā)展模式。

展望2023年，主要城市的整體市場(chǎng)規(guī)模將維持平穩(wěn)，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)形成較強(qiáng)的支撐，行業(yè)步入成熟穩(wěn)健發(fā)展軌道，預(yù)期將呈現(xiàn)“趨勢(shì)修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和動(dòng)能轉(zhuǎn)換”的新特征。人民的居住需求從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，商品房開(kāi)發(fā)將由“峰值時(shí)代”向“品質(zhì)時(shí)代”過(guò)渡，“居住品質(zhì)”“發(fā)展質(zhì)量”上升到更高層面，我們必須順應(yīng)這一發(fā)展主線的轉(zhuǎn)變。

龍湖陳序平：

行業(yè)拐點(diǎn)已至，走難而正確的路

地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，拐點(diǎn)已現(xiàn)并呈現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)：一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下的城市分化；二是改善型住房成需求主導(dǎo)；三是企業(yè)告別高杠桿擴(kuò)張模式，回歸產(chǎn)品主義及盈利本質(zhì)。

始終堅(jiān)定看好這個(gè)10萬(wàn)億量級(jí)的支柱產(chǎn)業(yè)，將繼續(xù)穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)存量增長(zhǎng)，爭(zhēng)取未來(lái)5年內(nèi)經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比達(dá)到50%。在發(fā)展戰(zhàn)略上，未來(lái)5年，龍湖集團(tuán)將大力發(fā)展非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，將非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比提升50%以上。航道上我們已經(jīng)進(jìn)行了重構(gòu)，在“一個(gè)龍湖”的統(tǒng)一體系下，形成“1+2+2”的格局?！拔覀冞x擇了一條難但是正確的路，我們也會(huì)堅(jiān)定地前行”。

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